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律师随笔

婚前购买,婚后还贷的房屋,离婚时如何分割?

作者:王东红  来源:找法网   日期:2017年11月14日

      一篇《28岁未婚女想买房遭父母反对:很快结婚,没必要》的新闻刷爆微博。从女方家长角度来看,这种思想无可厚非。在当代确实是现实的问题,几乎每个人的婚姻都离不开车子,房子,彩礼。十年修得同船渡,百年修得共枕眠,是我们美好的期盼,但在离婚率逐渐攀升的今天,宜珍惜宜谨慎。

    缘分走到尽头谈及离婚时,财产分割成为一个大焦点,而房子又往往是其中的关键。房产如何分配,看似简单,其实却不然。由于买房时间、资金来源、是否署名等情况各异,又与夫妻共同财产交织在一起,使得离婚案件中房屋产权的认定及分割极为复杂。那么我们来研究一下婚前一方购买登记在自己名下婚后共同还贷的房产如何分割问题,以确实帮助离婚朋友解决困扰,现在我们从以下案例来分析

l   案件概况:

2006年,郑先生和张女士经人介绍并恋爱3年,到了谈婚论嫁的年龄,郑先生在结婚前与房地产公司签订了《商品房买卖合同》购买商品房一套,价值1000万元,并用自己多年的积蓄支付了首付款300万元,以自己名义在银行办理贷款700万元,商品房登记于郑先生名下用于他和张女士结婚。婚后,郑先生用自己的工资承担了贷款,并按月偿还4.5万元,贷款年限为20年。十年后,双方感情破裂决定离婚,此时房屋价值已增长到2000万元,但是二人对该套房屋的归属无法协商一致起诉至法院。

l   法律规定:

《婚姻法司法解释(三)》第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法相关规定,由产权登记一方对另一方进行补偿。

l   律师点评:

1、一方婚前按揭贷款买房,婚后双方共同还贷,房子归谁?

    本案中,郑先生通过按揭贷款的方式与开发商形成了房屋买卖关系,与银行形成了抵押贷款合同法律关系,其通过这两种不同的法律关系取得了房屋的所有权,故可以认定郑先生在婚前取得了房屋的所有权。而对于张女士来说,根据我国相关法律规定,无法通过还贷行为取得所有权。因此,本案争议的房屋应为郑先生所有。

2、郑先生用自己工资还贷,张女士算不算一起还贷?

    根据我国《婚姻法》的规定,夫妻共同财产包括:工资、奖金,具体指在夫妻关系存续期间一方或双方的工资、奖金收入及各种福利性政策性收入、补贴。因此,本案中,虽为郑先生用自己的工资偿还贷款,但其工资仍属于夫妻共同财产,因此,婚后偿还的贷款性质应认定为夫妻共同偿还贷款。

3、 对于房屋再婚后增值部分所有权的归属

婚姻关系存续期间,用夫妻共同财产还贷部分以及增值部分,怎么分割?北京高院提出一个计算公式,房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价+全部应付利息)×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)×50%。结合本案中细节,女方能得到的房屋补偿款=(4.5万*10年*12个月)÷[1000万+386万(为20年全部贷款利息)]×2000万×50%=389.6万。

这一计算公式随即被广泛传播,并作为实务指引,但它是否具备公平性、合理性,是否能够引作审判规则,均亟待商榷。未来房贷利息是否为购房成本是有争议的,有的人认为离婚后的房贷利息是不必然发生的,比如提前还贷就不会存在房贷利息;也有人认为,购房总成本与夫妻共同投入数额直接决定夫妻共同投入占购房总成本的比例,离婚时剩余贷款的利息应当计入购房总成本内。

l   东红律师团队提醒:

1、 一方签订《房屋买卖合同》的时间是在婚前,一般必须是到民政局办理结婚登记手续之前,而非举办婚礼置办酒席的时间。

2、 婚后必须用夫妻共同财产还贷。如果购房者婚后用婚前财产还贷或父母资助还贷,配偶没有参与还贷,那么配偶对这套房子没有任何贡献,也就没有相应的权利。

3、 本案中,房子的情况完全符合婚姻法司法解释规定的情形,即使这样,也仍会产生很大争议,具体到每个案件会因为细节的不同而产生不同的结果,因此,建议聘请专业律师处理。

    婚姻是一件很有趣的事,东红律师团队奉劝您:千万别着急,想明白了再结婚,因为我们每一个人需要的婚姻不一样。祝愿您能谈一场不以结婚为目的的恋爱,如果水到渠成那就结婚,如果局散,那就好好说声再见。


 
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