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旧城区改建房屋征收补偿方案征求意见稿

作者:邢伟华 来源:找法网 日期:2017年11月13日

  

xx旧城区改建房屋征收补偿方案征求意见稿

   【律师话】随着上海房屋拆迁的力度越来越大,目前对于被拆家庭中因为各种各样利益冲突而产生的纠纷也随之增加,本律师结合上海法院审理房屋征收案件的司法实践及10多年来从事房屋拆迁纠纷诉讼所积累的丰富经验,就普遍房屋征收利害关系人之间几种比较典型的矛盾情况提供一些意见和建议:

    第一类使用权房屋拆迁承租权利。目前在上海的房屋拆迁中,使用房屋拆迁拆迁人只需要与承租签订拆迁协议即可,并不需要其他住人签字同意,故许多同住人都担心承租权利过大,以至于自己的拆迁利益全部被承租侵吞。  

       其实这种顾虑大可不必,拆迁利益属于家庭利益而并不属于其中的某一个人,虽然拆迁人只和承租谈判,似乎所有的利益都是承租说了算,实际上承租只是整个家庭的代表人,也就是说,承租只有代表家庭把拆迁利益这块蛋糕拿回来的权利,并没有自己分割的权利。确实有许多的承租出于私心,未得到其他同住人的同意就私自处理了财产,或是把所有拆迁安置房登记在自己名下或是把补偿款都全部侵吞。但实际上,如果同住人通过法院诉讼要求确认自己的这块蛋糕的话,即使承租已经办出了产证,也是可以追回的。

       第二类产权房拆迁中产权人与同住人的利益冲突。有许多产权房按房屋面积拆迁时,有很大的误区认为,既然是按面积拆迁所有的利益当然应该都归产权人所有。实际不然,现在拆迁补偿中,简单的归纳可以分成两块,一块是对于房屋面积本身的作价补偿,俗称为“三块砖”另一块是其他的各类奖历。作为户口在拆迁房屋中实际居住的同住人,对于除“三块外的其他奖历是有权要求分割的,反之,有些因为继承或其他原因取得房屋产权却无户口的产权人,也是不能享受除“三块砖”之外的其他利益。

       第三类同住人认定问题。在使用房拆迁中,同住人的身份尤为突出,一旦认定为同住人,就等于可以与其他家庭成员平均分割拆迁利益。

      归纳起来主要是两点:有户口的不一定是同住人,相反没有户口的不一定不是同住人。

      简而言之,拆迁纠纷是较为复杂的一类诉讼,其中很多看似同样的情况可能就户口迁入,实际居住及安置人员的实际房屋情况等的不同,就有可能会产生最终不同的法律结果。因此,故在当事人无法正确处理拆迁诉讼事务时,可以考虑聘请资深、专业的房屋动拆迁律师代理诉讼,完全可以保障到当事人的合法权益。

附:宝丰苑地块旧城区改建房屋征收补偿方案征求意见稿

xx旧城区改建房屋征收补偿方案征求意见稿


一、房屋征收与补偿的法律依据


1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)


2、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号[2011])(以下简称《实施细则》)


3、《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局关于贯彻执行<</span>上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干意见的通知》(沪府办发[2012]24号)


4、《关于贯彻执行<</span>上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》(沪房管规范征[2012]9号)


5、《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》(沪房管征[2014]243号)


6、《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作若干意见的通知》(沪府办发〔2014〕13号)


7、《住房和城乡建设部关于印发<</span>国有土地上房屋征收评估办法>的通知》(建房[2011]77号)


8、《关于印发上海市国有土地上房屋征收评估管理规定的通知》(沪房管规范市[2013]7号)


9、《上海市人民政府关于批转市住房保障房屋管理局制订的<</span>上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定>的通知》(沪府发[2012]73号)


10、其他相关法规和规范性文件

  二、房屋征收的目的

由政府依照本市有关城乡规划规定,对基础设施落后地段组织实施的旧城区改建,根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》,拟征收该国有土地上的房屋。

三、房屋征收的范围

东至地铁3号线、西至宝山路、南至虬江路、北至宝山路宝源路。

(具体地址、门牌号以公示为准)

四、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法

(一)被征收房屋类型的认定


房屋类型根据《关于修订<</span>上海市房屋建筑类型分类表>的通知》(沪房[90]规字发第518号)、《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》(沪房地资市[2003]141号),以房产产籍资料记载的房屋类型为准。


(二)被征收居住房屋建筑面积的认定


1、被征收公有居住房屋建筑面积的认定:


承租的公有居住房屋,以租用公房凭证所记载的建筑面积为准;租用公房凭证记载的是居住面积的,按下表所列的换算系数计算建筑面积:


房屋


类型


公寓


独立


住宅


新里


住宅


新工房


(有电梯、成套)


新工房(无电梯、成套)


新工房(无电梯、不成套)


“两万户”


新工房


旧里


住宅


简屋


换算


系数


2.06


1.83


1.82


2.00


1.98


1.94


1.65


1.54


1.25


在2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼,高度在1.2米至1.7米的部分,按照实际居住面积的一半,以上表规定的换算系数计算建筑面积;1.7米以上的部分,按照实际居住面积,以上表规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼,不计算建筑面积。


租用公房凭证记载的独用的厨房(灶间)、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不作为换算建筑面积的基数,但单独调配作为居住部位使用的除外。


2、被征收私有居住房屋建筑面积的认定:


(1)已经登记的私有居住房屋,其建筑面积一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准;房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的,除有证据证明房地产登记簿确有错误外,以房地产登记簿为准。私有居住房屋中的阁楼(包括房地产权证“附记”部分的阁楼),不予认定建筑面积;已经登记的私有居住房屋,在房地产权证记载以外的搭建面积,不予认定建筑面积。


(2)未经登记的私有居住房屋,以相关批准文件记载的建筑面积为准,实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的,以实际建筑面积为准。


(3)未经登记的私有居住房屋,有房屋建造批准文件但未记载建筑面积的,以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量建筑面积为准,超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积。


(4)未经登记的私有居住房屋,无批准文件的不予认定建筑面积,但有相关材料证明在1981年以前建造、并用于居住的房屋,以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准,1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。相关材料指房管历史资料、地籍图、街道(乡镇)出具的证明等。


3、按以上规定中不予认定建筑面积的部分,可以给予建筑物残值补偿,但经认定为违法建筑的不予补偿。

(三)被征收非居住房屋建筑面积的认定

1、非居住房屋的界定标准:

(1)原始设计为非居住房屋,延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的,可以认定为非居住房屋;

(2)公有房屋承租与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同,建立了公有非居住房屋租赁关系的,可以认定为非居住房屋;

(3)房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位,可以认定为非居住房屋,但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外;

(4)原始设计为居住房屋,经市或区(县)房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的,除有特别规定以外,可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前,已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的,可以认定为非居住房屋;

在2001年11月1日以后,以居住房屋作为经营场所并领取营业执照,未经市或区(县)房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的,不认定为非居住房屋。

(5)市、区(县)劳动部门核发的《非正规就业许可证》,以及市、区(县)民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋,不认定为非居住房屋。

2、被征收非居住房屋建筑面积的认定:

(1)有房地产权证的,以房地产权证记载的非居住用途的建筑面积为准。

(2)公有房屋签订公有非居住房屋租赁合同的,以合同记载的建筑面积为准。

(3)经政府相关职能部门审批同意“居改非”的房屋,以审批文件记载的非居住面积为准。

(4)经工商部门核发营业执照的非居住房屋,工商部门的相关申请和批准文件中有营业面积记载的,以相关文件记载的营业面积为准,所记载的营业面积大于房屋确权面积的,按房屋确权面积计。(房屋确权面积指经“面积认定小组”认定的有效房屋建筑面积。)

(5)经工商部门核发营业执照的非居住房屋,工商部门的相关申请和批准文件中无营业面积记载的,由房屋征收部门组织或委托有资质的房屋测绘单位进行现场测量,经“面积认定小组”认定后,在本基地范围内予以公示。

(6)经工商部门核定的非居住房屋进行现场测量的,实际经营饭店、旅馆的被征收房屋,可按实际经营部位认定非居范围;其他情况,原则上按照被征收房屋底层部位认定非居范围。

五、征收补偿协议主体的确定

被征收人、公有房屋承租以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户,按户进行补偿。

被征收人以房地产权证所载明的所有人为准,公有房屋承租以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租为准。

六、协议生效及履行

作出征收决定之日起至签约期内征收签约率达到90%的,征收补偿协议生效。签约率未达到规定签约比例,征收决定终止执行。原则上五年之内不再安排旧区改造征收工作。

本基地设签约期三个月。签约期开始时间另行公告

征收补偿协议生效之后一方当事人不履行补偿协议约定义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

七、房屋征收补偿方式、标准和计算方法

(一)房屋征收补偿方式

1、征收居住房屋的,被征收人、公有房屋承租可以选择货币补偿,也可以选择居住房屋产权调换。

2、征收非居住房屋的,被征收人、公有房屋承租可以选择货币补偿,也可以选择居住房屋产权调换。

3、被征收人、公有房屋承租选择房屋产权调换的,应与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额和用于产权调换房屋价值的差价。


(二)征收居住房屋的补偿、补贴计算标准

1、收私有居住房屋:

被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴

评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的,按评估均价计算。

评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。本基地被征收房屋评估均价经被征收居民选举产生的评估机构评估并计算后另行公告。被征收房屋评估价经复核,鉴定后有变动的,评估均价不受其影响。

价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。经区人民政府认定本基地补贴系数标准为0.3。

被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴。经区人民政府认定每证补贴面积为15平方米建筑面积。(以下标准相同)

被征收屋属于成套独用工房且在签约期内签约并在协议约定时间内搬迁的给予奖励。奖励金额为12平方米乘以评估均价。

2、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋:

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%;对公有房屋承租的补偿金额计算公式为:评估价格×80%+价格补贴,被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,按规定增加套型面积补贴


征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择房屋产权调换的,由被征收人负责安置公有房屋承租,租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格+价格补贴,被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,按规定增加套型面积补贴


3、征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋:


征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×100%;对房屋承租的补偿按照上条第一款的补偿规定执行。


4、征收宗教团体所有及依法代管的居住房屋:


征收由房管部门代理经租的宗教团体的房屋,以及依法代管的房屋,租赁关系终止。补偿标准按照上条执行。


5、居住房屋的装潢补偿:


(1)被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,按300元/平方米建筑面积给予装潢补偿;被征收房屋属于成套独用工房的,按800元/平方米建筑面积给予装潢补偿。


(2)被征收人、公有房屋承租认为其装潢补偿需经评估确定的,应当向房屋征收部门提供相关装潢费用的证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对其装潢进行评估,并按照评估结果予以补偿。不再按照以上第(1)项的标准进行装潢补偿。


6、不予认定建筑面积的建筑物残值补偿


(1)房屋类型为旧里、新里和非成套的公有居住房屋,公房租赁凭证中记载的独用晒台和天井,不计入被征收房屋的建筑面积,按照记载的面积的一半乘以评估均价给予残值补偿。


(2)房屋类型为旧里、新里和非成套的公有居住房屋,公房租赁凭证中记载的独用灶间、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、阳台、楼梯间等部位,不计入被征收房屋的建筑面积,按照记载的面积乘以相应换算系数后再乘以评估均价给予残值补偿。


注:上述给予残值补偿的部位均指公房租赁凭证中记载的独用部位,公房租赁凭证中记载的公用部位不给予残值补偿。


(3)其他不予认定建筑面积的情形或者无其他不予认定建筑面积的,另行给予3万元/证的残值补偿。


(三)居住困难户的优先保障


1、居住困难户的申请和审核:


居住困难的被征收人、公有房屋承租应向区住房保障机构提出居住困难审核申请,并提供相关证明材料。区住房保障机构按照《实施细则》以及本市共有产权保障住房(经济适用住房)的相关规定对居住困难户进行认定,并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示,公示期为15日。公示期内有异议的,由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。


2、居住困难户的保障补贴


按照本市共有产权保障住房(经济适用住房)面积核定规定及以下折算公式计算后,人均建筑面积不足22平方米的居住困难户,增加保障补贴,但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。


折算公式为:被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数;


保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米—被征收居住房屋补偿金额。


经区人民政府认定本基地折算单价为14500元/平方米(建筑面积)。


 


(四)征收非居住房屋(个体工商户)的补偿、补贴计算标准


1、非居住房屋凭证与营业执照(必须注册在被征收房屋内)齐全,按以下公式计算补偿金额:


公有房屋:非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积×80%。


私有房屋:非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积。


2、停产停业损失补偿:


因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租停产停业损失的,按照《实施细则》第三十五条规定进行补偿。


3、其他补偿:


对被征收非居住房屋内的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等,按照被征收非居住房屋建筑面积,给予每平方米4000元的补偿,每证低于100000元的,可按100000元计算。


4、执照补贴:对持有合法有效的营业执照(必须注册在被征收房屋内)的,按证给予100000元/证补贴


5、征收居住和非居住兼用的房屋,被征收人或公有房屋承租选择货币补偿的,应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款,合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。


被征收人或者公有房屋承租选择房屋调换的,应当按照上述合并后的货币补偿款,用居住房屋进行调换并结算差价;对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租,应当按照上述合并后的货币补偿款进行折算。

(五)征收非居住房屋(企事业单位)的补偿

1、非居住房屋(企事业单位)建筑面积和用途的处理

(1)非居住房屋(企事业单位)的建筑面积,一般以房地产权证记载的建筑面积为准。未经登记的建筑面积,以规划土地批准文件记载为准。实际建筑面积小于规划土地批准文件记载的,以实际建筑面积为准。未经登记且未经规划土地部门批准建造的房屋,未经认定为违法建筑的,可以给予残值补偿。

(2)非居住房屋(企事业单位)的用途,按照房地产权证记载的房屋用途进行补偿。未经登记的房屋,按照规划土地或住房保障房屋管理部门批准文件记载的用途进行补偿。未经批准改变房屋用途的,不得按照改变后的用途进行补偿。

2、非居住房屋(企事业单位)补偿一般以货币补偿为主。

3、征收非居住房屋(企事业单位)的补偿计算标准

(1)征收非居住房屋(企事业单位),按以下公式计算补偿金额

私有非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积

公有非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积×80%

(2)停产停业损失补偿

因征收非居住房屋(企事业单位)造成被征收人、公有房屋承租停产停业损失的补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。具体计算公式为:被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积×10%

事业单位认为其停产停业损失超过上述规定标准的,由评估机构对企事业单位在征收范围内生产经营活动所产生的效益,结合企事业单位所属行业特点进行评估。停产停业期限根据企事业单位实际停产停业时间确定,最长不超过1年。房屋征收决定作出或征地房屋补偿方案批准后,企事业单位在征收范围内继续生产经营的,对其由此产生的损失不予补偿。

事业单位对评估结果有异议的,可以按照《实施细则》第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。

(3)未经认定为违法建筑的残值补偿

对被征收企事业单位未经登记且未经规划土地部门批准建造的建筑物,未经认定为违法建筑的,按该建筑物实际建筑面积给予1000元/平方米的残值补偿。

(4)其他补偿

对被征收非居住房屋(企事业单位)内的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等,按照被征收非居住房屋建筑面积,给予每平方米4000元的补偿,每证低于100000元的,可按100000元计算。

事业单位认为其装潢补偿、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等需经评估确定的,应当向房屋征收部门提供相关费用的证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对其进行评估,并按照评估结果予以补偿。

八、征收居住房屋各类补贴

1、搬家费补贴:搬家费=15元/平方米×被征收房屋建筑面积,每证低于800元,按800元/证发放。

2、家用设施移装费补贴

(1)电话移装费每台140元(凭账单);

(2)管道煤气移装费用每户200元(凭账单);

(3)热水器拆装每台300元(凭账单);

(4)有线电视移装费每户300元(凭收据);

(5)空调拆装费每台400元(凭发票);

(6)宽带移装费每号140元(凭发票);

(7)由供电部门批准安装并由被征收人、房屋租赁人出资的10安培以上电表移装费,按现行有关规定。

上述家用设施移装费补贴合计低于2500元/证的,按2500元/证计算;合计高于2500元/证的,按实计算。

九、用于产权调换房屋的基本情况和选购方法

详见《宝丰苑地块旧城区改建房屋征收产权调换房屋选购办法》

十、签约奖励办法

至签约期止,征收签约率达到90%(含90%)的,征收补偿协议生效的,签约居住及非居住房屋每证可获得以下奖励:

(一)居住房屋签约奖励标准

1、协议签约奖励:

(1)签约期内

在签约期之内签订房屋征收补偿协议且至签约期止基地签约率达到90%(含90%)的,按180000元/证给予协议签约奖;被征收房屋建筑面积超过30平方米的,超出部分再增加1000元/平方米的协议签约奖励。

(2)签约期后

签约期之后签订房屋征收补偿协议的,按150000元/证给予协议签约奖;被征收房屋建筑面积超过30平方米的,超出部分再增加1000元/平方米的协议签约奖励。

2、签约率递增奖励:

在签约期之内签约,至签约期止,签约率在90%基础上(不含90%)每增加1%,增加给予10000元/证的协议签约奖。

特别说明:签约率=已签约居民证数÷基地居民总证数×100%,签约率若为90.99%,未达到增加1%,奖励不增加,签约率若为91.00%,增加了1%,奖励增加10000元/证,以此类推。

签约率递增奖励不包含在补偿协议中,在被征收人、公有房屋承租填报空房单并完成搬迁,签约期截止之日的签约率经房屋征收部门公示后3个月内另行签订结算单。

签约期之后签约的,不享受签约率递增奖励。

3、早签多得益奖励:

凡在签约期限内签订房屋征收补偿协议的,根据签订协议的日期享受早签多得益奖励,基数为每证30000元,自签约期第十天后每天递减300元。

计算公式为:

早签多得益奖励=30000元-300元/天×签约启动之日第十天至实际签约日的天数。

4、全货币方式奖励:

对签订货币补偿协议,选择全货币补偿方式,不选择购买本基地提供的产权调换房源的被征收人、公有房屋承租,可根据被征收房屋建筑面积,按每平方米12000元计算享受自行购房奖励,每证全货币方式奖励低于400000元的,按400000元计算。在签约期内签约并按时搬迁的可给予3个月的过渡费奖励,奖励标准参照期房临时安置费标准。签约期外签约的,则不给予过渡费奖励。

5、部分选购房屋奖励:

对签订征收补偿协议,仅选择购买本基地提供的异地房源的被征收人、公有房屋承租,其所选购异地房源的总价不超过被征收房屋价值补偿金额(居住房屋评估价格、价格补贴、套型面积补贴)的50%,可根据被征收房屋建筑面积,按每平方米5000元计算享受部分选购房屋奖励,每证部分选购房屋奖励低于200000元的,按200000元计算。

如选购本基地提供的就近房源或选购房源的总价超过被征收房屋价值补偿金额(居住房屋评估价格、价格补贴、套型面积补贴)的50%,则不享受部分选购房屋奖励。

(二)居住房屋搬迁奖励标准

1、搬迁奖励:

在征收偿协议生效后三十天内搬出原址并交出空房的可按证奖励,每证20000元。另每户免费提供市内搬场车一车次。

2、提前搬迁加奖:

搬迁奖励”项基础上,在签约期第一个月之内签约的,并在征收补偿协议生效后且十五天内提前搬迁,按每证奖励120000元。

在签约期第二个月到签约期结束前签约,并在征收补偿协议生效后且十五天内提前搬迁,按每证奖励100000元。

搬迁奖励和提前搬迁加奖不包含在补偿协议中,在被征收人、公有房屋承租填报空房单并搬迁后另行签订结算单。

(三)非居住房屋(个体工商户)签约奖励标准

1、协议签约奖励:

(1)签约期内

非居住房屋的被征收人、房屋承租在签约期限内签订房屋征收补偿协议的,按被征收非居住房屋建筑面积给予6000元/平方米的协议签约奖励;每证低于150000元的,可按150000元计算。

(2)签约期后

非居住房屋的被征收人、房屋承租在签约期限外签订房屋征收补偿协议的,按被征收非居住房屋建筑面积给予4000元/平方米的协议签约奖励,每证低于100000元的,可按100000元计算。

2、全货币方式奖励:

非居住房屋的被征收人、房屋承租对签订货币补偿协议,选择全货币补偿方式,不选择购买本基地产权调换房屋的,按被征收非居住房屋建筑面积,给予15000元/平方米的自行购房奖励,每证低于450000元的,可按450000元计算。

如选购本方案第九条公示的本基地提供的产权调换房源,则不享受全货币方式奖励。

(四)非居住房屋(个体工商户)搬迁奖励标准

非居住房屋的被征收人、房屋承租在征收补偿协议生效后十五天内搬出原址交出空房的,可按证给予50000元/证的奖励。

居住房屋搬迁奖励不包含在补偿协议中,在被征收人、公有房屋承租填报空房单并搬迁后另行签订结算单。

(五)征收居住和非居住兼用的房屋,可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算各项奖励。

特别告知:本补偿方案中的搬迁指被征收人、公有房屋承租以及全部房屋使用人(同住人)搬离被征收房屋,在向征收人移交空房的同时,被征收房屋的房租、水、电、煤气、电话、有线电视、网络等公共设施费用必须结清,且被征收房屋没有设定抵押。

注:对已依法按照征收方案作出补偿决定后,或司法强制执行的被征收人、公有房屋承租不享受上述各项奖励。

十一、签约期内签约搬迁的利息计算

在签约期内签约并在约定的期限内搬迁的,以被征收房屋价值补偿金额(居住房屋评估价格、价格补贴、套型面积补贴、非居住房屋评估价格)、居住困难户保障补贴(如有)、各类补贴、奖励的总额为基数(但不包括签约率递增奖励、搬迁奖励、提前搬迁加奖、非居住搬迁奖励、过渡费奖励、临时安置费、户籍迁移奖励),按照征收公告之日的银行同期一年期贷款年利率的标准,从签约之日起进行计息。(具体计算办法见基地公告

十二、房屋征收评估机构选定

本基地经房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租按照简单多数的原则投票决定评估机构。

十三、临时安置费及过渡方式、过渡期限

1、被征收人、公房承租选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,由房屋征收部门支付临时安置费。计算标准为:

(1)选择产权调换房屋为一套的:

被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,每月临时安置费=50元/㎡×被征收房屋建筑面积;

被征收房屋属于成套独用工房的,每月临时安置费=80元/㎡×被征收房屋建筑面积;

按上述公式计算后,每证临时安置费不足3500元/月的,按3500元/月计算。

(2)选择产权调换房屋为多套的:

按上款公式计算出每月总临时安置费,之后根据多套房屋中每套房屋的价格占总房屋价格的比例,分别对应计算该套房屋的每月临时安置费,即该套房屋的每月临时安置费=每月总临时安置费×(该套房屋的价格÷所选全部房屋的总价格)。计算结果取整数。

2、过渡期限:

(1)选择产权调换房屋为一套的:

自被征收人、公房承租(含房屋使用人、同住人)搬离原址并移交空房之日起至所选购的产权调换房屋书面通知办理进户之日止。在过渡期限内按月为单位计算临时安置费,未满一个月的按一个月计算。

(2)选择产权调换房屋为多套的:

自被征收人、公房承租(含房屋使用人、同住人)搬离原址并移交空房之日起,根据每套产权调换房屋书面通知办理进户之日止分别计算临时安置费,即第一套房屋的每月临时安置费×第一套房屋的过渡期限+第二套房屋的每月临时安置费×第二套房屋的过渡期限+……(以此类推)

3、被征收人、公房承租选择房屋产权调换的,再增加搬家费补贴一次。

4、所选购的产权调换房屋如因房屋征收部门原因未能在约定的期限内交付房屋的,征收人将在原有基础上增发临时安置费,凡超过期限3个月以内(含)的,按每月临时安置费增发50%;超过期限3个月以上的,按每月临时安置费增发100%。如因被征收人、房屋承租原因未按约定办理进户手续的,不增发临时安置费。

5、过渡方式:自行过渡。

临时安置费不包含在补偿安置协议中,在被征收人、公有房屋承租填报空房单并搬迁后另行签订结算单。

十四、协议生效履行后的户籍迁移


签订房屋征收补偿协议的被征收人、公房房屋承租,在征收补偿协议生效后,搬离原址并完成空房交接手续,应当负责将原房屋内的户籍迁移至新的居住地。对选择完全货币补偿方式的被征收人、公房房屋承租,自搬离原址之日起一年内,被征收房屋内户口全部迁移的;或者选择产权调换房屋全部交房后一年内,被征收房屋内户口全部迁移的,凭身份证明、户口迁移等相关证明材料,领取户口迁移奖励10000元/户口簿。如超出上述期限的,将不再办理领取手续。

十五、补偿决定

房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请区人民政府依法作出补偿决定。

十六、补偿决定的司法强制执行

被征收人、公有房屋承租在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收补偿决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。

十七、受委托的房屋征收事务所名称

上海市闸北第一房屋征收服务事务所

上海市闸北第二房屋征收服务事务所

十八、其他事项

1、房屋征收补偿协议的签订:

私有房屋由房地产权证所载明的产权所有人与征收人签订房屋征收补偿协议;公有住房由租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的公有房屋承租签订房屋征收补偿协议。签订征收补偿协议的被征收人、承租应当负责安置相关的权利人、同住人。

若上述法定签约人已死亡,私有房屋根据《中华人民共和国继承法》的规定由法定继承人签约(多个法定继承人的可书面委托代表签约);公有住房根据《上海市房屋租赁条例》的规定,由符合法定条件的新的承租签约。同住人有多人的,应协商确定签约代表;协商不成的,由公房出租人指定确认。若上述签约人因故不能亲自签约,可依法书面委托签约。

2、被征收人、公有房屋承租(以下简称当事人)应当如实提供文书送达地址。因当事人提供或确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未能及时告知征收部门、当事人或其指定的代理人拒绝签收,导致征收相关文书未能被当事人实际接受的,文书退回之日视为送达之日,当事人将自行承担由此可能产生的法律后果。

3、征收补偿协议签订后,被征收人、公有房屋承租应当在征收补偿协议或者补偿决定确定的搬迁期限内,负责将房屋使用人和同住人迁出。房屋使用人和同住人未迁出的,视同被征收人、公有房屋承租未完成搬迁。属于空关房屋的,由征收人负责通知。

4、签约当事人选择货币化补偿方式的,签订附生效条件的《房屋征收补偿协议》;选择购买基地提供配套商品房的签订附生效条件的《房屋征收补偿协议》和《购房意向书》,另需填写《配套商品房供应单》。

5、本基地按规定在公示栏公示征收补偿工作的有关事项。

6、本房屋征收补偿方案中的货币单位为人民币。


附件:

宝丰苑地块旧城区改建房屋征收

产权调换房屋选购办法


(征求意见稿)

根据市相关部门制定的相关配套商品房使用规定及《宝丰苑地块旧城区改建房屋征收补偿方案》,结合本地块实际,特制定本选购办法:


一、产权调换房源


以下房源一房一价,室号、面积、房价等详见公示栏。


(一)就近房源:

1、静安区黄山路地块,房屋均价36000元/平方米

以上就近房源每证仅可选购一套;享受居住困难户保障补贴的被征收户不能选择以上就近房源。

(二)异地房源:

2、松江区佘山北基地,房屋均价14500元/平方米

3、松江区南站基地,房屋均价13500元/平方米

4、奉贤区南桥基地,房屋均价11500元/平方米

特别告知:征收决定生效和签约期满后,在确保剩余居民合理比例使用的前提下,经静安区旧区改造指挥部同意,可将部分多余房源收回,收回房源清单将提前在征收范围内公示,公示期不少于10日,公示期内被征收人和公房承租仍可选购上述房源。


二、房源选购规定:

1、套数选购规定:以房地产权证、公有房屋租赁凭证为单位,实行“一证一套、就近靠档”选购;

2、房型选购规定:选购产权调换房源一般以每证可选房人口所对应的家庭数,按“家庭数为1个可选择一居室,家庭数为2个可选择二居室,家庭数为3个可选择三居室”为原则。(夫妻配偶为1个家庭,未婚成年子女为1个家庭,夫妻配偶及未成年子女为2个家庭)

3、面积选购规定:被征收人、公房承租可选购不小于被征收房屋建筑面积的产权调换房源;

房源选购实行先签约、先选择、先购买,购完为止。

三、特殊情形

1、对符合选购一居室的,如跳规格选购二居室,其所选房屋的总价未超过其被征收房屋价值补偿金额和居住困难户保障补贴(如有)总额的,可跳规格选购二居室(本条仅限于一居室跳规格选购二居室)。

2、有以下情况,可增加选购异地安置房套数:

⑴ 每证两对平辈夫妻可增加购买一套异地安置配套商品房;每增加一对平辈夫妻,可增加购买一套异地安置配套商品房;

⑵ 每证家庭数超过3个的(不含3个);

⑶ 其他特殊情况经申请由征询评议小组批准的。

四、选购房源总价的限定:

1、被征收人、公房承租仅选购一套产权调换房源且符合房型选购规定的,无房源总价限定。

2、被征收人、公房承租选购多套产权调换房屋的,所选房源总价限定在该证被征收房屋价值补偿金额(评估价格、价格补贴、套型面积补贴)和居住困难户保障补贴(如有)以及各类奖励、补贴总和之内,但不包括搬迁奖励、提前搬迁加奖、签约率递增奖、临时安置费、户籍迁移奖励。特殊情形经认定确需超出限定的,超出该户上述各类补偿费用(不包括搬迁奖励、提前搬迁加奖、签约率递增奖、临时安置费、户籍迁移奖励)部分的金额不得大于所选购房屋中最少的一套房屋的房价款。

五、可选房人口的认定

1、在签约期内,申请居住困难户的被征收人、公房承租,以居住困难户人口认定为准;不申请居住困难户的被征收人、公房承租,以被征收房屋处的在册户籍为准。


2、签约期截止后,可选房人口的认定按照本市共有产权保障住房(经济适用住房)的相关规定进行。


六、其他说明

选购的产权调换房屋办理进房手续、房地产权证以及所需交纳的契税、维修基金、物业管理等相关费用,由购房人按相关规定自行支付。

以上内容由邢伟华律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电邢伟华律师。

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