房屋产权人与出资人不一致时的公证办理

　　一、父母出资，登记在子女名下

　　此种情况已出现多年并且是普遍现象，其社会影响非同小可。与此种情况相关的公证申请以2001年4月《婚姻法》相关解释的出台为界大致分二个不同阶段。

　　第一个阶段是2001年4月28日《婚姻法》修改之前。由于未修改前的规定为，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有，因此申请公证多以夫妻财产约定的形式，在协议中将一方父母提供购房款的资助作为该房屋归一方所有的原因，主要目的是在出现离婚状况时以夫妻共有财产偿还购房款。

　　第二个阶段是2001年4月28日《婚姻法》修改之后，这个阶段多以婚前财产协议的形式申请公证，不仅要证明购房款是哪方父母提供，还要证明是在婚前购买。一般购买房屋从签订购房合同、交付购房款到进行房屋产权登记的时间差往往很大，特别是期房时间差更大，购房人及其父母担心房屋登记日期在结婚登记日期之后，离婚时会对自己的子女不利，因此便设法保全证据。

　　同样是父母出资为子女购房，婚姻法立法先后做了不同的规定。《婚姻法》第18条第（三）项规定遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产归夫或妻个人所有。《中华人民共和国婚姻法》解释（二）第22条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”解释（三）第7条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”

　　从这些规定可以看出，对于婚姻关系存续期间的赠与，婚姻法及解释（二）确认，只要是确定只归夫或妻一方的财产，为夫妻一方的财产，即采用了明示的原则；而婚姻法解释（三），则采取了推定的方式，即只是父母一方出资就推定父母赠与子女一方。如果说婚姻法解释（二）对父母为双方购置房屋出资以发生在结婚前与结婚后作为确定个人所有还是双方共有的标志，那么婚姻法解释（三）完全以男女哪方父母的出资作为确定个人所有还是双方共有的标志。认真仔细研究上述规定的变化，有利于我们深入而全面地理解和掌握其法律变化的实质。

　　法律规定与实践操作往往难以一一对应，父母为子女出资因为是现金的赠与，在购房环节无法体现，以致于在发生离婚诉讼时没有确切的证据举证。为避免这样的尴尬局面，对父母出资购房协议进行公证应是最恰当也应是唯一可行的方式。这对于稳定夫妻经济关系、减少纠纷和诉讼都具有重要的意义。因此，公证机构和公证员对于上述相关公证申请应全面、深入了解申请人的具体婚姻情况、出资金额及真实意思表示，积极为申请人提出适合的、可行的方案供其选择，促进此类公证健康、持续的发展。

　　二、子女出资，登记在父母名下

　　第一，子女为父母出资购买房改房。房改房是城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价或者标准价购买的自住的公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有；按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在五年后归职工个人所有。

　　房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。因为一些符合条件的职工没有购房资金，就出现了子女出部分资金或出全部资金以父亲或母亲名义购买房改房的现象。

　　第二，子女为父母出资购买拆迁安置房。拆迁安置房是因城市规划、土地开发等原因进行拆迁而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋，包括异地安置和回迁安置。拆迁优惠政策是国家赋予所有被安置人的权利，具有专属性。

　　近些年来房屋拆迁在全国范围内大面积开展，这其中被拆迁人选择异地安置和回迁安置的占一定比例，而回迁户中有部分房主因经济原因不能拿出应补交的房款及装修款，这时往往由有能力的一个或若干个子女提供上述款项为父母购房。

　　第三，子女为父母出资购买经济适用房。经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准建设的普通住宅。经济适用房的价格按建设成本确定，只售不租。满五年的经济适用房可以上市交易自由买卖，不过出售的时候要按成交价缴纳一定比例的综合地价款。

　　购买经济适用房要满足一定的条件，如有当地户口，家庭年收入低于一定标准，无房户或是有房但住房面积没有达到规定的住房标准等。所以购买经济适用房是有确定对象的，往往符合条件的购买者本身没有足够的资金支付房款，所以一个子女或若干子女出资为父母购买经济适用房的现象也大量存在。

　　购买以上三种房屋的主体都是特定，不是任何人都可以的，而且往往符合条件的购房主体又缺少购房资金，缺少的资金一般都是由子女提供，这就产生了房屋产权人与出资人为不同主体的现象。

　　在实践中交房款及进行登记时均以原房主的名义进行，所以在证据存在形式上，关于出资这一事实对出资人显然是不利的。在这种情况下，父母及所有子女开家庭会并形成协议，协议内容一般是明确谁出资、出资方式、出资金额做出约定，有的对房屋的占有、使用、收益、处分等作出约定，还有的对卖房或父母死亡时出资如何偿还进行约定。我们在受理上述事项公证申请时，既要对这种行为的持称赞及肯定态度，同时在帮助申请人起草或修改相关协议时，在权利义务设定上引导当事人作出不违反法律规定和社会公共利益的约定。如对协议中未出资的子女做出放弃继承表示的，因《继承法》不支持在继承开始前继承人做出的放弃继承的意思表示，我们可以引导产权人以遗嘱的方式确定某一子女出资所购房屋由某一子女来继承。

　　在法律上，当事人依法享有自愿订立合同的权利，可以订立附条件的合同，合同经订立后不得擅自变更解除。上述几种子女出资为父母出资购房达成的协议及遗嘱等都是各方当事人的真实意思表示，体现了权利义务对等原则，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议有效。其他子女在订立协议时如明确放弃了对房屋相关权利也应遵守协议的约定，如否认该协议效力就违反了民法的诚实信用和公平原则，不应得到法律上的支持。因此，笔者认为对相关协议、遗嘱进行公证的合法性和可行性是不容置疑的。

　　在伦理上，子女为父母出资购房，房主生前抓住了难得的购房机会，使住房条件得以改善，有的还能够免去长期支付房租之负担，进而实现老有所养、老有所乐，子女得以尽孝。同时可以减少社会负担，稳定社会秩序，这种行为可谓有百利而无一害。

　　相关当事人订立上述协议或订立相关遗嘱，对于保护出资人的合法权益，稳定相关民事法律关系及亲情关系具有重要的意义。对上述相关协议、遗嘱进行公证可以最大程度上减少相关证据在形式上的瑕疵、保证其相关权利义务得以顺利得以实现，减少其他利害关系人争房夺利意念的产生，即使引起诉讼，公证书对于法院明辨是非、正确裁判，对于当事人服判、息诉都具有不可替代的作用。

　　三、借名购房

　　（一）借名买房的种类和存在的经济风险

　　借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。在房价不断攀升和限购政策频出的时期，很多人是为了节省购房成本，享受某种优惠，或者为了规避某种购房资格限制而借名购房，而有的则是因为其他原因不便以自己的名义购房，而借用他人名义购房。

　　目前，借名购房的类型主要有以下几种：

　　第一种：本人具有购房资格和权利，但因某种原因，例如家庭问题、婚姻问题或债务问题等，不便将房屋登记在自己名下，而借用他人名义购房。这种行为往往损害的是特定主体的权益。

　　第二种：本人不具有购买某种政策性保障房的资格，为了规避购房资格的限制，而借用具备资格的他人名义而购房，例如购房经济适用房、两限房（限房价、限套型普通商品住房）、集资房等政策性保障房。

　　第三种：不符合购买一般商品房的条件，如没有当地户口、不符合按揭条件、没有住房公积金等。

　　上述第一种情况，借名购房的法律风险在于：若借名人能够提供借名购房协议、购房款由其提供或者能够证明借名购房事实存在的，法院一般都会确认房屋归借名人所有。但若借名人无法证实借名购房事实的，法院一般会将出资购房的行为认定为一般借贷行为，借名人只能要求被借用人返还购房款，而不能获得所购房屋的所有权。另外，因房屋登记在被借用人名下，根据物权的公示原则，若被借用人在借用人不知情的情况下擅自将房屋卖给或抵押给善意第三人的，借用人是不能以其为房屋的实际出资人来对抗善意第三人的，最终，借用人很可能无法取得所购房屋的所有权，或者需要提前代为偿还所抵押债权为代价来消除房屋的抵押权。

　　第二种和第三种借名购房情形法律风险是最大的，不仅存在第一种情形所述的法律风险，而且这种借名购房的行为会因违反国家关于相关政策的规定而被确认无效。相关案例对于借名人房权的主张均予以驳回。

　　（二）借名买房协议是否可以公证

　　尽管借名购房的风险是明显的，但社会上还是大量存在这种现象，来公证处咨询、谋求防范风险的人也不在少数。

　　我们认为，上述几种情况的借名购房现象都是恶意规避法律或者政策的行为，其行为损害了特定主体或不特定的公众的利益以及国家的利益，其形成的借名买房协议不具有法律效力，应拒绝公证。其具体理由如下：

　　第一，公证机构是公益性机构，公证文书是典型的公文书，公证机构和公证文书不仅要维护当事人之间的私法利益，更应维护社会公共利益。从宏观上说，某一阶段的限购房及房贷政策是为整个社会经济秩序服务的，是为防止房价过快上涨，进而防范经济危机等采取的措施，涉及的是国家及全社会的利益。

　　第二，公证机构的公证行为既要遵守法律法规的规定，同时也不能漠视公共政策及公序良俗。上述借名买房明显属于规避国家和地方限购房及房贷政策的行为。

　　第三，公证事项应“真实”是公证必须遵循的原则。上述借名买房协议在履行的全过程，不仅仅涉及借名人和被借名人，还涉及售房主体、房屋管理机关、贷款银行。对于这三个主体来说，其协议双方当事人的意思表示应该说都不是“真实”的。

　　从某种角度说，公证机构在某些公证事项上往往成为合法与违法、私法利益与公共利益进行博弈平台。公证机构日常公证的当事人一般都是公民或法人，其权利义务具体体现的，或者说最明显的是这些主体之间的纯粹私法上利益，而宏观上的国家利益、社会公共利益是抽象的、不明显的，往往是通过私法利益的实现而间接体现的。当当事人纯粹私法利益明显为规避国家政策之时，即私法利益与公共秩序有冲突时，公证机构及公证员毋庸置疑地应维护公共利益。公证机构对某些事项拒绝办证就是这种博弈的具体表现。

　　这里需要强调的是，对此类协议拒办公证客观上不仅会在一定程度上抑制这种社会现象的泛滥，同时也会在程序上保证房管机关“正确登记”、银行“正确放贷”，从而巩固和发展来之不易的“不动产物权转移公证前置”，因此受理此类公证申请，不仅要考虑到是否违反公共政策，也要考虑到与房管、银行的关系及社会民众对公证机构的评价。

来源：《中国公证》、不动产实务