导读：当借款合同双方当事人协商一致，决定终止借款合同关系，签订商品房买卖合同，将借款本金及利息转化为已付房款并对账清算时，该商品房买卖合同是否有效？当事人之间到底是借贷关系还是商品房买卖合同关系？

本文拟通过一则公报案例说明，该种情形下签订的商品房买卖合同，只要系双方当事人真实意思表示订立，不违反法律、法规的强制性规定，就属于合法有效的合同。也即是说，经由借款合同当事人双方重新协商并对账签订的，约定将借款本息转为已付购房款，并明确了房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务的商品房买卖合同，其目的在于将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，不是为双方之间的借款合同履行提供担保，而是当举债人难以清偿债务时，双方协商以将商品房出售给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。双方之间的借贷关系将通过协商一致予以解除，其基于借贷关系而发生的债权债务也因设立新的商品买卖合同法律关系而归于消灭。但对转化为已付房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

汤甲、刘乙、马丙、王丁诉彦海房地产开发有限公司

商品房买卖合同纠纷案

案情简介 

汤甲、刘乙、马丙、王丁与彦海公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。汤龙等四人提交与彦海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。

后因彦海公司拒不履行内向汤甲、刘乙、马丙、王丁交付房屋的义务，汤甲、刘乙、马丙、王丁起诉至法院要求彦海公司支付违约金并赔偿因主张权利而遭受的损失。彦海公司辩称其与汤甲、刘乙、马丙、王丁四人之间并无购买和出售房屋的意思表示，双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷，该商品房买卖合同系为借贷合同的担保，该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定无效。

原审法院支持了汤甲、刘乙、马丙、王丁四人的诉讼请求，判令彦海公司应向四人支付违约金和律师费。宣判后，彦海公司以双方之间买卖合同系借款合同的担保，并非双方真实意思表示，且欠款金额包含高利等为由，提起上诉。

法院判决

【一审判决】

彦海公司应向汤甲、刘乙、马丙、王丁支付违约金和律师费。

【二审判决】

撤销原审判决，并驳回汤甲、刘乙、马丙、王丁要求彦海公司支付违约金、赔偿因主张权利而遭受的损失的诉讼请求。

法律分析

【争议焦点】

1.案涉《商品房买卖合同》的法律效力；

2.彦海公司是否应当向汤甲、刘乙、马丙、王丁支付违约金及律师费。

【审判理由】

一审法院认为，彦海公司与汤甲、刘乙、马丙、王丁四人签署的《商品房买卖合同》具备商品房买卖合同的必要条款，且双方在落款处签字盖章，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。本案中，双方当事人并未就涉案房屋设定抵押担保，不涉及担保法关于“流质契约禁止”问题。故商品房买卖合同约定内容并不违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条和《中华人民共和国担保法》第四十条的禁止性规定。双方当事人对在签订《商品房买卖合同》前存在借贷关系均不持异议。彦海公司在对还款期限届满部分债务无力偿还借款本息的情况下，双方对借款本息进行核算确认后，将借款本息数额转为购房款。《商品房买卖合同》签订后，彦海公司未偿还借款和利息。可见，双方借贷关系通过协商一致予以解除，其基于借贷关系而发生的债权债务因设立新的商品买卖合同法律关系而归于消灭。因此，双方当事人之间系商品房买卖合同的法律关系。合同相对人应按约定忠实履行各自合同义务。履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。

二审法院认为，商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤甲等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账签订，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。该《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，双方协商通过将彦海公司所有的商品房出售给汤甲等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。

但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且彦海公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤甲等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约，也就无需支付违约金及律师费用。

律师观点

民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。

本案中的商品房买卖合同内容表明，汤甲等四人具有实际向彦海公司购买案涉房屋的真实意愿，而彦海公司亦具有向汤甲等四人出售该房屋的真实意愿。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。

因此，当借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同订立的目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

相关法律、司法解释链接

《中华人民共和国物权法》

第一百八十六条

【禁止流押】抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二十四条

当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条

有下列情形之一的，合同无效。

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

案例链接

汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案二审判决书