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长宁区武夷路305弄基地征收补偿方案 (征求意见稿)

作者:邢伟华 来源:找法网 日期:2017年11月04日

  

 长宁区武夷路305弄基地征收补偿方案

(征求意见稿)

   【律师话】随着上海房屋拆迁的力度越来越大,目前对于被拆家庭中因为各种各样利益冲突而产生的纠纷也随之增加,本律师结合上海法院审理房屋征收案件的司法实践及10多年来从事房屋拆迁纠纷诉讼所积累的丰富经验,就普遍房屋征收利害关系人之间几种比较典型的矛盾情况提供一些意见和建议:

    第一类使用权房屋拆迁承租权利。目前在上海的房屋拆迁中,使用房屋拆迁拆迁人只需要与承租签订拆迁协议即可,并不需要其他住人签字同意,故许多同住人都担心承租权利过大,以至于自己的拆迁利益全部被承租侵吞

    其实这种顾虑大可不必,拆迁利益属于家庭利益而并不属于其中的某一个人,虽然拆迁人只和承租谈判,似乎所有的利益都是承租说了算,实际上承租只是整个家庭的代表人,也就是说,承租只有代表家庭把拆迁利益这块蛋糕拿回来的权利,并没有自己分割的权利。确实有许多的承租出于私心,未得到其他同住人的同意就私自处理了财产,或是把所有拆迁安置房登记在自己名下或是把补偿款都全部侵吞。但实际上,如果同住人通过法院诉讼要求确认自己的这块蛋糕的话,即使承租已经办出了产证,也是可以追回的。

    第二类产权房拆迁中产权人与同住人的利益冲突。有许多产权房按房屋面积拆迁时,有很大的误区认为,既然是按面积拆迁所有的利益当然应该都归产权人所有。实际不然,现在拆迁补偿中,简单的归纳可以分成两块,一块是对于房屋面积本身的作价补偿,俗称为“三块砖”另一块是其他的各类奖历。作为户口在拆迁房屋中实际居住的同住人,对于除“三块外的其他奖历是有权要求分割的,反之,有些因为继承或其他原因取得房屋产权却无户口的产权人,也是不能享受除“三块砖”之外的其他利益。

    第三类同住人认定问题。在使用房拆迁中,同住人的身份尤为突出,一旦认定为同住人,就等于可以与其他家庭成员平均分割拆迁利益。

    归纳起来主要是两点:有户口的不一定是同住人,相反没有户口的不一定不是同住人。

    简而言之,拆迁纠纷是较为复杂的一类诉讼,其中很多看似同样的情况可能就户口迁入,实际居住及安置人员的实际房屋情况等的不同,就有可能会产生最终不同的法律结果。因此,故在当事人无法正确处理拆迁诉讼事务时,可以考虑聘请资深、专业的房屋动拆迁律师代理诉讼,完全可以保障到当事人的合法权益。

附:长宁区武夷路305弄基地征收补偿方案(征求意见稿)


长宁区武夷路305弄基地征收补偿方案

(征求意见稿)

 一、征收与补偿的法律和政策依据

  1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)

  2、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号)

  3、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干意见(沪府办发〔2012〕24号)

  4、《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》(沪房管规范征〔2012〕9号)

  5、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)

  6、《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》(沪房管规范市〔2013〕7号)

  7、《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》(沪府发〔2012〕73号)

  8、《关于公有居住房屋承租户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》(沪房管规范征〔2013〕9号)

  9、《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》(沪房管征〔2014〕243号)

  10、其他相关法规和规范性文件

  二、征收目的

  为了维护公共利益,改善该地块居民的生活居住条件,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》,拟征收该地块。

  三、旧区改造征收范围

  东至:武夷路301号,南至:武夷路,西至:武夷路305弄围墙,北至:武夷路305弄50、54号。

  门牌号码:武夷路305弄2、4、6、8、10、12、14、16、18、20、22、24、26、28、30、32、34、36、38、40、42、44、46、48号。

  四、被征收房屋建筑面积的认定办法

  对于已经登记的房屋,其建筑面积,一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准;房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的,除有证据证明房地产登记簿确有错误外,以房地产登记簿为准。对于未经登记的房屋,以相关批准文件记载的建筑面积为准,实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的,以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积,或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋,以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。

  承租的公有非居住房屋,以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋,以租用公房凭证所记载的建筑面积为准;租用公房凭证记载的是居住面积的,按下表所列的换算系数计算建筑面积:(图标略)

  2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼,高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分,按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积;1.7米以上的部分,按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼,不计算建筑面积。

  征收部门、被征收人、公有房屋承租对被征收房屋类型有异议的,可以向上海市房屋科学研究院书面申请鉴定。

  五、关于非居住房屋的认定

  1、原始设计为非居住房屋,延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的,应当认定为非居住房屋;

  2、公有房屋承租与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同,建立了公有非居住房屋租赁关系的,可以认定为非居住房屋;

  3、房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位,可以认定为非居住房屋,但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外;

  4、原始设计为居住房屋,经市或者区(县)房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的,除有特别规定以外,可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前,已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的,可以认定为非居住房屋;在2001年11月1日以后,以居住房屋作为经营场所并领取营业执照,未经市或者区(县)房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的,不认定为非居住房屋。

  5、非居住房屋建筑面积的认定

  经有关部门批准合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同,居住房屋改变为非居住用途的,按批准的营业面积认定;

  在2001年11月1日以前,已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的,按登记的营业面积认定,无法确定营业面积的,按被征收房屋建筑面积的50%认定。

  六、征收补偿计户标准

  被征收人、公有房屋承租以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户,按户进行补偿。

  被征收人以房地产权证所载明的所有人为准,公有房屋承租以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租为准。

  七、居住房屋补偿方式、标准和计算方法

  1、补偿方式:

(1)货币补偿

(2)房屋产权调换:被征收人、公有房屋承租可用货币补偿金额购买基地提供的产权房。

  2、本基地补贴系数标准为:30%

  3、本基地套型补贴面积

旧式里弄房屋、简屋以其他非独立成套独用居住房屋:每证补贴15平方米建筑面积。

    4、被征收房屋的补偿金额

  (1)私有居住房屋:

  被征收居住房屋补偿金额=评估价格+价格补贴+套型面积补贴

  (2)公有居住房屋:

公有房屋承租的补偿金额=评估价格×80% +价格补贴+套型面积补贴

执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋被征收人的补偿金额为:评估价格×20%。

  (3)执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×100%;对房屋承租的补偿金额计算方式为:评估价格×80%+价格补贴,被征收房屋属于旧式里弄的房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,增加套型面积补贴

  (4)非居住房屋:

私有非居住房屋:被征收非居住房屋补偿金额=评估价格×100%;

公有非居住房屋:公有房屋承租的补偿金额=评估价格×80%。

  (5)评估价格、价格补贴、套型面积补贴计算公式

估价格:

  评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积

  被征收房屋的房地产市场评估单价低于本基地评估均价的,被征收房屋的房地产市场评估单价以本基地评估均价计算

  评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积

  价格补贴

  价格补贴=本基地评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积

  套型面积补贴

  套型面积补贴=本基地评估均价×套型补贴面积

  (6)居住困难户的优先保障

按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定及以下折算公式计算后,人均建筑面积不足22平方米的居住困难户,增加保障补贴,但已享受过经济适用住房政策的除外。

  折算公式为:被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。

  居非兼用房屋应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款,合并后的货币补偿款按上述公式进行折算

  保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。

  居住困难的被征收人、公有房屋承租应当向住房保障机构提出申请,并提供相关证明材料。符合条件的困难户由住房保障机构核查并公示。

  本基地折算单价:21000元/平方米

  八、产权调换房和选房办法

  1、本基地产权调换房源:

  (1)配套商品房:青浦华新、松江泗泾。

  (2)商品房:金鼎香樟苑。

  2、房屋产权调换用房选购方法:

  (1)凡选择本基地产权调换房源的被征收人、公有房屋承租,必须按规定签订附生效条件的补偿协议。

(2)居民根据实际情况购买相应房型的配套商品房,但购买基地提供的配套商品房总金额不得超过该被征收房屋的补偿金额(评估价格+价格补贴+套型面积补贴),原则上先签约先选择购买。

  (3)居住困难户的保障补贴可用于购买配套商品房,但购买基地提供的配套商品房总金额不得超过该户被征收房屋的补偿金额和保障补贴之和(评估价格+价格补贴+套型面积补贴+保障补贴)。

(4)购买基地提供的配套商品房外,其余补偿款可购买基地提供的其他产权调换房屋,但购买总金额不得超过该户被征收房屋的货币总额(不含签约鼓励奖、搬迁费、家用设施移装费)。

(5)规定的签约期结束后,根据实际使用情况,收回多余的房源。

  (6)具体选房办法另行公布。

  九、房屋征收评估机构选定办法

  区房屋征收部门将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上发布,接受估价机构报名,并将经审核符合条件的估价机构名单在房屋征收范围内张贴公示。

  房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租在5个工作日内,在张贴公示的估价机构名单中协商选定估价机构。协商不成的,房屋征收部门应当组织被征收人、公有房屋承租在张贴公示的估价机构名单中进行投票,按照简单多数的原则,以得票数多少的顺位确定估价机构。房屋征收部门将确定的估价机构名单在房屋征收范围内和市估价师协会网站上予以公告

  十、搬迁费:

  搬迁费=15元/㎡×被征收房屋建筑面积,每证低于800元,按800元/证发放。选择期房安置的,搬迁费增加一倍计算。

  签约生效后按期搬迁的,另免费提供搬家车一辆次(限本市范围),贵重物品增加的费用自理。

  十一、家用设施移装费:

  1、电话移装费每台150

  2、管道煤气、液化气用户自行办理迁移手续补助费500元

  3、热水器拆装每台300元

  4、有线电视移装费每户330元

  5、空调拆装费每台400

  6、有线通宽带移装费,每户220元

  7、由供电部门批准并安装的10安培以上电表、分时电表移装费每只100元。

  十二、签约期

  本基地规定的签约期为30天,具体时间另行公布。

十三、奖励、补贴

  (一)居住房屋

    1、签约奖

  被征收人、公有房屋承租与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议,协议生效后给予每证50000元的协议签约奖励,不签约不予享受。

   2、按时搬迁奖

在基地搬迁期十五天内搬出原址并交出空房的,可按证奖励每证150000元,强制执行的不予享受。

    3、签约鼓励奖

  凡在规定的签约期内签约并达到规定的90%生效签约比例,每证给予签约鼓励奖125000元。

  在规定的签约期内签约且在约定期限内搬离原址并腾空原房屋交出钥匙的证数占基地总证数比例超过90%,每提升1%,每证增加1.5万元。

  超过规定签约期签订协议的,不享受签约鼓励奖。在规定签约期内签约但未在约定期限内搬离原址并腾空原房屋交出钥匙的,不享受超过90%,每提升1%,每证增加1.5万元签约鼓励奖。

  4、面积奖

  以被征收房屋建筑面积为基准,每平方米5000元,每证低于10万元的按10万元计算。

  5、无搭建面积奖

  对被征收房屋未见证面积按照500元/平方米建筑材料补贴;无未见证面积或有未见证面积放弃建筑材料补贴,每证奖励100000元。

  6、装潢补贴

  对被征收人、公有房屋承租以被征收房屋建筑面积为准,旧里房屋按每平方米人民币500元补贴。若双方协商不成,可书面申请委托本基地评选确定的评估公司进行装潢评估,以评估结果补贴

  7、借房补贴

  协议生效并搬迁后每证给予一次性借房补贴13000元。

  8、自行购房补贴

  ①选择货币补偿的补贴

  选择货币补偿自行购房的被征收人、公有房屋承租按被征收房屋的补偿金额的30%给予补贴

  ②选择购买产权调换房屋后余款的补贴

  选择购买产权调换房屋的,按购房后被征收房屋补偿金额的余款的30%给予补贴。即:(被征收居住房屋的补偿金额<含保障补贴>-购买的产权调换房屋总价<按基地启动签约公布的房价计算>)×30%。

  9、协议生效计息奖励费

  房屋征收补偿协议生效后,凡在规定签约期限内签订房屋征收补偿协议的居民户,以30天计息,按房屋征收补偿协议的补偿总金额以银行同期半年期贷款年利率的标准计息(具体以公告为准)。

  10、户口迁离奖

  ①选择货币补偿的被征收人、公有房屋承租,自搬离原址6个月内户口全部迁出原址,每证给予10000元。

  ②选择购买产权调换房的被征收人、公有房屋承租,产权调换房办理产证之日起6个月内户口全部迁出原址,每证给予10000元。

  逾期不再办理

  (二)居非兼用房屋

    1、居非兼用房屋可享受上述居住房屋1 - 10款的奖励、补贴

  2、对持有合法有效个体工商营业执照(注册在被征收房屋内)的个体工商者,给予一次性补贴人民币30万元。

  3、对持有合法有效个体工商营业执照(注册在被征收房屋内)的个体工商者的被征收房屋装饰、设备损失和从业人员补贴,每证补贴15万元。

  上述享受工商营业执照补贴的,不再同时享受非居住停工停业补偿。

  十四、特殊对象补助实施办法

按《长宁区房屋征收特殊对象补助实施意见》执行。

  十五、协议生效及履行

  作出征收决定之后,在规定的30天签约期内签约率达到90%的,征收补偿协议生效。签约率未达到90%签约比例的,征收决定终止执行。征收补偿协议生效后一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,当事人可以依法提起诉讼或仲裁。

  十六、补偿决定

  房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租在征收补偿方案确定的签约期限内,达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。

  十七、司法强制执行

  区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定后,被征收人、公有房屋承租在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由区人民政府依法申请人民法院裁决准予强制执行,裁定后,人民法院移送区政府组织实施强制执行。

  十八、受委托的房屋征收事务所名称

  上海市长宁第三房屋征收服务事务所有限公司

  十九、办公室接待地点和时间(若有变化以基地通知为准)

  地点: 安化路331弄内

  时间: 周一至周五上午9∶00至下午5∶00

  二十、其它事项

  1、房屋征收补偿协议的签订:私有房屋由房地产权证所载明的产权所有人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议;公有住房由租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的公有房屋承租签订房屋征收补偿协议。征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房承租所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房承租及其共同居住人共有。若上述法定签约人已死亡,私有房屋根据《中华人民共和国继承法》的规定由法定继承人签约(多个法定继承人的由书面委托代表签约)。房屋征收范围内公有居住房屋承租户口迁离本市或死亡,可以继续履行租赁合同者有多人的,房屋征收决定作出前,当事人之间未能协商一致,或者未提出变更申请的,按沪房管规范征〔2013〕9号《关于公有居住房屋承租户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》规定执行。

    2、征收与补偿协议签订后,被征收人、公有房屋承租应当在征收补偿协议或者补偿决定确定的搬迁期限内,负责将房屋使用人和同住人迁出。房屋使用人和同住人未迁出的,视同被征收人、公有房屋承租未完成搬迁。属于空关房屋的,由房屋征收部门负责通知。

  3、签约当事人选择货币补偿的,签订附生效条件的《房屋征收补偿协议》;选择购买基地提供配套商品房的,签订附生效条件的《房屋征收补偿协议》和《购房意向书》,另需填写《配套商品房供应单》。

  4、根据《关于加强本市房屋征收(拆迁)基地水、电、燃气等公用设施使用管理的通知》(沪建交联[2011]846号),征收补偿协议签订后,被征收人、公有房屋承租在征收补偿协议或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁后,应当在房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租结算征收补偿费用前结清被征收房屋的水、电、燃气等相关费用,房屋征收部门在收到相关支付凭证后在协议约定的时间内支付结算征收补偿款。

  5、本房屋征收补偿方案中的货币单位为人民币元。

  二十一、注意事项

  1、长宁区武夷路305弄基地征收补偿方案(征求意见稿)的公示期为30天,从2017年8月4日至2017年9月2日。

    2、在房屋征收补偿方案征求意见期限内,如有相关修改意见请以书面形式投入基地意见箱内或交与房屋征收工作人员。

上海市长宁区住房保障和房屋管理局

2017年8月3日

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