中介没有促成交易无权获得佣金

　　谢逸生律师／文

　　［当事人］

　　原告：安X居置业顾问有限公司

　　被告：吴X缘          职业：工人

　　［案情简介］

　　2008年春，吴X缘因家庭需要购置一套三居室的房子，故开始留意中介所的房源信息。一日，在安X居置业公司公告栏上看到一则位于长虹路的一套房源信息，总价50万元，有些心动，于是和店内的中介人员说对此房源感兴趣，中介人员随后拿出一份格式合同要求吴X缘签署，说签字后就去看房。吴问：“看房收钱吗”中介答“带去看房不收钱的，但交易成功后要收1%的中介费”。吴X缘说没问题就去看了该套房子，但没有马上决定买下来。此后一段时间，吴X缘又到多家中介所去看房，其中一家中介叫福X门置业顾问有限公司的中介特别热情，非常耐心、细致地解答了吴X缘提出的有关购房程序的问题，吴对该中介所颇有好感，遂决定在该中介所购房。该中介所也向吴推荐了长虹路的那套房源，后在该中介的居间下，吴X缘决定购买该套房屋并顺利完成了房屋交易手续，成交价48万元，中介佣金4800元。

　　安X居置业公司得知吴买下该房子后，即拿出当时吴去看房之前签署的那份格式合同找吴论理，认为吴故意跳过其中介，私下与卖方直接签订房屋买卖合同，要求其支付违约金5000元。理由是与吴签署的格式合同有一条规定：“吴X缘看过长虹路的房子后，6个月内利用该信息私下与卖方或再通过其他中介与卖方达成购房交易的，吴应当支付成交价的1%违约金给安X居置业公司。”吴X不予理会，由此成讼。

　　［争议焦点］买方通过多处中介获得相同房源的，是否属于“跳单”违约行为？

　　［律师观点］房屋买卖风险防范律师谢逸生认为：本案吴X缘与安X居置业有限公司、福X门置业有限公司的关系属于居间合同关系。居间合同，是指当事人双方约定一方为他方提供订约机会，为订约提供媒介服务，他方给付报酬的合同。在居间合同中，提供交易媒介服务的一方为居间人，支付酬金的一方为委托人。居间可分为两类，一类是指示居间或者报告居间，在这种居间中，居间人只是单纯提供订约机会，寻找可与委托人订约的相对人，居间人不予与相对人进行交涉，如安X居公司带吴去看房子的行为。这样的行为安X居公司本可以适当收取报酬，但当吴问及看房是否要收费时，安X居却说不用收费，放弃了理应获得的权益，事后当然不得反悔。居间的另一类是媒介居间，即居间人不但要提供订约机会，而且还要积极促成交易成功，此类居间劳动量要大，报酬也会高一些。如如前所述，安X居没有促成吴交易成功，故没有理由要求吴支付佣金。

　　目前很多中介所在制订格式合同的时候，往往喜欢制订只要中介带买方看房后，买方再不得私下或通过其他中介公司与房主交易的条款，否则须支付相当于居间报酬的违约金，这种约定是显失公平的。该约定意味着中介公司带领买方看房后，买方如果打算购买该房屋，只能选择该中介公司进行交易，别无选择，不管该公司报价合不合理，服务质量好不好，否则就构成“跳单”的违约行为。这样的格式条款是可以撤销的。谢逸生律师认为：卖房方为了尽快卖掉房子，势必会在多家中介挂牌出售，买方有权利选择服务质量好，安全可靠的中介公司去购房。某些中介公司企图永久限制买方选择中介的权利，双方利益显然失衡，当然不会得到法律的保护。

　　［法院裁判］采纳谢逸生律师的观点，驳回原告安X居置业有限公司的诉讼请求。