物业服务企业向部分业主主张欠缴物业服务费的诉讼时效的认定

　　作者：周勇律师     四川法奥律师事务所专职律师

　　近日，在办理物业服务合同纠纷中提及较多的一个问题是关于物业费的诉讼时效的认定问题。关于诉讼时效的规定，我国相关法律法规都有相应的规定，但未对物业服务企业持续提供了物业服务后，部份业主未缴纳物业费，物业服务企业对物业费主张权利的诉讼时效的明确规定。

　　有一种观点认为，物业服务企业主张物业费的诉讼时效应自主张开时往回计算两年的时间，超过两年的时间无其他证据证明向其业主主张过的，对方提出诉讼时效抗辩的，法院不予以支持。

　　另一种观点认为，关于诉讼时效期间起算点的确认标准，我国立法采用了“知道或应当知道权利被侵害说”。物业服务合同中表现为，业主明确表示拒绝支付或多次催缴仍未表示要支付的，可以认定为权利被侵害。

　　笔者认为，物业服务企业向部分业主主张欠缴物业费应当适用《民法通则》中关于诉讼时效的一般规定，物业服务合同关系系物业服务企业向业主所有的建筑物及其附属设施提供管理服务，业主向物业服务企业支付物业服务费的权利义务关系。根据该权利义务关系可以看出，物业服务费的支付是物业服务企业与业主在同一份合同产生的同一性质的债务分期履行，该债务具有整体性和关联性。部分业主未及时支付物业服务费，物业服务企业作为权利人未即时主张权利，并非其怠于行使权利，而是基于对同一原因产生的债务具有整体性及各分期履行债务具有关联性的合理信赖，以维护双方的信赖关系和交易关系。

　　综上，笔者认为，物业服务企业在持续提供物业服务的情况下，诉讼时效应当自该物业服务企业向人民法院实际主张权利或与该小区的业主委员会解除或终止服务合同时开始计算。