租赁关系终止后，承租人负有腾退、返还租赁房屋的义务。如果承租人将房屋又转租的，还应当负有清退次承租人的义务。在次承租人未搬出房屋的情形下，承租人应当进一步采取更有力的措施，主要是指向法院提起诉讼，通过司法手段要求次承租人迁让，否则承租人清退义务未完成，相应的房屋使用费由承租人承担。

上海某研究所诉上海某园林公司房屋租赁合同纠纷案

案情简介

原告某研究所与被告某园林公司签订房屋租赁协议，约定将讼争房屋出租给某园林公司。某园林公司租赁上述房屋后，将房屋分割、出租给小商户。后由于其未按约支付租金，某研究所向被告发出书面通知，决定终止房屋租赁协议，并向法院提起诉讼。

法院审理后，于2007年8月1日判决，确认原被告间的租赁协议已经解除；某园林公司应于判决生效之日起10日内腾空并迁出讼争房屋并将房屋交还某研究所。判决生效后，某研究所向法院申请执行，要求某园林公司履行判决内容。

2007年8月30日，某园林公司在讼争房屋内张贴通知，告知各市场业主法院判决，要求各业主于同年9月15日前腾空并迁出。届时，某园林公司将切断电源和自来水，与房东办理房屋交接。目前该场地仍有十余户业主经营，各自从其他地方接拉电源和自来水。

原告某研究所诉称：鉴于某园林公司至今未腾空、交还讼争房屋，要求某园林公司支付房屋使用费。

被告某园林公司辩称：2007年1月，某园林公司已不再经营讼争房屋，之后发生的费用与其无关。某园林公司已采取断水、断电措施，故其不应承担不交房的后果。

法院判决

 某园林公司需向某研究所支付2007年1月1日至腾清交房日止的房屋使用费。

法律分析

法院经审理认为，生效法律文书已判定某园林公司负有腾空并迁出讼争房屋的义务，某园林公司应当全面履行该义务。某园林公司虽然采取了一定的腾退措施，但目前仍有部分小业主在讼争房屋内经营，故某园林公司并未完全履行腾退义务。某园林公司作为腾退房屋的义务人以及转租人，其还可采取向人民法院提出要求各小业主迁让的诉讼等措施。而某研究所在某园林公司未能完全履行腾空交房义务的情况下，已向人民法院申请执行，其已依法积极地采取了措施以确保讼争房屋的腾退。因此，某研究所要求某园林公司支付2007年1月1日至腾清交房日止的房屋使用费，于法有据，法院予以支持。

律师评析

本案是一起租赁合同被解除后，因承租人未完全履行清退次承租人的义务而致讼的案件。案件的争议焦点在于：园林公司采取的张贴通知、停水断电等行为是否完全尽到了承租人的返还租赁物的义务。

其实，就承租人的清退义务而言，某园林公司张贴通知并停水断电，事实上未能达到清退次承租人的目的，亦未将租赁房屋腾空并返还给某研究所，因此某园林公司的行为不构成实质履行，二审法院由此认定某园林公司未完全尽到清退次承租人、返还租赁房屋的义务是正确的。

作为腾退房屋的义务人和转租人，某园林公司除了采取张贴公告、停水断电措施之外，还应当采取其他更有力的措施，比如向法院提起要求次承租人迁让的诉讼。由于某园林公司未完全履行腾退义务，致使讼争房屋目前仍被其转租的部分小业主继续占用经营，基于合同相对性原理，承租人某园林公司应就次承租人小业主的占用行为对出租人某研究所承担相应的责任。法院据此判决某园林公司承担至讼争房屋实际返还之日止的房屋使用费及水电费、电话费等损失是适当的。

法律法规链接

《合同法》第二百三十五条　租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。