作者：邢伟华律师
案件分析：
    2016年3月1日小张与上家李某签订一份定金协议，购买位于杨浦区的一套居民住宅，双方协议中约定房屋总价为350万，小张支付了50万的定金。并约定4月1日签订正式买卖合同付清全部房款后直接过户，但因国家政策调控，房价突然暴涨，该屋上涨到500万。故李某向小张提出违约，并原因双倍返还定金。但小张认为自己的实际损失远远超过定金应该按实际损失要求赔偿。
    小张可否以李某违反房屋定金协议为由，主张房屋差价损失。笔者认为定金协议属于预约行为，具有合同性质。定金协议约定有定金条款及其它违约条款的，当事人不履约的，应适用定金罚则和其它违约条款。若协议中没有定金条款（违约金条款），或定金数额（违约金数额）低于实际损失，相对方主张其它损失的，应予支持。根据《合同法》相关规定的精神，缔约过失造成的损失包括直接损失（如缔约费用等），超过当事人在订立合同时所应当预见到的因合同不成立、无效或者被撤销可能造成的损失；也不得超过合同成立或合同有效时的履行利益。因此，守约方要求违约方赔偿房屋差价损失的，一般可予准许，具体数额应综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素酌定。         
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