干货：房地产纠纷聚焦，最高法观点！

干货：房地产纠纷聚焦，最高法观点！

在朱哥实际办理案子、接受法律咨询的过程中，房地产纠纷包括拆迁房产纠纷，常常被问及的问题，作以简单梳理，给小伙伴们讲讲清楚。本文仅以城镇房地产为范围作答。

1、限制业主专有部分所有权的业主公约或章程是否有效?

 答：无效。

依据：《中华人民共和国物权法》第76条的规定，经营性用房的专有部分的经营方式不属于业主大会的共同决定事项。

业主公约或章程作出的该专有部分是自主经营还是委托他人经营，由全体业主按照少数服从多数原则投票共同决定的约定无效。

业主大会根据该公约或章程作出委托经营的决定后，业主委员会与他人签订的委托经营合同，对未经同意或追认的业主不发生法律效力。

索引：《民事审判指导与参考》（第41辑）第210-218页。

2、关注点集中在《回购协议》上的《商品房买卖合同》，是民间借贷还是商品房买卖？

答：民间借贷。

法律分析：不签订书面的借款合同，只用签订《商品房买卖合同》并登记备案的方式作为担保，同时签订回购协议，然后再用出借人向借款人实际交付款项的方式建立债权债务关系，是目前一些民间借贷当事人选择的借贷方式。

判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。如果《商品房买卖合同》中售房方并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心取得所购房屋产权。且双方当事人的关注点集中在《回购协议》及其相应的违约金上，则足以证明双方之间真实的法律关系是民间借贷。

索引：《民事审判指导与参考》（第58辑）第96-103页。

 3、买卖合同尚未履行完结，买受人请求确认其为房屋所有权人的，是否属于物权确认争议？

答：不属于物权确认争议。

法律分析：确认物权以存在物权归属争议为前提。买卖合同尚未履行完结，买受人请求确认其享有标的物之所有权的，不符合物权法第三十三条规定的物权归属争议，不应纳入物权确认之诉。

索引：《民事审判指导与参考》（第61辑）第177-180页。

4、出卖人出卖共有房屋不符合其他共有人约定的条件，买受人请求强制履行房屋买卖合同的纠纷怎样处理？

答：驳回诉讼请求。

法律分析：出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。

索引：《民事审判指导与参考》（第57辑）第149-153页。

5、夫妻一方父母以子女名义购置房屋，应认定赠与的是房屋还是购房款？

答：赠与的是房屋。

法律分析：父母出全资以其已婚子女的名义购买并已向子女作出赠与之意思表示的房屋，应视为父母对子女的赠与。

在房屋未交付使用且产权登记尚未完成前，作为赠与人的父母有权撤销该项赠与。

在尚未付清该房屋的全部款项、房屋产权登记尚未完成，父母即表示撤销赠与的情况下，子女因离婚或离婚后分割夫妻共同财产问题进行的诉讼中，不宜认定父母赠与的只是已经实际支付的购房款，进而将上述购房款作为夫妻共同财产进行分割。

索引：《民事审判指导与参考》（第44辑）第185-189页。

6、房屋租赁合同未到期，出租人强行解除房屋租赁合同并将房屋出租给善意第三人，原承租人还能请求继续履行合同吗？

答：不能。

法律分析：根据我国《合同法》第107条的规定，违约责任的承担方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。一方当事人在另一方当事人违约的情况下，请求继续履行合同的，人民法院除审查当事人违约的事实外，还应该审查当事人的申请是否符合我国《合同法》第110条规定，如果当事人申请继续履行在法律上或者事实上不能履行的，人民法院不应支持当事人的请求。

索引：《民事审判指导与参考》（第39辑）第169-172页。

　　《中华人民共和国民法总则》

（2017年10月1日起实施）

 第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。  

【律师提醒】

    当事人所遭遇的实际案件比相关法律规定要复杂的多，需仔细分析案情，精准运用法律，具体问题具体分析，立足于证明案件事实的扎实证据，才能提高胜诉率。