刘天甫律师亲办案例
身边小事之十:租房碰到了难题(租房纠纷)
来源:刘天甫律师
发布时间:2017-09-02
浏览量:197

身边小事之十:租房碰到了难题

作者:李术朋律师

故宫天坛颐和园,这是北京;公交,地铁,地下室,这也是北京。高楼大厦里,有光鲜,也有遗憾;有怒骂,更有狂欢。公室白领大黄似乎是千万小人物之一:朝九晚五,三点一线。偶尔,他的活动半径扩大到西单星巴克电影院,去那里会会朋友,聊理想。也正是在咖啡馆,他碰到了趣味相投的老王,便很快成了朋友。

话说六月初四这天,长城骑友会组织会员骑游延庆。大黄吃力地踏着车,好不容易凑到了老王身边,便始抱怨起来:“王叔,我在单位附近看中一套刚装修的房子,49平米,月租5000。刚看房时,我明显感到屋子有股味道,但房东说周边租房均价都在6000左右,就为这个原因才降了1000块。买卖自由,我觉得应该也能忍受,就和房东大牛签订了《房屋租赁合同》,交了半年房租30000元押金5000元物业费3000元有限电视费250元。”

顺着大黄的描述,老王的思绪也是飘到租房的年代:每每合同到期,房东总恶狠狠地对他说,要么涨钱,要么滚蛋!骑车拐弯,老王的思绪回到现实:“大黄,图这份便宜,那可要遭罪啊。”

“可不说嘛!王叔,刚住了几天,我就感觉头晕喉咙干,更别提睡个安稳觉了!这还叫人怎么住啊?可房东大牛说了,租赁合同已经签订,白纸黑字。我要想不租,必须经过双方同意;他若不认可,哼,我就得继续履行合同,按时交房租!我一想,这个道也行得通,但房子不能住,还要交钱,这可真愁人!”显然,大黄十分沮丧。

老王仔细听着,分析到:“大黄,别着急。根据《合同法》223条,租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。因此,你可以委托环境监测公司对租房室内的居住质量检测,看看甲醛TVOC甲苯二甲苯等是否超标。如果房子确实不符合居住条件,那么,即使你明知房屋存在不合格情形,并签订了合同,你仍然有法定的解除权。”

“解除权是什么意思?”大黄问道。

“解除权是指仅凭一方当事人依法定事由作出的意思表示,便可使现成的法律关系消灭的权利。其属于‘形成权’,行使时无须征得对方当事人的同意。由此,你可发出解约通知,解除你与大牛的租赁合同,同时要求房东退还你的租金物业费有线电视费押金等费用。”

大黄听罢,心中澎湃起来,本来以为这是个死结,竟然解了。“王叔,您可真是我的救星!那我下回重新租房应该注意什么呢?”

“就我的经验来看,租房需要注意以下几点:

1.查验房屋权属。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效;出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效;租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。可见,房租是否适格,是租房问题的前提。

2.核实出租人信息《最高人民法院关于民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第26条规定,被执行人就已经查封扣押冻结的财产所作的转移设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封扣押冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的,人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。实务中,经常出现某人恶意逃避执行,将房屋出租后拿租金跑路的现象。承租人则很有可能因此蒙受损失,即交纳租金后找不到合同相对人新房东又勒令承租人腾房,可谓人财两空。

另外,根据《合同法》第224条,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。很多二房东三房东等并未征得出租人同意,便将房屋转租给他人。假使承租人未注意到此风险,同样可能面临租金损失腾房走人的尴尬境地。

3.检验附属设施。假使承租人未对租房内的煤气电气洗衣机冰箱电视空调床板衣柜等设施查验,便在合同内签注这些设施存在且达到应用要求,一旦租房合同终止,房东可根据合同提出返还列表内的设备修理已经受损的具等请求。

4.理顺维修责任。《合同法》第221条规定,承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。但在合同中,出租人往往将维修责任推给承租方,造成承租人的被动。

最后,承租人还需留意租房合同中的装饰物归属条款出租人的解除权条款违约金条款解决争议方式条款等具体事项。

大黄似听天书一般,皱着眉:“没房真苦憋!我拿到租房合同,只有签与不签的份儿,难道我就不能拥有更多的解除权吗?” 老王喝了口水,耐心的说:“欲听后事如何,需在下回分解。”

 

 

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律师信息
  • 律师姓名:
    刘天甫
  • 执业律所:
    北京市京师律师事务所
  • 职  务:
    合伙人律师
  • 执业证号:
    11101*********774
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