2017-08-30 新说法

8月29日，市二中院召开新闻发布会，通报近三年房屋买卖合同纠纷案件审理情况，并就审理中发现的一些问题对社会进行提示。本次发布会涉及的“房屋买卖”，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖，不包括公产房、企业产房屋和其他的商品房买卖。

一、近三年房屋买卖合同纠纷案件审理情况

2015年二中院房屋买卖合同纠纷案件收案共43件，2016年收案为92件，2017年上半年收案为232件。二中院此类案件主要是二审案件，从344件已结案件中来看，维持的案件为208件，维持率为60.47%；调解、撤诉的案件为84件，调撤率为24.42%；发回重审、改判的案件为52件，发改率为15.12%。

二、二中院受理房屋买卖合同纠纷案件特点

1.此类案件受2016年房屋交易市场影响增幅较大。2016年初开始，我市房屋交易市场火爆，居民购房意愿强烈，二手房市场交易频次增加，房屋价格上涨趋势明显。而从二中院受理房屋买卖合同纠纷案件的数量以及所占比例上来看，也均从2016年下半年开始陡增，根据争议发生的时间跨度来看，房屋交易频次增加、房屋价格上涨之后，争议也不断增多。

2.此类案件大多为买方发起诉讼，受理案件中卖方违约情形居多。经对相关案件进行统计、分析，2016年至2017年二中院受理的此类案件中80%为买方起诉，主张继续履行合同或主张卖方违约，要求违约损失。仅20%为卖方起诉，主张买方违约，要求解除合同及赔偿。而从判决认定的违约方来看，认定卖方存在违约情形的达76.30%，占比四分之三以上；认定买方存在违约情形的仅为10.37%，占比较小；其余案件未判定违约责任。

3.房屋买卖合同纠纷案件违约情形多样，诉讼请求亦有不同。完整的房屋买卖交易过程中几个重要的环节不可或缺：居间合同的签订、定金及首付款的交付、备案合同的签订、房屋贷款的申请及批准、房屋过户登记手续。买卖双方在居间合同签订之后至过户登记办理完毕之前，均存在违约的可能，不同的违约情形导致合同的履行程度也存在差异，诉讼请求也相应变化。

二中院受理案件中违约的情形主要有以下几类：1.签订居间合同后，一方明确表示不继续履行合同或者不配合签订备案合同；2.买方在合同约定的时间内未交付首付款，迟延交付或者拒绝交付；3.备案合同签订后，卖方不配合买方办理房屋贷款；4.买方申请房屋贷款未获审批，导致违约；5.买方房屋贷款审批完毕或者现金支付购房款后，卖方不配合办理房屋过户登记手续。

受违约时合同的履行程度影响，原告方为维护自身的利益，在诉讼时诉讼请求多有不同。二中院受理的案件中，原告方请求继续履行的占38.51%，请求解除合同并双倍返还定金、支付违约金的占29.63%，请求赔偿房屋差价损失的占17.03%。

三、对于房屋买卖合同纠纷案件的几点提示

上述审判实务反映出，在房屋买卖合同纠纷案件中，一方面当事人对《房屋买卖居间合同》或《房屋买卖合同》与《天津市房产买卖协议》之间关系的理解有待加强，另一方面该类案件中合同应予解除的情形及合同继续履行的条件还有待进一步规范。现针对上述问题，重点做以下几点提示：

提示一：买卖双方在房管局签订《天津市房产买卖协议》之后，双方仍应受到《房屋买卖居间合同》或《房屋买卖合同》的约束。《天津市房产买卖协议》作为二手房交易过程中必须签订的制式合同，其合同内容较大程度上承继了双方之前签订的《房屋买卖居间合同》或《房屋买卖合同》之内容，但对于《天津市房产买卖协议》中未约定，在《居间合同》或《房屋买卖合同》中约定的内容，双方仍应遵守。

例如，李某某与董某某房屋买卖合同纠纷一案中，卖方以买方未按照合同约定的时间向其支付购房款项为由，起诉要求买方协助其办理《天津市房产买卖协议》的注销备案手续，并支付违约金。经审查，法院认定买方存在违约行为，但双方未在备案合同中对违约金数额进行约定，只在《居间合同》中明确约定。法院经审查后认为虽在双方签订的《天津市房产买卖协议》中，对于买方逾期付款的违约责任没有约定，但双方签订的《居间合同》中对此违约责任明确约定为“支付房屋成交价10%作为违约金”，据此确定买方违约并支付相应违约金。

提示二：买卖双方只签订居间合同或者买卖合同，未签订备案合同，买方要求继续履行的，法院会综合履行存在的诸多因素影响，决定对其诉讼主张支持与否。买卖双方签订的房屋居间合同或者买卖合同，如果合同当事人、标的、价款等合同成立的主要条款均明确具体，且意思表示真实、不违反法律强制性规定，则可以认定合法有效，对双方当事人具有法律约束力。但由于居间合同或者买卖合同的订立到最终过户登记的履行过程中存在着诸多不确定的因素，如房地产行政主管部门的规定、合同履行进度、房款交付情况、房屋实际状态等，都会影响到合同能否继续履行。

例如，杨某某与梁某房屋买卖合同纠纷一案中，买卖双方签订《房屋买卖合同》后，卖方不配合继续履行，买方起诉要求判令卖方履行合同，配合办理房屋过户等事宜。在该案件审理中，买方表示愿意将购房的付款方式由商业贷款变为现金一次性给付，并表示愿意代被告偿还银行贷款，但被告仍不同意继续履行房屋买卖合同，法院经审查后认为卖方主观上拒绝继续履行房屋买卖合同的义务，并综合考虑诉争房屋尚有银行贷款没有还清，诉争房屋抵押登记尚未注销，涉案房屋不适于强制履行等合同履行的诸多不确定因素，对买方主张继续履行合同的诉讼请求，依法不予支持。

提示三：买卖双方已经签订《天津市房产买卖协议》，且基本完成付款义务的，买方可以要求卖方配合办理房屋过户登记。这里所指的基本完成付款义务是指已支付全部房款，或支付首付款后，购房贷款已经审批完成。此时卖方仅能以《合同法》第一百一十条不适宜继续履行合同的情形拒绝履行产权过户、交接房款、交付房屋等后续合同义务。

例如，张某、甘某某与陈某某房屋买卖合同纠纷一案中，买卖双方签订《天津市房产买卖协议》之后，共同到银行申请办理贷款，该笔贷款已经银行审批同意贷款，但因原、被告未办理房屋产权转移手续及房屋抵押手续，贷款未能发放。法院经审查认为买卖双方签订居间合同和《天津市房产买卖协议》后，买方已经依约完成了给付定金、缴纳首付款、申请银行贷款的义务，已经履行了合同的主要义务，银行贷款的发放需要买卖双方前往房屋主管部门办理房屋过户及抵押手续，卖方应予配合。故对买方要求继续履行《天津市房产买卖协议》诉讼请求予以支持。

提示四：买方购房贷款未获银行审批，但根据合同约定可以一次性现金支付剩余房款，买方可以提供证明自身具有现金支付能力的证据，对抗卖方以买方银行贷款未获审批为由要求解除合同的诉讼主张。

例如，张某与孟某某房屋买卖合同纠纷一案中，买卖双方签订了《天津市房产买卖协议》，合同约定当银行贷款未被审批时，买受人应一次性补足全部房屋价款，房价的总额不变。后在买方支付首付，办理完按揭部分贷款后，因卖方不予配合，公积金贷款未完成审批，后卖方提出解除合同，买方回复不同意，并将剩余房款一次性支付至监管账户。法院经审理后认为，虽买方贷款未获审批，但双方合同约定可以改为一次性付款，且买方已完成房款支付义务，对于卖方提起的解除合同的诉请不予支持。

提示五：买卖双方签订合同之后，买卖双方未在合同约定的时间内履行合同义务，但对方未提异议并继续履行合同的，视为买卖双方对合同约定的合意变更。当事人嗣后主张对方未在合同约定时间内履行义务构成违约的，理由不能成立。

例如，李某某与张某房屋买卖合同纠纷一案中，买卖双方已签订《天津市房产买卖协议》，且买方已缴纳首付款，剩余房款已获得银行贷款审批，在办理房屋过户手续前，卖方以买方未按照《房屋买卖居间合同》中约定的时间支付首付款为由，请求解除合同。法院经审查认为在《房屋买卖居间合同》、《天津市房产买卖协议》中均未对买方未在约定时间内给付首付款时，卖方另一方可单方解除合同进行约定，故卖方仅依此为由要求解除合同，依据不足，不予支持。

提示六：买卖双方虽然在合同中约定了办理完毕过户手续、交付房屋的具体时间，但因房屋管理部门或银行审批时限较长而导致未能在约定期限内完成过户、交付手续，且买受人自身无明显过错的，不应认定其承担违约责任。

例如，张某、曹某某与天津市我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，买卖双方签订了《天津市房产买卖协议》，约定了支付首付款及办理贷款的时间，买方晚于合同约定的时间付款和办理贷款，诉前买方已经完成付款义务并开始偿还贷款。卖方以买方未按合同约定时间付款为由起诉要求解约，法院经审理后认为，经核实，在约定办理贷款的时间段内，公积金管理中心系统升级无法办理审批业务，且买方单位出具证明该时间段内对公积金进行调整，因此买方未按合同约定时间完成付款义务，自身并无明显过错，对于卖方提起的解除合同的诉请不予支持。

提示七：因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的影响，合同确实无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的情形导致的合同不能履行，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院可结合案件的实际情况予以变更或解除。当事人解除合同以后，卖方应当将已经收到的购房款或定金返还，买方应将接收的房屋返还。

例如，李某与张某某房屋买卖合同纠纷一案中，买方与卖方签订有《房屋买卖合同》，在合同签订的当日，买方给付卖方定金20000元，后因天津出台新的购房调控政策，导致买方的首付款数额由300000元提升至552000元，买方以无力继续履行合同且该原因不能归责于买方为由要求解除双方签订的 《房屋买卖合同》，并由卖方向其退还合同定金20000元。法院经审查认为，按照天津新的二套房信贷政策，买方应当支付的首付款比例将不低于总房款的60%，首付款支付比例和支付数额都发生了较大幅度的提高；且考虑买方的实际家庭生活情况，支付552000元首付款确实超出了其实际支付能力。经综合考虑认定此情形属于因受房地产调控政策的影响导致买方不能继续履行合同的情形，非归责于买方，故对其请求解除合同并返还定金的主张依法予以支持。

提示八：因一方不履行合同或履行合同不符合约定给对方造成损失的，另一方可主张赔偿损失。这里所说的“造成损失”主要是指房屋价格的涨跌差价，可以通过当事人协商确定、比照相类似房屋成交价或专业机构评估确定。法院结合房屋价格涨跌差价、房屋所处区域情况、合同的履行情况、违约方对于房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度的来综合确定。

例如，冯某某与张某某房屋买卖合同纠纷一案中，卖方违约，在庭审过程中，双方确认了违约时间点以及违约时房屋的价格，法院以此确定了房屋的涨幅差价，并以差价的70%作为买方的损失予以支持。刘某某与陈某房屋买卖合同纠纷一案中，卖方违约，买卖双方对于房屋的现价未能达成一致，因当事人未申请评估，法院比照当地市场行情并结合该小区类似房屋现在的市场价格，确定了房屋的涨幅差价，并以此酌定了买方的损失。李某与龙某某房屋买卖合同纠纷一案中，卖方违约，买方起诉，并申请对房屋违约时价格进行评估，后法院参考评估价格以及案件情况酌情确定了70%的差价作为损失进行赔偿。

市二中院民四庭在房屋买卖合同纠纷案件的审理中，遵循诚实信用原则，依法保护守约方的合法权益，同时兼顾合同的客观履行情况和条件，买卖双方的合同目的和居住条件，秉承“调解优先，调判结合”的理念，依法合理保护各方当事人的合法权益，并致力于维护二手房交易市场的稳定。依据天津市的房地产调控政策，结合房地产行政主管部门的相关规定，在具体案件中根据当事人的诉讼请求，综合考虑合同履行进度、房款交付情况、房屋实际状态，对具备继续履行合同条件的，依法予以支持；对于不具备继续履行合同条件的，结合当事人诉请，通过定金返还，赔偿违约金、房屋差价损失等方式，最大程度的保护守约方的利益。

记者  张家民  通讯员  戴伟东