身边小事之三：墙皮砸了老王同事

                                        作者：李术朋律师

近年来，房子似乎成了中国人的主题。有人划之为商品，频繁炒作，牟取暴利；有人认之为家，洗衣做饭，柴米油盐。老王的同事张率直，肯定是后者了。他今年刚满五十，与老伴挤在一幢老小区的房子里，虽膝下无子，但共经风雨十余载，也算幸福、安逸。

然天有不测风云。和往常一样晨起遛弯的张率直，刚走了几步路，便听见“啪”的一声，失去知觉。再次醒来时，人却已在医院。“蛛网膜下腔出血、急性硬模外血肿、颅骨骨折、颅底骨折。。。”，老伴邱阿姨紧紧攥着老张的手，淌着眼泪，念叨着诊断结果。老王迷迷糊糊才弄明白，原来所在单元屋顶的外墙皮脱落，刚好砸中了自己，也亏得老伴送医及时，要不然这条老命就此“交待”了。“人活着，最好”，老张安慰着老伴。

老王听说好友老张出事了，赶紧过来探望。通过聊天，老王了解到老张夫妇多次根据《物业服务合同》请求物业公司修缮所在单元的外墙，然对方怠于履行业务，最终未能排查安全隐患，酿成惨剧。他琢磨着，案件协商难度较大，但诉讼解决，如何主张才是最佳方案呢？ 

方案一：主张违约损害赔偿。

老张所在小区的业主委员会与物业公司订立了物业服务合同，合同中明确了双方的权利、义务，即业主缴纳物业费，物业公司按照约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，确保业主安心居住。

《物业管理条例》第27条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。老张多次请求物业公司维修，然对方仍怠于履行业务，最终未能排查安全隐患，导致老张的人身受到损害，其当然可根据物业服务合同向物业公司请求承担违约赔偿。但经过鉴定中心鉴定，老张伤情已构成十级伤残，违约之诉并不能主张精神损害赔偿。

方案二，主张侵权损害赔偿。

根据《侵权责任法》85条，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。小区外墙皮脱落造成人身损害，可以向管理人（物业公司）主张侵权损害赔偿。该方案优势为：一是采取“过错推定原则”，即由对方举证自身是否存在过错，不能证明的，推定其承担责任；二是该方案同时可以主张精神损害赔偿，使老张的权益可以得到最大维护。

值得讨论的是，物业企业是否具有独立的人格？《物业管理条例》第32条给出了答案，规定：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。可见，物业公司作为诉讼主体，最终承担责任并无问题。

老王将两种方案告诉了老张夫妇，并在协商不成后，依侵权起诉了物业公司。双方最终在法院主持下达成调解书:物业公司同意修缮小区，承担老王的住院费、医疗费、护理费、误工费、伤残赔偿金，折衷支持了精神损害赔偿金等损失。老张夫妇总算住上了踏实的房子，有了温暖的“家”。他不断感谢老王，说他是法律传播者，让他知道怎么保卫权利。老王笑了，你感谢的，应该是法律本身。