买房或卖房遇见连环买卖，如何规避连环买卖风险？广州专业房地产律师
【案情简介】2014年2月赵某与周某签订了一份《存量房屋买卖合同》，合同约定：赵某将其名下的一套两居室出售给周某，房屋总价款为270万元，周某全款购房，当日周某支付了20万元定金，约定尾款250万元于5月30日过户时支付。
在签订了这份合同后，赵某随即便通过同一家中介公司购买了另外一套大房子，并与出卖人王某签订了《存量房屋买卖合同》，约定房屋总价款为400万元，合同签订当日赵某支付了购房定金60万元，同时支付了中介服务费10余万元，此合同约定7月1日前赵某将尾款340万元支付给王某，付款当日双方共同到房管局办理房屋权属转移手续。
当时赵某心想自己的房5月30日便可完成交易，将售房款和手头的几十万加在一起，按时向王某支付购房尾款肯定没问题！可是令赵某没想到的是周某也是卖了自己的一套小房子，才买的赵某的房子，今年楼市不好，五月下旬周某的房也没有卖出去。
如果周某不按时付款，赵某就给不上王某钱，合同中约定了20%的违约责任。可是没想到，最坏的情况还是出现了，周某在合同约定的过户日仍未付款，赵某及中介公司多次催告其付款均未果，眼看给王某付款的期限马上就要到了，赵某心急如焚。
现在赵某自己的房子也没法儿再出售给其他人，因无法按时向王某支付购房款，自己还需承担巨额的赔偿责任，这都是因为周某不付款导致的连锁反应。眼看被困其中，赵某真不知该如何是好，其慕名找到李律师求助。
【律师评析】周某构成根本违约，赵某可主张解除合同
广东法制盛邦律师事务所李律师指出，本案中，周某与赵某于2014年2月签订的《存量房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。
依据合同约定，周某应于2014年5月30日前向赵某支付购房尾款250万元，但是截止7月份周某仍未支付，致使赵某也无法按时向王某支付购房尾款，导致违约。
需要指出的是周某逾期付款超过15日，已经构成根本违约，依据双方签订的《存量房屋买卖合同》的约定，赵某可以主张解除买卖合同并要求周某承担相应的违约责任，也可以要求周某继续履行合同并承担相应的违约责任。
但是鉴于目前的实际情况，周某显然没有相应的支付能力，如果执意要求履行合同，可能最终结果也不会如人所愿。李律师结合多年处理房产纠纷的经验，建议赵某可以优先选择解除合同，并要求周某承担相应的违约责任。
约定违约金过低，赵某可申请法院调高
李律师指出，自进入2014年至今，广州楼市一直呈现低迷状态，二手房的价格及成交量均有不同程度的下浮。赵某与周某系2014年2月签订的《存量房屋买卖合同》，截止目前房屋的价格已经出现了较大幅度的下跌，如果买卖合同解除，赵某再次将房屋出售，则不可能再卖那么高的价钱，赵某损失巨大。
再者，由于周某不付款，导致赵某无法按时向王某付款，赵某与王某签订的《存量房屋买卖合同》，赵某已经构成违约，需按照合同承担相应的违约责任。加上，赵某已经向中介机构支付了服务费，如果最终赵某与王某的合同也无法履行，则赵某损失惨重。
依据我国《合同法》第-一百一十四条的相关规定，如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。结合本案情况，李律师认为，虽然赵某与周某签订的合同中约定了违约金，但如果该违约金不足以弥补赵某的损失，则赵某可以请求法院增加违约金的数额。同时，李律师也指出，如果约定的违约金过分高于造成的损失，对方当事人也可以请求法院或仲裁机构予以适当减少。