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房屋征收中利害关系人维权应掌握的关键诉讼技巧
来源:上海云赢律师
发布时间:2017-07-10
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随着上海全市各区县房屋征工作年度规划的进一步落实和推进,征人与被征公有房屋承租人之间,被征人与被征房屋有户籍人员房屋实际使用人或房屋居住困难认定对象之间,公有住房承租人与共同居住人或房屋居住困难认定对象之间因房屋征引发的纠纷也逐渐增多,本律师现结合上海法院审理房屋征案件的司法实践及多年来从事房屋征纠纷诉讼所积累的丰富经验,就广大房屋征利害关系人在房屋征中如何维权提供一些意见和建议:

1对于征人与被征公有房屋承租人之间因补偿内容分歧较大一时无法达成补偿协议的情形,我们建议被征公有住房承租人与被征房屋有关联的其他利害关系人(主要包括私房动迁时无产权权利的有户籍人员无户籍的私房产权人无户籍的私房继承人公有房屋共同居住人及私房公有房屋内的居住困难户认定对象,下文统称为“其他利害关系人”)尽可能摆正好心态,在内部达成一致意见的基础上尽早与房屋征人签订补偿协议,尽量避免房屋征人向所在区住房保障和房屋管理局申请房屋拆迁裁决而导致房屋拆迁裁决行政复议或行政诉讼,已经进入房屋拆迁裁决或即将进入裁决阶段的被征人万不可存侥幸心里,更不可自以为政府不会轻易申请人民法院强迁。事实上,经过司法程序的合法强制拆迁房屋在我国一直是存在的,而不少市民总以为政府是不可以或不可能申请人民法院强制拆迁房屋的,这是房屋征实践中一个普遍误解和重大误区。从法律政策层面来说,只要被征房屋经过了合法的拆迁裁决,且在被征人未申请行政复议或行政诉讼直至拆迁裁决书已经生效的情况下,房屋征人完全可以申请人民法院执行房屋的强制拆迁工作。从另一个层面上说,经过房屋拆迁裁决的被征公有房屋承租人,不仅整体安置利益减少,而且所安置的房源不是地理位置太偏,就是房型结构套型面积很不理想,甚至房源位置既偏房型结构又差。这样下来,最终利益受损的是与被征房屋有关的所有利害关系人。

2关于被征公有房屋承租人与“其他利害关系人”之间因补偿权益分割引发的纠纷,建议被征公有房屋承租人与其他利害关系人之间尽可能协商解决,只有在协商未果或根本看不到协商解决希望的情况下,其他利害关系人应抓紧时间考虑诉讼解决,否则会错过最佳的诉讼时机。

3由于房屋征实践中往往是“其他利害关系人”的补偿权益最易受到侵害,笔者认为:“其他利害关系人”应尽可能通过多渠道了解补偿协议的谈判与签订情况,由于房屋征过程中,征人基本是仅与被征房屋的被征公有房屋承租人或其授权代表商谈整个房屋征补偿事宜,因此,其他利害关系人应尽可能及时掌握房屋征补偿协议的谈判及签订过程(现在上海不少房屋征基地普遍采取电脑或上墙张贴的方式公示房屋征进度情况,但也存在公布不及时以及更详细的补偿信息材料只有诉讼后才能完全浮出水面的情况),因此,其他利害关系人在大体了解补偿协议已经签订的情况下,应及时向法院提起共有物分割纠纷诉讼或安置房屋的确权诉讼。

4对于主张共有物分割诉讼的当事人而言,主要适用于考虑自己可能争取不到安置房安置或自己的安置份额购买不到安置房或是主动愿意放弃安置房安置而接受分割补偿款的情形。而对主张取得安置房安置的其他利害关系人而言,万不可也无必要立即启动诉讼程序,因为根据上海法院目前受理安置房确权诉讼的前提条件,当事人因安置房分割提起确权诉讼必须具备一个条件即安置房在发商名下的大产权证必须出,否则法院不会受理安置房的确权诉讼,既然有些法院受理了,法院也会裁定驳回当事人的诉讼请求,最终受损的是当事人自己,包括已经付出的律师诉讼费甚至保全申请费等费用。

综上,本律师建议:对于仅主张分割补偿款的当事人而言,可以在补偿协议签订后即使协议暂时没有生效,也可考虑向法院提起诉讼,以到及时维权。在主张分割补偿款的同时向法院申请财产保全,由法院向房屋征人(或房屋征实施单位)出具财产保全裁定书,要求房屋征人(或房屋征实施单位)在向被征公有房屋承租人支付补偿款时,一并通知银行在被征公有房屋承租人银行账户内冻结其他利害关系人向法院诉讼提起诉讼时所主张分割的补偿款数额,以确保自己主张并得到法院支持的补偿款在法院判决后得到顺利执行。至于如何理财产保全,要视具体个案及当事人的不同情形而定(当然了,在补偿协议未正式生效之前,由于不同法院受理案件的具体要求有所不同,有些法院即使补偿协议未生效亦可立案,有些法院必须在协议生效后方可立案)。对于主张安置房确权诉讼的当事人而言,在大体分析自己的应得补偿款及可能获得安置房安置的情况下,尽可能确认被征公有房屋承租人选择安置了几套房源,若其选择房源较多,则主张安置房确权的其他利害关系人基本上可以“高枕无忧”,待安置房大产权证出后,直接向法院提起房屋所有权的确权诉讼。若房屋被征公有房屋承租人选择的安置房源较少,则其他利害关系人应考虑改安置房的确权诉讼为补偿款的共有物分割诉讼,抓紧时间向法院提起诉讼,并申请财产保全。


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