二手房买卖遭遇限购、限贷、银行延迟放款、凶宅策略

随着经济不断发展，二手房交易日益增多，伴随着各地楼市调控，限购、限贷政策频出。二手房买卖合同纠纷也随之增加。在二手房交易中你遇到过哪些问题？被限购？限贷？买到凶宅？卖方户口未迁出？等等，下面为你详细解答。

1、二手房买卖合同因双方交易的房屋属于政策性住房（经济适用房、限价房、农村房屋）而被法院确认无效后，是否可以向对方主张损失？

   政策性住房属于国家禁止上市交易的房屋，该类二手房买卖合同被确认无效后，买方可以要求卖方赔偿部分装修损失和部分房屋差价损失，具体金额以双方在签订二手房买卖合同中的过错责任来确定。

2、购买的二手房出现过非正常死亡情况，比如上吊、跳楼、凶杀等，买方是否可以解除合同要求卖方赔偿损失？

  《合同法》规定，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，或因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求法院或仲裁机构变更或撤销。

房屋买卖双方应遵守诚信原则，卖方应如实披露房屋的实际情况。虽然发生非正常死亡的时间客观上未就房屋的实际使用价值产生影响，但该情况会影响买方的心理感受，从而造成房屋交易价值降低，构成了房屋的重大瑕疵，是影响房屋买卖合同订立的重大事项。卖方故意隐瞒房屋内曾发生过的行为，违背诚信原则，双方合同的签订违反了当事人的真实意思表示，一般法院会支持买方诉请。

3、由于限购政策影响，导致二手房买卖合同解除，是否可以向对方主张损失？

   存在下几点：

（1）如买方不具备在津购房资格或者有其他限制购房的情形，在合同履行期间届满前买方依然未取得购房资格，导致合同解除的，卖方有权要求买方按照合同约定承担违约责任，具体赔偿数额将根据合同约定以及实际损失来确定；

（2）如果在合同履行期间，因政策发生变化导致买方不再具备购房资格，一般不会判决损失赔偿；

（3）如果二手房买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方的原因导致合同履行超期，在此期间由于住房政策的实施导致合同无法履行而解除的，守约方可以要求违约方赔偿损失。

4、由于限贷政策影响，导致二手房买卖合同解除，是否可以向对方主张损失？

   存在以下几点：

（1）买卖双方没有在合同中约定需要以贷款形式支付房款，后因限贷政策影响，导致买方无力支付购房款而合同解除的，卖方有权要求买方按照合同约定承担违约责任，具体赔偿数额将根据合同约定及实际损失来确定；

（2）买卖双方在合同中约定“如因无法办理贷款，则由买方自行筹集资金支付”，后因限贷政策影响，导致买方无力支付购房款而合同解除的，卖方有权要求买方按照合同约定承担违约责任，具体赔偿数额将根据合同约定及实际损失来确定；

（3）买卖双方在合同中约定“因买受人自身原因无法办理贷款，买方自行筹集资金支付”，后因限贷政策影响，导致买方无力支付购房款而合同解除的，因限贷政策并非买受人自身原因，一般情况下不会判决赔偿损失。

5、由于一方或者双方过错导致合同解除，是否可以向对方主张损失？

   存在以下几点：

（1）如果因买方过错导致合同解除的，卖方有权要求买方按照合同约定承担违约责任，具体赔偿数额将根据合同约定及实际损失来确定；

（2）如果因卖方过错导致合同解除的买方有权要求卖方按照合同约定承担违约责任。买方实际损失超过违约金约定的，买方还可以主张房屋差价损失；但法院判决时可能会综合考虑合同履行情况、实际支付房款数额、有无买方扩大损失等情况综合判定。

（3）如果买卖双方对于合同解除都有过错，将根据双方过错程度分担损失。

6、存在违约情形，但是二手房买卖合同继续履行的，是否可以向对方主张损失？

   存在以下几点：

（1）如卖方存在逾期付款等违约行为，而合同继续履行的，卖方可以要求买方按照合同约定承担违约责任，具体赔偿数额将根据合同约定及实际损失来确定；

（2）如卖方存在逾期交房、逾期办理过户手续等违约行为，而合同继续履行的，买方可以要求卖方按照合同约定承担违约责任，具体将根据合同约定及实际损失来确定；

（3）如双方在合同履行过程中均存在过错，将根据自身过错程度承担相应责任，具体责任根据合同约定及实际损失来确定。

7、卖方逾期迁出房屋中的户口，买方能否起诉要求其将户口迁出？

   户籍管理属于公安机关主管范围，不属于人民法院民事案件的受案范围。

卖方逾期迁出房屋中的户口，买方能否依据合同约定要求卖方支付违约金？违约金的金额如何确定？

   未按照合同约定迁出户口属于违约行为，买方可以起诉要求卖方支付违约金，如合同中约定的违约金标准过高，法院将综合考察户口未迁出的原因，卖方的过错因素（如：逾期迁出户口人员与卖方的关系，卖方有无积极处理）、买方的实际损失等情况，根据公平原则，酌情确定违约金的金额。

8、买方采取银行贷款方式支付购房款的，签订《贷款合同》后银行迟迟不放款是否属于买方违约？卖方可否解除合同并要求承担违约责任？

买方一般都会以银行放款时间不受自己控制，自己已按约将他项权证交付银行办理放款手续，银行放款迟延不是自己的过错为由拒绝承担赔偿责任。银行则以“合同相对性”，即银行与卖方之间不存在合同关系，且银行与买方之间的合同并未约定放款时间及一些贷款合同中的免责条款为由而免除自己的责任。

那么，究竟谁该为卖方的损失买单？

（1）首先需强调的是，违约责任的成立不以过错为要件。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 因此，买方以自己没有过错为由主张不构成违约的说法没有法律依据。

（2）合同具有相对性，房屋买卖合同的当事人是买方和卖方，银行和卖方之间不存在合同关系。房屋买卖合同是双务合同，买方的主要合同义务是支付房款，卖方的主要合同义务是过户和交房。所谓的银行直接向卖方放款，只是买方支付房款的一种方式，这并不改变买方向卖方支付房款这一基本法律关系。《合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”房屋买卖合同的当事人（卖方和买方）约定由第三人（银行）向卖方履行债务（支付房款），如果银行不履行此支付房款的债务或者履行此支付房款的债务不符合房屋买卖合同约定的，买方应当向卖方承担违约责任。