鉴于商品房预售的特殊性， 我国法律、 行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。《 城市房地产管理法》 第 45 条、《 城市房地产开发经营管理条例》 第 23 条均明确规定， 商品房预售应当取得商品房预售许可证明。这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。 最高人民法院《 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 2 条也规定， 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同， 应当认定无效。 但是在起诉前取得商品房预售许可证明的， 可以认定有效。 由上可见， 无论是立法、 行政法规， 还是司法解释， 预售许可证明均是针对商品房预售行为所做出的强制性规定。
       而《 商品房认购书》作为一个独立的合同形式， 从其订立的目的、约定的内容来看， 通常是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺， 其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务， 与作为本约合同的商品房买卖合同相对应， 《 商品房认购书》 即为预约合同。 预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备

索引：《 民事审判指导与参考》（ 第 36 辑） 第 281 页。