租房那些事儿

1、租房合同到期未续签，继续租住是否受法律保护？

小李去年在市区租了一套房，房租3000元/月，租期一年。租期届满后，因房东一直在外地，双方没机会碰面，也就一直没续签合同。小李担心没有续签合同会使自己的权益得不到保障，会吗？

我国《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

像小李这种情况，如果房东同意继续租用该房屋，并继续收取租金的，可以认为房东以自己的行为表明其与小李之间的租赁关系持续存在，原租赁合同继续有效，但租赁合同性质变为不定期租赁合同。

对于不定期租赁合同，任何一方当事人都可以随时解除合同。小李要是想要持续稳定的租住该房屋，还是应当尽快跟房东之间续签书面的租赁合同为好。

2、承租人未经出租人同意可以转租吗？

李某租了刘某的一套房，合同约定租期一年，租金3000元/月。后觉得房子离单位太远，上班不方便，就将房子转租给张某了。三个月后，刘某知道后，以违约为由，要求解除合同，并要求张某立即搬出。

所谓转租，是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给第三人使用、收益。转租以后，承租人虽然是原租赁合同的当事人，但租赁物已经次承租人使用、收益。而次承租人对租赁物的使用、收益，会对租赁物产生影响，进而影响出租人的权益。

因而，根据《合同法》第二百二十四条规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，承租人将租赁物转租给第三人必须要经过出租人同意，否则，该转租行为对出租人不发生法律效力，并且出租人有权解除与承租人之间的合同。

李某未经刘某同意，擅自将房子转租给张某，违法了租赁合同的规定，刘某可以要求解除合同。

3、未经出租人同意转租，转租合同一定无效吗？

李某租了刘某的一套房，合同约定租期两年，租金3000元/月。后觉得房子离单位太远，上班不方便，就将房子转租给张某了。一年后，刘某想要涨房租，张某不同意，刘某即以违约为由，要求解除合同，并要求张某立即搬出。

根据《合同法》第二百二十四条规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，承租人将租赁物转租给第三人必须要经过出租人同意，否则，该转租行为对出租人不发生法律效力，并且出租人有权解除与承租人之间的合同。

在出租人行驶解除权之前，转租合同的效力取决于出租人行使追认权还是行使合同解除权。

而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。

刘某在房屋转租后一年后才要求解除合同，因除斥期间届满而消灭单方的解除权，故，在合同没有到期时，张某可以按照原租金继续承租该房子。

4、次承租人有权要求擅自转租人赔偿损失吗？

2013年5月，张某与刘某签订了房屋租赁合同，租门面房一间，租期一年，用于做水果生意。房子刚租四个月，房主李某找到张某，告知该租赁房屋是刘某擅自转租的，现他已与刘某解除租赁关系，要求张某立即搬离。张某只有将待售水果低价处理。张某有权要求擅自转租人刘某赔偿损失吗？

根据合同法第二百二十四条规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，未经出租人同意擅自将房子转租给其他人的，直接损害了出租人对租赁物的所有权和处分权，增加了出租人要求返还租赁物的困难，出租人李某享有依法解除合同的权利的。

承租人刘某和次承租人张某之间的租赁关系，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，双方形成合法有效的租赁合同法律关系。

但刘某违反诚实信用原则，未告知其系租赁他人房屋的事实，导致房屋实际所有权人与其解除合同时，影响到次承租人张某的合同目的无法实现，刘某的行为已构成违约。刘某应当为擅自转租行为承担相应的法律后果。

5、租期未到房子却被卖，买房人可否强制要求租客搬离？

张某租了李某的房子，并与李某签订了一份租房协议，租期为两年，租期内，李某将房子卖给了刘某，现刘某要求承租人一个月内搬离，不然强制驱离，张某必须要搬离吗？

依据《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

买房人虽然取得房屋的所有权，但因张某与李某之间的租赁合同期限尚未届满，张某基于租赁合同有权继续使用该房屋至租期到期为止，刘某要求张某一个月内进行搬离是没有法律依据的。因房屋所有权已经归刘某，因此，自房屋所有权转移之日起，张某应将房租按期交给刘某。

6、租房人失踪，房东可否把房子另租给其他人？

今年2月，刘某将自己的房子租给李某，租期一年，租金3000元/月，每个月的月底交付房租。但从5月底开始，李某就未按时交房租，人见不到，电话也联系不上，已经三个多月了。 房东刘某能不能将房子再转租给他人？

根据我国《合同法》第九十四条的规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的，“当事人可以解除合同”。

依照房屋租赁协议的约定，房租每月月底支付，而交付房租应当说是承租人的主要义务，他的这种既不交房租，也不主动联系房东协商合同履行事宜的行为已经构成违约。因此，出租人有权利解除合同，将房子另租给他人。

7、出租房屋的修缮义务由谁承担？

小李租了一套房，合同约定租期一年，租金3000元/月。对于房屋的修缮问题未作约定。因今年夏天雨水较大，每逢下大雨，房子都会漏水，小李告知房东具体情况，并要求房东尽快维修，否则，到冬天下雨的话影响更大，但房东不愿意。难道小李自己掏钱维修吗？

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，小李与房东之间既然没有约定修缮义务，那么按照法律规定，房东应承担修缮房屋的义务。

此外，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”。

所以，小李可以要求房东在合理期限内修缮房屋。若房东拒绝维修或其他原因不在合理时间内维修的，小李可以自行维修，鉴于房东的违反合同义务行为，因维修支出的费用应由其承担。小李垫付的，可以从租金中扣除。

8、租赁物改善的费用如何承担？

刘某将自己的房子租给李某，李某比较有小资情调，请人按照自己的要求对租房进行一番装修，装修之后，房子变得更加美观了，于是，李某要求刘某支付装修费，房主该不该付这样的装修费？

根据《合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”

李某未得到出租人刘某的同意自己进行房屋装修，违反了法律的规定，要求刘某支付装修费的请求，不仅没有法律依据，刘某还可以要求李某恢复原状，并赔偿所受到的损失。

9、房屋租赁合同能否对抗抵押权的实现？

李某承租了一套房子，后来发现这个房子被房主拿去抵押了的，之后因房主无法归还欠款，房子被法院强制拍卖了，现在新的房东要求搬离该房子，那么，李某能不能继续使用这个房子呢？

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

也就是说如果李某是在房主为房子设定抵押权之前就承租了该房屋，那么抵押权实现后，李某可以继续租住该房屋直至租期届满。

但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条也规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

也就是说，如果李某承租的房屋的抵押权设立是在出租之前的，那么李某的租赁合同不能对抗房屋的受让人，但原房主如果没有将该房屋已经进行抵押的事实书面告知李某的话，那么由此给李某造成的损失，原房主应承担赔偿责任，如果已告知，那么损失将由李某自己承担。

10、出租人出卖出租房屋，是否需要承租人同意？

张某租了李某的房子，并与李某签订了一份租房协议，租期为两年，租金3000元/月。在承租期内，出租人李某想要将这房子卖掉，要不要承租人张某同意呢？

根据《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这种情况下，李某卖房不需要经过张某的同意，但应当通知张某。

11、出租人出卖出租房，承租人在同等条件下可以优先购买

张某租了李某的房子，并与李某签订了一份租房协议，租期为两年，租金3000元/月。在承租期内，李某想卖掉该套房子，正好李某的妹妹想买。在价格、付款条件、付款期限等都谈清楚的时候，租房人张某得知该情况时明确表示，在同等条件下，他愿意买这房子。李某的妹妹不愿意了，亲妹妹不卖，难道卖给外人吗？

根据《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”。

现在张某明确表示愿意在同等条件下愿意购买该房子，李某还真不能将房子卖给自己的亲妹妹呢。否则，李某可能要承担赔偿责任的。

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