近期，全国各地城市先后发布楼市调控政策，重启或升级限购限贷政策，随着限购限贷政策的出台，对一部分已经签署合同，但并没有履行完合同的房屋买卖产生了重要的影响，笔者以本文介绍限购限贷政策背景下房屋买卖中的若干法律问题。

一、限购限贷政策是属于“不可抗力”，还是属于“情势变更”？

要探讨这一问题，首先我们需要了解两个法律概念：

不可抗力是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同，在我国《民法通则》上是指"不能预见、不能避免和不能克服的客观情况"。

情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。也即合同成立以后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动，在这种情况下造成当事人一方遭受重大的损害，这个时候双方当事人就应该重新协商，如果达不成协议，受损害的一方可以请求人民法院来解除合同、变更合同。

他们的最大区别就在于是否可以预见这种事项的发生，那么由于政府调控楼市的政策属于相对正常和频繁的，那么买卖双方在签到合同的时候应当可以预见此类事件的发生，因此此类事件应当算作情势变更，而非不可抗力。

二、限购、限贷政策能否导致合同的无法履行？

在合同没有其他效力瑕疵的情况下，我们一般都会认定合同是合法有效的。无论“限购、限贷”的前后，买受人与出卖人签订的房屋买卖合同都是他们的真实意思表示，那么合同合法有效的。只不过是因为限贷、限购政策的出台导致了这种合同没有办法继续履行下去。在合同无法继续履行之后，我们一般都会按照具体情况具体处理，地方性的政府文件不影响合同效力，但在实践生活中，它会影响合同的履行，因地方文件牵扯到行政管理范围，属于一种行政行为，它会影响房屋的过户或买受人是否具有买受资格的认定。即使合同有效，也会由于限购、限贷政策导致这个合同没有办法履行下去。

三、因限购政策可能导致合同无法履行，那在缴纳定金后，购房人被限购，能否主张解除合同，并要回定金？

住房的限购限贷政策性质上具有公共政策的性质，确实会对买卖合同能否继续履行造成重大的影响。对于合同订立后由于公共政策的实施致使买受人无法继续履行、无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因，双方都没有违约，是由于客观情势变化导致合同目的无法实现，那么在这种情况下，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般人民法院都会支持解除合同。因为过错不可以规则于合同双方，所以，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。

四、购房人因限购政策依法解除合同，也可能会导致卖房人受到损失，那卖房人可否要求补偿呢？

如果在合同签订后，由于限购政策出台，导致买受人没有购房资格，由于客观情势的变化，双方依法解除合同，这确实给卖方造成一定损失，尤其是这种时间差上造成一定的损失，导致房价的波动，导致当事人间利益失衡，这时候损失方要求对方补偿其所受合理损失的，一般要满足两个条件，首先要确认遭受了确实的损失；第二，这种行为属于一种补偿，而不是赔偿，由于情势变更导致的合同解除，双方都没有过错的情况下，只能存在一种补偿性的效益，所以补偿的数额不会很多。

国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程。通过日常经验可以判断，一般是从限贷或提高首付比例开始，如果不行，才会发展到限制购买的状态，这是逐步加强和完善的过程。建议大家，在签订合同的时候，首先要对你预计在你合同履行完成的时间内市场的状况，有一个预判，比如说现在已经开始限制贷款了或已经提高首付比例了，你又预计你这个房可能得3-5个月才能购买完成。那么你就应当意识到有可能在你合同签完还没履行完的状态下，产生限购的困扰。这就要求当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场状况、风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。同时，应当聘请专业律师利用合同条款对此类风险进行防范，明确买卖双方的权利义务，明确争议的解决方式，明确相应赔偿、补偿的标准。甚至在合同中明文协商不常数额，这写办法都可以起到避免纠纷，降低损失的作用。

作者：张春啸

2017年5月22日

（著作权归作者所有，转载请联系作者获得授权）