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房屋买卖合同纠纷,损失是否等同于评估价与合同价之价差?
作者:许亮来源:找法网日期:2017年05月21日

【案情简介】

2015年1月29日,陶与王签订《房屋买卖合同》约定,陶某以355万元将其房产出售给王某,并通过中介方10万元定金。合同约定的签时间之前,2016年1月29日,王某到陶某解约通知,不同意继续将房产出售给王某。王某遂诉至法院,诉请1陶某返还定金100000元,并支付利息(按人民银行同期同档贷款基准利率计算自20151229日起至判决确定给付之日止);2赔偿因违约造成的损失1145900元;3赔偿已支付的中介费14850元。审理过程中,法院依据王某申请对房屋进行了司法评估,评估价427.28万元(评估价值时点非解约时,考虑到止损时间,适当延后)。


法院经审理认定,基于本案合同对违约金的约定涉案房屋的市场行情陶某单方违约的过错及违约行为发生的节点合同履行状态王某的实际损失(包括实际支出的中介费,定金的利息损失)及预期利益等因素综合考量,王某主张损失过高,法院酌情认定王志龙的损失按(4272800-3550000)×65%计算为469820元。王某主张的中介费及定金利息损失在上述损失中一并予以考量,不再另行支持。


判决:一陶某于判决生效之日起十日内退还王某购房定金100000元。二陶某于判决生效之日起十日内赔偿王某损失469820元。三驳回王某的其他诉讼请求。驳回陶某的诉讼请求。一审本诉案件受理费16147元,由王某负担4844元,陶某负担11303元。反诉案件受理费1150元,由陶某负担。鉴定费用29300元,由陶某负担。


律师评析】

房屋买卖合同纠纷,卖方违约,买方可主张或能获得法院认可的损失额如何确定,并非曾一度络所传,或部分专业人士所认为的,想当然一定就是差价。上述案例中,法院并未将差额全部计作损失,而是按一定比例计取。此非个案,笔者亲办案件中也曾遇有法院如此认定,至于依据,大多与案例中类似,即考虑合同约定履约情况(含已付款项金额等)过错程度市场行情损失情况(含已支付房款以外的费用)等,至于如何考虑,如何定比例,那就由法院根据个案情况自由裁量了。鉴于此,一但出现纠纷,建议当事人慎言慎行,应先咨律师等专业人士再应对,否则,处理不当,可能会对结果产生动辄数十万甚至百万上下差距。


【法律依据】

中华人民共和国合同法》第九十四条第一百零七条第一百一十三条第一百一十九条等。

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