【案例简介】

2016年4月15日，原告王某与被告刘某、郑州**房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：双方经协商一致，由原告王某以1280000元的价格购买刘某名下位于***号的房屋。被告保证自本合同签订后的10个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期还清按揭银行贷款。原告应于还款现场向甲方支付解押款300000元，用于办理解押事宜，剩余解押款由甲方自行筹集。被告应在房屋过户到原告名下30日内，将系争房屋内的户口迁出，但被告到原告起诉之日已经超出期限且仍未迁出，其行为已构成违约，故原告请求法院按房屋买卖合同的约定判令被告向原告支付违约金10万元。      

法院经过审理查明，原、被告双方已到房地产交易中心将系争房屋的产权过户至原告名下，依照双方签订的房屋买卖合同第十三条的约定，被告应在房屋过户到原告名下30日内，但被告户口逾期仍未迁出，其行为已构成违约，应按房屋买卖合同的约定向原告支付违约金。原告请求被告支付违约金的诉讼请求，事实清楚、证据充分，但原告请求被告按100000元支付违约金的数额过高，法院依法予以调整，结合被告的过错程度，违约可能给原告造成的损失等因素，违约金酌定为30000元。

【律师评析】

结合近年来的法院判例来看，在房屋买卖合同合法有效的前提下，只要在房屋买卖合同明确约定房屋出卖方户口迁出的具体时间和违约标准，而出卖方又没有按照合同约定的期限将户口迁出的，那么房屋出卖方就应当根据房屋买卖合同的约定承担相应的违约责任。但是在实践中，法院对此类违约及违约金的支持标准较一般的合同违约标准有所区别。《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”通常在逾期迁出户口的情况下，违约造成的损失往往难以计算，或者并不能给购房者带来实际的损失，所以，实践中法院往往会根据公平原则，酌定违约金的承担数额。

那么，是否可以起诉要求违约方强制将户口迁走呢？《民事诉讼法》第三条规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，而户籍管理属于行政管理范畴，不属于民事诉讼的受案范围。在实践中，购房者可以根据房屋所在地的户籍管理部门的规定不同情况，区别处理此类户口问题，目前郑州市的，户籍部门可以应双方要求，将房屋出卖方的户口“空挂”在购房者房屋户籍下，“空挂”之后，不影响购房者户籍的正常迁入和业务办理。《江苏省常住户口登记管理规定》规定，因房屋产权转移、离婚等原因，失去现户口登记住址所在地房屋所有权或者使用权的，公民应当将户口迁往本人的合法稳定住所处或者直系亲属处;本人无合法稳定住所、无直系亲属投靠，现工作单位设立单位集体户的，应当迁往本人单位集体户处;本人无合法稳定住所、无处投靠、且无工作单位或者工作单位未设立单位集体户的，可以迁往兄弟姐妹家庭户;不具备上述条件的，应当迁往户口所在地的社区家庭户。