限购政策下房产纠纷的法律问题分析

笔者：尹利兵律师

近期楼市频频进行调控，各地均出台了许多房产限购限贷等政策。随着楼市调控政策相继出台，许多被限购限贷的购房者和卖房者出于各种原因让房产无法继续正常交易，于是各类房产纠纷集中爆发，导致众多被政策所左右的房产买卖双方备感无奈。笔者最近就接待了许多这样的咨询，现就其中比较典型的问题作以下法律上的分析，希望给大家有所帮助。

一、关于限购前未签订商品房买卖合同的情形。

对于一手房购房者，往往在限购令出台以前就已经与开发商已签订认购协议或者定金协议等准购房合同，但未签订正式的商品房买卖合同的。一般而言，认购协议类合同属定约协议，是指双方为以后要协商签订正式合同而订立的协议，该种类的协议在合同法虽未明确规定，但确是双方真实意思的表示对双方具有法律约束力，任何一方无正当理由不能拒绝签订正式的合同，如有违反应按定约协议承担缔约过失责任。实践中，开发商在定约协议中多约定有定金罚则，购房者如无正当理由将丧失定金。那么购房人拒绝签订正式合同是否有正当理由，如购房人按限购令不具有购房资格，则当然无法签订正式合同，而造成这种状况的原因是政府政策调整，是定约的情况发生了改变，不能归责任何一方，属法律上的情势变更，双方互不担责，开发商应退还购房人的定金和款项。

  二、关于限购前已经签订商品房买卖合同但未进行网签备案的情形。

在这种情形下，双方之间的合同成立并生效，但因政府政策造成合同无法备案，无法申请房贷，无法办理房产过户，合同无法继续履行，双方均可解除合同，互不承担责任，开发商应将收取的款项退还购房人。事实上，此类房屋买卖关系，虽然合同关系已经成立，但由于未进行住房合同备案，政府依然不予认可，造成这种状况的原因同样是政府政策调整问题，仍属于不能归责任何一方的的情势变更，买卖双方都不属于过错方，开发商应同样应该退还购房人的定金和其他已付款项。

   三、关于限购前商品房买卖合同已经网签备案但不符合贷款条件的情形。

在限购令出台以前商品房买卖合同已备案，但不符合贷款条件，贷款未获银行批准。这就要看双方签订的商品房买卖合同中对于付款方式是否约定银行按揭,如约定有银行按揭，那么依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条之规定，双方可请求解除合同，出卖人应当将收受的房款本金及利息或定金返还买受人。如未约定银行按揭，买受人无权解除合同，应继续支付购房款。

    四、关于为规避政策“借名买房”的情形。

“借名买房”是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。“借名买房”通常发生在熟人或者亲人之间，但是现实生活中还是存在诸多风险，这种作法法律风险很大，易产生纠纷，会得不偿失，最好不要用。比如可能存在以下风险：1、在房价上涨的诱惑下，名义买房人拒不承认借名买房事实的法律风险；2、满足房屋过户条件时，名义买房人拒不协助办理房屋过户的法律风险；3、借名人借名购买经济适用房等保障性住房，即使签订了书面借名买房协议，但因涉嫌恶意规避法律、政策，该协议存在被法院认定无效的法律风险；……

五、关于限购后一方隐瞒事实导致签订合同后无法继续履行的情形。

在限购政策实施后，也有少数“聪明人”相信中介机构能够帮助其办理购房手续，从而隐瞒或虚构事实签订购房合同。如果最终因此导致合同不能履行，守约方有理由要求违约方支付违约金，并可主张因违约给其造成的直接经济损失。这样，违约方将为其隐瞒或者枉信的行为付出巨大的代价。如果房屋总价为150万—200万，按照违约金约定为总房款的20%来计算，违约金数额就能到达30—40万元。

六、关于限购后中介费是否应当支付的问题。

房屋中介机构从事的是居间业务，居间业务完成的时间应该界定在:为双方提供信息，促使双方交易。但是，房产中介又有其特殊性，房屋买卖合同签订后，双方并未实际完成房产交易，需要最终办理完房产登记手续才应属全部完成居间业务。因此，个人认为因政策调控而解除合同后，中介机构无权主张中介费。但是，中介机构主张其已经支付的合理费用和合理劳动报酬是有法律依据的。

综上，在新政调整下,由此引起的房屋纠纷希望大家能谨慎对待，通过笔者的归纳整理能够有所预判。依据最高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的解释》和地方法院的有关司法意见，限购政策应该不属于“不可抗力”的范围，而属于“ 不可归责与双方当事人的事由”。因此，出现上述因限制引起的房产纠纷时，如果能够继续履行当然没问题；如果无法继续履行，也建议有据可循地进行协商处理，协商不成时也完全可以通过司法途径来解决各方的争议，达到定分止争的目的。