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农村房屋买卖合同纠纷的个人见解

作者:王昱谊 来源:找法网 日期:2017-03-24 15:16

以前因为经济条件不宽裕,在农村或是城乡结合部买了农村房产,但由于不是本村村民导致无法办理产权过户的当事人大有人在,现今由于新农村改造很多房子的卖主因为觉得房子一拆迁就会大幅度增值,所以在这种情况下就会以买非本村村民为由主张要回房产,在协商不成的情况下卖主就会选择起诉到法院来解决。那么针对这种情况作为买主应该如何应对呢?

首先我们应该看到,诉争房屋买卖时,卖对诉争房屋一般都是拥有完全所有权。作为个人私产,根据法律法规,他对诉争房屋拥有绝对处分权,不受任何限制呢也是有完全民事行为能力。双方自愿等价有偿交易,且意思表示真实一致。签约后,一方交付了房屋及其附属土地,另一方交付了钱款,合同履行完毕,按说不应该再主张返还。卖解除房屋买卖合同的原因基本上都是因为房产增值所导致的。


其次,很多买主虽然没有取得土地产权,但是却是办理了房产证的,也就是说从法律上说是取得了房屋的产权证的,那么在这种情况下买主张解除合同是存在一定困难的。

另外还有一些卖在将房产卖与买房者后,户口已经迁出了本集体组织,在这种情况仍主张要回房屋,我个人认为还是有风险的。毕竟已经没有本村户口,在这种前提下,和买已经从本质上没区别了,因此法院在判决时都会考虑在内的。

现在法院处理此类案件一般会把握的原则是以认定无效为原则,有效为例外。也就是说如果卖证明买非本集体组织成员,一般会认定为买卖合同无效。但如果已经取得产权证的还是可能会认定为有效的。但是即便无效后并不会就此了结,法院一般会依职权查明房产的现值,然后根据买房者买房的年限给与其一定数额的补偿,根据居住年限规定了具体的补偿比例。这样也算是对卖房者不诚信的一种惩罚法院在判决时一般会综合权衡买卖双方的利益。首先,要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次,对于买受人已经翻建扩建房屋的情况,也会对其添附价值进行补偿。这些都需要通过司法鉴定来确定房屋现值。



法律依据:根据《合同法》第58条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”


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王昱谊

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