最高法：冒签妻子名字出售共同的房产该如何处理？
 
 案例：
2010年10月20日，刘某与李某签订《房屋买卖合同》约定，刘某购买李某

名下的某市某区幸福花园1号楼3单元 1802房屋 (以下简称案涉 1802 房屋

)，买卖价款220万; 刘某于合同签订后30日内将购房款付至第三方托管单

位辉煌担保贷款公司；上述房屋买卖价款付清后五日内，李某协助刘某办

理案涉1802房屋的权属变更登记手续。合同还对各自的违约责任进行了约

定。
2010年11月20日，刘某将220万元购房款一次性支付至辉煌担保贷款公司账

户内。后刘某请求李某协助办理案涉1802房屋的权属变更登记手续，李某

以其妻子陈某不同意出售该房屋及不予协助办理房屋权属变更登记为由，

拒绝为刘某办理房屋产权证变更手续。 后刘某找到李某之妻陈某协商房屋

权属变更过户手续。陈某表示，其从未同意李某出售夫妻共同房屋，也从

来没有签署过同意出售的证明，李某在出售案涉1802房屋时未经过其同意

，违反了法律规定，故不同意协助办理该房屋的权属变更登记手续。刘某

与李某、陈某多次协商办理案涉1802房屋权属变更登记手续，均未达成一

致意见。故成讼。
 一审法院经审理认为，刘某与李某签订《房屋买卖合同》时，刘某基于信

赖李某是案涉1802房屋国有土地使用权证及房屋产权证上的登记权利人，

且在签订《房屋买卖合同》时李某的配偶陈某也出具同意销售的证明，故

其信赖李某有权处分案涉1802房屋，对此没有任何过错；而经查明，刘某

所购买的案涉1802房屋在签时同周边同类型房屋的出售价格是一致的，且

略高于周边同类型房屋的价格，因此并不存在刘某同李某串通损害陈某利

益的情形存在。
基于此，在李某作为该房屋的登记权利人同刘某签订《房屋买卖合同》时

，刘某是善意的，且合同所约定的对价也是合理的，故《房屋买卖合同》

系李某与刘某的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，

合法有效。
至于刘某请求李某、陈某继续履行合同的诉讼请求，经查明，李某在出售

案涉1802房屋时，系伪造了陈某的签名，而在本案诉讼过程中，陈某明确

表示不同意出售案涉1802 房屋，根据 物权法第九十七条”处分共有的不

动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额

三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意， 但共有人之间另有

约定的除外”的规定，在陈某作为案涉1802房屋共同共有权人的情况下，

要想继续履行《房屋买卖合同》，实现该共有房屋的物权变动，必须取得

该房屋共有权利人陈某的同意。鉴于陈某在本案中明确表示不同意出售案

涉1802房屋，故刘某主张继续履行合同的诉讼请求，不符合上述物权法规

定的条件， 不予支持。


至于在合同有效且不能履行情况下刘某的权益保护问题，刘某可以变更诉

讼请求，要求解除合同并请求房屋出卖人李某承担违约责任，对此，在法

院已经向刘某明确释明其可变更诉讼请求的情况下，刘某仍坚持其原来的

诉讼请求，拒绝变更诉讼请求，故对刘某在本案中要求李某、陈某继续履

行案涉《房屋买卖合同》、 协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求，予以

驳回。据此，一审法院判决，驳回刘某的诉讼请求。


该案判决后，刘某并未上诉。该案判决已生效。


三、主要观点和理由


对于本案《房屋买卖合同》的效力，在当前形势下，司法实务界已经基本

上形成了共识，本案《房屋买卖合同》是合法有效的。但是，对于买受人

主张继续履行该买卖合同的诉讼请求能否获得支持，在实务中则存在不同

的处理意见。


一种意见认为，既然《房屋买卖合同》有效，而有效的合同具有法律拘束

力，买受人请求继续履行合同的，人民法院应判决强制履行。则本案刘某

关于继续履行、要求李某和陈某协助办理权属变更登记手续的诉讼请求应

获得支持。


另一种意见认为，本案《房屋买卖合同》能否获得继续履行，应取决于其

共有权人陈某的意思。进一步而言，虽然李某在签订《房屋买卖合同》时

并未取得完全的处分权，但如果在办理该房屋房产权属变更登记时取得了

共有权人陈某的完全同意，则案涉1802房屋就可以完成物权变动；在此情

况下刘某的诉讼请求可以获得支持。如果案涉1802房屋的共有权人陈某不

同意该房屋的买卖，则由于陈某并未取得该房屋的完全处分权，根据物权

法第九十七条的规定，该房屋并不能实现物权变动。而本案中对于刘某请

求继续履行合同的诉请，鉴于案涉1802房屋的共有权人陈某并不同意出卖

，且其明确表示不予协助办理该房屋的权属变更登记手续，故本案不能支

持刘某关于继续履行的诉讼请求。


我们认为，第二种处理意见吏为妥当一些， 主要理由在于：


首先，对于在诉讼中一方当事人请求继续履行合同的，应当符合合同法关

于继续履行的条件。合同法第一百一十条的规定：“当事人一方不履行金

钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列

情形之一的除外: （一）法律上或者事实上不能履行； (二) 债务的标的

不适于强制履行或者强制履行费用过高；(三) 债权人在合理期限内未要求

履行。”


而在本案中，鉴于案涉1802房屋系李某与陈某的夫妻共同共有财产，因此

，刘某的诉讼请求能否获得支持，需要考察该诉讼请求是否符合共有物处

分的相关法律规定或该房屋共有人之间的约定。对此，物权法第九十七条

对于共有物处分的条件规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的

不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人

或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”


因此，在本案案涉1802房屋共有权人陈某并不同意出售该房屋的情况下，

李某作为共有权人之一对案涉1802房屋的处分不符合上述法律规定“全体

共同共有人同意”的条件；进一步，在刘某的诉讼请求不符合上述法律规

定条件的情况下，则其诉讼请求不能成立，应予驳回。


其次，城市房地产管理法第三十八条第 (四) 项规定，未经其他共有人书

面同意，不得转让共有房地产。对该强制性规范的法律性质，目前的共识

是，该规范属于管理性强制性规范，即共有人之一的登记权利人违反该规

定所引起的法律后果是，登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房地产

权属变更登记时，如果经审查发现，登记权利人出卖共有物并没有得到其

他共有权人的同意，则登记部门根据上述规定不予办理房地产权属变更登

记手续。而人民法院在审理当事人关于继续履行的诉讼请求时，应根据上

述城市房地产管理法的规定，同登记部门的管理实践保持一致。因此，对

于本案刘某的诉讼请求，人民法院予以驳回，也同城市房地产管理法的规

定保持了衔接。


再次，对于本案所涉及的情形，从深层次来看，实质上涉及房屋的真正权

利人的物权利益保护和善意买受人的合理信赖利益保护二者之间的平衡，

即真正的权利人所代表的是一种物权人的静态利益， 而房屋买受人的权利

则代表着一种交易安全保护的动态利益，在二者冲突的情况下，应注意实

现二者之间的平衡。


对此，在房屋买卖合同有效的情况下，一方面，买受人可以请求出卖人承

担违约责任，赔偿其基于有效合同履行可以获得的利益，在此情况下，其

基于交易安全上的利益则得到了保护；另一方面，如果房屋买受人请求强

制履行买卖合同，而共有人不同意出售，则不能实现房屋的物权变动，在

此情况下物权的静态利益则受到保护。在上述既保护了买受人的交易安全

利益，又保护了共有物权人利益的情况下，对于本案所涉刘某继续履行的

请求，人民法院予以驳回，能够较好地实现当事人之间静态利益和动态利

益的平衡。


综上，对于本案刘某请求继续履行合同、由陈某和李某协助办理房屋权属

变更登记的诉讼请求，由于案涉1802房屋的共有权人陈某的不同意，故刘

某的诉讼请求不符合法院判决强制履行的“法律上或者事实上能够履行”

的要求，故该诉讼请求不能获得支持。


当然，对于本案刘某的权益保护来说，在一审诉讼中，法院可以向其释明

，告知其在人民法院认定《房屋买卖合同》有效的情况下，应变更诉讼请

求为请求解除《房屋买卖合同》及要求房屋出卖人承担债务不能履行的违

约责任。而本案法院已经向刘某进行了释明，但是刘某明确表示不变更诉

讼请求，在此惰况下，法院的处理是正确的。


四、最高人民法院民一庭倾向性意见


出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第九十七条规定的条件

或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行

房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理

该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的

诉讼请求。