在小区里面，经常碰见住在楼下的用户擅自将自己的住宅改造成早餐店、便利店等商业用房。住户这种擅自改变房屋用途的行为是否合法？“住宅商用”的房屋租赁合同是否有效？在司法实务中可能存在不同的看法。


一、“住宅商用”房屋租赁合同的界定及纠纷类型


依照建设部《房地产统计指标解释（试行）》的规定，房屋按照用途分类，可以分为“住宅”、“商业、金融和信息用房”等八大类。而“住宅”，是指“专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等其它有专门用途的房屋。”“商业服务用房”，是指“各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。”房屋在建造之前，必须取得建设工程规划许可证，且必须按照批准的建筑设计方案建造，这种规划设计方案就决定了房屋的具体用途。国家根据社会需要和发展要求，在建造审批时就决定了房屋用途，从而实现地区的合理规划和功能定位。而“住宅商用”，就是指在区分所有的建筑物中，业主未经批准而擅自改变房屋用途，利用住宅从事经营性活动的行为，即城市物业业主将住宅用途的房屋改作商业用途或办公用途的行为。


生活中，“住宅商用”房屋租赁合同，其发生原因多种多样。概括来说，主要有以下三种：


（1）出租人擅自改变房屋使用性质出租。出租人明知房屋性质为居住，仍将其作为商铺出租，由此可能引发出租人的瑕疵担保责任。


（2）双方约定改变房屋用途。租赁双方对房屋用途均明知，在合同中明确约定房屋用作商铺使用。


（3）承租人未经出租人同意而擅自改变房屋用途。


二、“住宅商用”房屋租赁合同的效力认定


《物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。最高人民法院公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条对“有利害关系的业主”进行了明确限定，主要是指本栋建筑物内的其他业主，而建筑区划内本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。无论是何种形式的“住宅商用”房屋租赁合同，都是出租人或承租人未经有利害关系的业主同意，擅自将住宅用房屋改为商业用途的房屋，都是违反《物权法》及相关司法解释规定的，是不合法的行为。根据我国《合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。那么，“住宅商用”房屋租赁合同是否违反了“强制性规定”呢？其是否属于无效合同呢？


最高人民法院奚晓明副院长在全国民商事审判工作会议上的讲话《充分发挥民商事审判职能作用为构建社会主义和谐社会提供司法保障》（2007年5月30日）提到：“鼓励交易是合同法的重要精神，要谨慎正确地认定合同无效，人民法院审理合同纠纷案件不应产生阻碍合法交易的后果。首先，人民法院只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规认定合同无效，而不能直接援引地方性法规和行政规章作为判断合同无效的依据。如果违反地方性法规或者部门规章将导致损害社会公共利益，则可以根据合同法第五十二条第（四）项的规定，以损害公共利益为由确认合同无效。其次，只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。而强制性规定又包括管理性规范和效力性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有违反了效力性的强行性规范的，才应当认定合同无效。”


小编认为《物权法》第七十七条之规定，并非效力性的强制性规定，原因在于：


（1）从条文内容上看，该条没有直接明确的规定违反该条规定会导致合同无效；


（2）《物权法》并未对住宅商用采取完全禁止的态度，只要经有利害关系的业主同意，业主可以将住宅改变为经营性用房；


（3）该条主要是从物权法中建筑物区分所有权原理和民法中相邻关系原理出发，从而对建筑物区分所有权人进行一定条件的限制，主要目的在于保障业主具有良好的居住环境和品质，以及社会管理的秩序不受经营行为的影响、干扰。


综上所述，虽然“住宅商用”房屋租赁合同不符合《物权法》第七十七条的规定，但鉴于该规定属于管理性的强制性规定，并非效力性的强制性规定，所以，除非存在《合同法》第五十二条规定的其他无效情形，一般情况下“住宅商用”房屋租赁合同是有效的。