张颖
服务地区：全国
擅长：合同纠纷、婚姻家庭、房产纠纷、债权债务
张颖律师亲办案例
二手房买卖没过户有哪些风险？
来源：张颖律师
发布时间：2017-02-20
浏览量:218
二手房交易流程一般主要为：资金监管，购房者办理贷款/业主注销他项，过户，报税缴税，物业交割，购房者领证/业主领款。
二手房买卖流程中，过户是最本质，最重要的一项。按照我国法律规定，只签立一份购房合同或者是购房者已经实际居住并不能表明购房者已经取得了该房屋的所有权。在过户之前，该房屋的所有权依然是属于原房东的，这点请大家一定要注意。
所以在未过户之前房产交易对购房者来说是有一定的风险存在的，也就是可能存在一些变数，发生一些意外情况，下面将对相关问题进行说明：
第一 买房时为什么不立即过户呢？
1.1 原房东还没有取得该房的产权证，所以是没有办法过户的，这属于客观原因。按照政府购房条款规定，只有等到原房东取得房产证后才可进行过户流程。
1.2 有一些房产是不能随便进行上市交易的，只有符合一定的条件才可以进行交易。比如经济适用房，只有满足一年以上的条件之后才可以交易。
这种情况是受到政府政策的限制，并不是个人可以决定的，没有办法，只有等到满足相关条件后才可交易，并不是原房东的原因造成的。
1.3 二手房买卖中有一些税费优惠政策，但是需要房东购房的时间满足一定的条件，比如满2年或者是满5年。买卖双方为了较少的缴纳增值税及附加，个税等税费，会共同约定满足一定年限后再进行交易，这也会造成过户时间的延迟。
1.4 为了遏制房价，政府出台了一些限购政策，造成了一些购房者是没有购房权限的。为了交易的顺利进行，等待购房者的资质符合，必须延迟过户时间，这种情况是由购房者造成的。
第二 买房时如果不立即过户会存在什么风险呢？
在买卖双方签订了购房合同并预付了一部分购房款项（定金，首付款等）之后，如果不立即过户，会产生许多不可控的风险（尤其是对于购房者）。
2.1 房东或者购房者可能会违约
中国的楼市在高速发展，房价也随时会出现较大的波动。如果在过户之前房价出现暴涨或者骤跌（可能很小），一方可能会提出调整交易价格。特别是出现暴涨的情况下，如果房东要涨价的要求不能得到满足，可能会拒绝配合进行资金监管，过户等手续。
2.2 房东不按时还贷款
如果原房东有贷款未还清，且无能力或者未按时偿还，可能会造成银行收房。到时会给购房者造成很大的损失，这点购房者尤其要特别注意。
2.3 房东可能会一房多卖
没有过户之前产权证还是在原房东手中，虽然可能性较小，但是也存在房东一房多卖的情况。到时会产生许多纠纷，延迟成交周期，还可能会造成人财两空。
2.4 政府的政策发生变化
中国的楼市真可谓是波云诡谲，千变万化，随时都会变天。政府随时会出台一些新的购房政策，可能会造成购房者的购房资质，首付比例等情况的变化，并不是买卖双方所能够控制的。如果购房者的资质发生变化，可能造成过户等手续长久无法办理，那时给双方造成的损失会非常大。
第三 如果由于客观原因造成无法过户，应如何降低购房风险？
大家都知道不过户就会存在风险，但是有一些客观原因造成的延迟过户也是无可奈何的，那么有什么办法可以降低风险，达到两全其美呢？呵呵，可以明确地说，没有两全其美的方法，只能尽可能的降低风险。
3.1 在过户之前不要交给房东太多得预付款，当然，资金监管除外（非常安全）。前期交给房东的预付款越少，风险就越小。
3.2 约定将房产证，购房合同等证件交给中介公司保管，这样可以最大限度的保证买卖双方的利益。
3.3 即使不能过户，也要先取得房屋的控制权，居住权，造成既成事实。
3.4 在合同中明确约定过户时间，并制定违约时应赔付的违约金。
总结：购房时一定要尽快过户，多询问中介公司和其他机构。
二手房买卖流程中，过户是最本质，最重要的一项。按照我国法律规定，只签立一份购房合同或者是购房者已经实际居住并不能表明购房者已经取得了该房屋的所有权。在过户之前，该房屋的所有权依然是属于原房东的，这点请大家一定要注意。
所以在未过户之前房产交易对购房者来说是有一定的风险存在的，也就是可能存在一些变数，发生一些意外情况，下面将对相关问题进行说明：
第一 买房时为什么不立即过户呢？
1.1 原房东还没有取得该房的产权证，所以是没有办法过户的，这属于客观原因。按照政府购房条款规定，只有等到原房东取得房产证后才可进行过户流程。
1.2 有一些房产是不能随便进行上市交易的，只有符合一定的条件才可以进行交易。比如经济适用房，只有满足一年以上的条件之后才可以交易。
这种情况是受到政府政策的限制，并不是个人可以决定的，没有办法，只有等到满足相关条件后才可交易，并不是原房东的原因造成的。
1.3 二手房买卖中有一些税费优惠政策，但是需要房东购房的时间满足一定的条件，比如满2年或者是满5年。买卖双方为了较少的缴纳增值税及附加，个税等税费，会共同约定满足一定年限后再进行交易，这也会造成过户时间的延迟。
1.4 为了遏制房价，政府出台了一些限购政策，造成了一些购房者是没有购房权限的。为了交易的顺利进行，等待购房者的资质符合，必须延迟过户时间，这种情况是由购房者造成的。
第二 买房时如果不立即过户会存在什么风险呢？
在买卖双方签订了购房合同并预付了一部分购房款项（定金，首付款等）之后，如果不立即过户，会产生许多不可控的风险（尤其是对于购房者）。
2.1 房东或者购房者可能会违约
中国的楼市在高速发展，房价也随时会出现较大的波动。如果在过户之前房价出现暴涨或者骤跌（可能很小），一方可能会提出调整交易价格。特别是出现暴涨的情况下，如果房东要涨价的要求不能得到满足，可能会拒绝配合进行资金监管，过户等手续。
2.2 房东不按时还贷款
如果原房东有贷款未还清，且无能力或者未按时偿还，可能会造成银行收房。到时会给购房者造成很大的损失，这点购房者尤其要特别注意。
2.3 房东可能会一房多卖
没有过户之前产权证还是在原房东手中，虽然可能性较小，但是也存在房东一房多卖的情况。到时会产生许多纠纷，延迟成交周期，还可能会造成人财两空。
2.4 政府的政策发生变化
中国的楼市真可谓是波云诡谲，千变万化，随时都会变天。政府随时会出台一些新的购房政策，可能会造成购房者的购房资质，首付比例等情况的变化，并不是买卖双方所能够控制的。如果购房者的资质发生变化，可能造成过户等手续长久无法办理，那时给双方造成的损失会非常大。
第三 如果由于客观原因造成无法过户，应如何降低购房风险？
大家都知道不过户就会存在风险，但是有一些客观原因造成的延迟过户也是无可奈何的，那么有什么办法可以降低风险，达到两全其美呢？呵呵，可以明确地说，没有两全其美的方法，只能尽可能的降低风险。
3.1 在过户之前不要交给房东太多得预付款，当然，资金监管除外（非常安全）。前期交给房东的预付款越少，风险就越小。
3.2 约定将房产证，购房合同等证件交给中介公司保管，这样可以最大限度的保证买卖双方的利益。
3.3 即使不能过户，也要先取得房屋的控制权，居住权，造成既成事实。
3.4 在合同中明确约定过户时间，并制定违约时应赔付的违约金。
总结：购房时一定要尽快过户，多询问中介公司和其他机构。
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律师信息
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律师姓名：张颖
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执业律所：北京斌道律师事务所
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职 务：高级合伙人律师
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执业证号：11101*********556
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