用执行思路破解城中村更新中拆迁补偿难题

在城市化进程中，广东省的非农建设用地流转始终走在全国前列，特别是珠三角快速的村企合作形成了大量的房地分离、小产权乃至违章建筑物。为城中村的改造留下了隐患。根据“房地一体”的原则，笔者主张用执行的思路破解广东城中村三类建筑物的拆迁补偿难题，分述如下：

一、如何破解房地产权分离建筑物的拆迁补偿难题？

首先、分别评估土地使用权和房屋所有权的价值，确定总体价格及两者的价格比。

其次、由拆迁方与土地使用权方及房屋所有权方签订三方补偿协议，按比例给予现金或房产补偿。

再次、如三方不能达成一致或达成补偿协议又违约的，任何一方均可提起诉讼，判决确定补偿价格及比例。判决不能履行的，权利人可申请整体拍卖土地使用权和房屋所有权，按判决比例分配。拆迁人按成交价收回房产及土地使用权。

处理依据：《广东高院关于执行案件法律适用疑难问题的解答意见（2016）》问题八土地使用权和房屋所有权分属于不同权利主体如何处置？针对土地使用权和房屋所有权分属于不同权利主体情形，我国法律规定“房地一体”原则，房和地必须一并处分。因此，土地使用权和房屋所有权应一并拍卖，可分别评估土地使用权和房屋所有权的价值，确定总体价格及两者的价格比，对属于案外人的财产，将拍卖成交款按比例返还。法院处置后，两项权利最终归属同一主体。

二、如何破解房地产权不完善的建筑物的拆迁补偿难题？

首先、评估土地使用权和房屋权益的价值，扣除须补地价、办证费等费用，确定总体补偿价格。

其次、由拆迁方与村集体及房屋权益方签订三方补偿协议，按比例给予现金或房产补偿。

再次、如三方不能达成一致或达成补偿协议又违约的，任何一方均可提起诉讼，判决确定补偿价格及比例。判决不能履行的，权利人可申请整体拍卖土地和房产权益，按判决比例分配。拆迁人按成交价收回土地和房产权益。

处理依据：《解答意见》问题八相关产权证件不完善的房产能否强制执行？针对产权证件不完善的房产，如不具备初始登记条件，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房产产权证件不完善的现状，买受人或承受人按照房产的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责；如具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记。

三、如何破解未经报建的建筑拆迁补偿难题？

首先、应将建筑物情况函告建设行政主管部门，如行政主管部门确认属违章建筑责令拆除或作没收处理的，不予补偿。

其次、如行政机关对建筑行为作出行政处罚决定并责令补办手续的，则按成本价评估补偿。如其罚款未交的，予以扣除。

处理依据：《解答意见》问题八未经报建的建筑能否进行拍卖？针对未经报建的建筑能否拍卖的问题，执行法院应将建筑物情况函告建设行政主管部门，如行政主管部门确认属违章建筑责令拆除或作没收处理的，该建筑物不得作为执行标的；如行政机关对建筑行为作出行政处罚决定并责令补办手续，而被执行人又不配合的，法院可商请申请执行人或拍卖人先行垫付补办手续费用，再进行拍卖。

【相关法律规定】

“房地一体”原则体现在我国《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等多部法律法规中，明确要求土地使用权和房屋所有权必须一并处分。最高人民法院《关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》明确产权证件不完善的房产区分上述三种情形进行处理。