土地房屋工程问题， 

根据最高法院前几天发布的会议纪要学习整理

在2017年，以房抵债和逾期办证，法院在处理时将有新的变化！

一，以房抵债协议，法院从严审查，最严重的是送进监狱

当事人在诉讼中或通过调解组织达成以房抵债协议，要求法院制作调解书的，法院将严格审查：

1、  必须严格审查协议是否在平等自愿基础上达成。

猜猜看，法官会怎么火眼金睛发现你们不是平等不是自愿的？现在案多人少，法官都快累吐血了。交给助理去审查？万一出了问题，责任是法官承担。

本律师大胆推测，如果严格执行这个规定，可能出现以下情况：a以房抵债的，一律判决，不做调解书；b当事人的律师来背书。

2、对存在重大误解或显失公平的，必须给当事人解释其利害关系。

重大误解？显失公平？

这个问题有时候在案件处理中，要调查辩论多次，还不一定有明确的结论，法官的认识是显失公平和重大误解，当事人认为不是，怎么办？

比如：张三把一套别墅以100万元抵给李四，现在市场价可能是1000万元，谁都觉得不公平，但是张三和李四就是觉得公平，为什么？当年张三穷途末路，几乎饿死街头，就在准备跳东江自杀的时候，李四救了他，并且给了他100万元去创业，现在张三是上市公司老板，身家数亿元，两个人就是要按照这个价处理这套别墅，白送给李四，李四又不愿意。怎么办？

本律师的推断还是：法官坚决不制作调解书。当事人自己去搞个虚假的合同自己去办吧。发现本律师很阴暗！！主要是法官哪里有这么多时间来给当事人解释这个复杂的概念。

3、发现当事人真实的目的是利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的，坚决不制作调解书。

这个发现，对法官的要求也很高。估计只有老法官或者随时可以调阅到当事人在全国的债务问题、诉讼纠纷问题、失信问题，才能发现是为了损害其他债权人的利益。法官需要配备一个专职助理来大数据检索。

根本不具有操作性！

至于规避公共管理政策，税务是一个方面，财产申报也可能涉及到。

4、认定当事人行为构成虚假诉讼的，罚款、司法拘留；涉嫌犯罪的，移送刑事侦查机关处理。

几乎在现实中没有遇到过，但是这把刀悬在头上！

5、债务清偿期届满后+已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法52条、54条情形的，对其主张不予支持。

合同法52条是无效的规定。54条是因重大误解、显失公平、欺诈胁迫乘人之危可撤销可变更情形。及时办理过户还是比较可靠！但也不完全是！

总结：以房抵债协议的效力，引起了最高法院的高度关注，所以做工程的、投资借贷的，要学习好这个规定。2017年还是要有新的方案。

提示一点：成本和对价的证据。

二、逾期办证的违约金

1、要及时行权。

不要过了2年时效。过了时效计算一个亿也没用！

从约定的日期届满之日次日计算。或者法定日期届满之日次日计算。

法定是多久？90日。也对。依据是《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条。预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内。现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内。

还有没有别的日期？

有。发现快届满了，来不及起诉了，就马上发个限期办证催告文件过去。

以前还有个规定，现在还是有效的。

办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

但，现实中，因为这个解除合同的几乎没有。赔偿损失的很多。

2、违约金怎么计算？

有约定从约定，没约定的按照损失。

损失难以计算的，怎么办？

以前规定是“按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

新规定是按照最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。

最高法院老是不直接说清楚，还要看民间借贷的规定。

未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： 
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； 
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 

这个规定怎么用在逾期办证呢？

本律师理解：合同约定了逾期30日内的，按照1%支付违约金的，就按照这个约定执行；但是逾期超过30日的，没有约定违约金，可能约定的是解除合同。但是买房的人又不愿意解除合同，那就按照年利率6%支付违约金。如果，根本就没有约定逾期办证怎么办，直接就按年利率6%支付。本金是房屋总款。