作者：饶金祥律师 福建厦门

2016年以来厦门频现“地王”，房价飞涨，随之而来的是二手房交易的火爆。饶金祥律师自春节后接待了大量关于二手房买卖纠纷的法律咨询，有房主来咨询不再继续履行合同的风险，也有中介就其提供居间服务而面临的争议，但是更多的还是作为买房一方，因房价问题面临房主“毁约”的情况而束手无策。

除了以投资为目的的买房者，大多数普通购房者都是积攒了数年积蓄，千挑万选好不容易相中一套房子，想要在厦门安居乐业，谁也不想出现不愉快，更不愿意因为买房问题去打官司。以下是饶金祥律师整理的频繁出现的房屋买卖纠纷，希望可以在您购房之前提供些许帮助，减少风险，顺利购房。

    一、无权处分或者无权代理

产权人因故无法当面签约，委托他人，或者他人自称为共有人之一，并表明是夫妻关系、父母子女关系、恋爱关系或者朋友关系等等，代签合同并收取定金的，最终因为合同履行过程中房价飞涨而导致房主或共有人以种种理由不予追认，主张代签约的人无权处分或者无权代理，致使合同无法生效，造成买房者损失。

预防策略：在签订房屋买卖协议的时候，一定要售房代理人，不管是夫妻、父母子女还是其他人，都要提供身份证明及合法有效的书面授权证明，或者至少要有电话录音确认，避免草率签约，带来隐患。事后应当及时联系房主，让其在合同上补签，避免不予追认或者其他形式的“毁约”。

    二、因房屋产权人拖欠外债导致房屋交易过程中被查封、冻结，无法完成过户

二手房交易中，经常出现因为房屋产权人资金周转问题而急于出手二手房的情况，这类卖主常常因生意或者负债问题等，有时候还低于市场价格出售房屋。此时存在的风险是，一旦房屋产权人“信誉破产”，大量负债，则其债权人很可能会启动司法程序，冻结他名下的全部财产，防止其处理财产而逃避债务。若是买方已经和卖主签订了房屋买卖协议，且还缴纳了一笔首付款，一旦房主房屋被冻结、查封等，则无法再继续过户，此时可以选择解除合同并赔偿造成的经纪损失，但是更可能的情况是，房主甚至连之前的首付款也“挥霍”殆尽，无力偿还，进一步造成买房人的损失，无法及时抽身购买别的房产。

预防策略：面对低于市场价格的房产，要格外小心查明相关房屋信息和了解房屋产权人的债务状况等，切莫贪小失大；缩短过户时间，尽可能将交易的周期减短；房屋被查封、冻结的，可以提供反担保进行解除保全，或者预估房产价值，起诉房主解除合同，及时查封该房产或房主其他财产。

    三、签订买卖协议后，买房贷款不足或贷款无法办理产生的纠纷

房屋涉及金额重大，大多数情况下合同约定买方按揭付款，如银行最终审批贷款不足或不能获得银行贷款，买方必须补足或一次性付款，由于信贷政策变化导致贷款不足或不成，又无力补足或一次性付款对房主构成违约。

预防策略：购房前需充分衡量自身支付及可以追加首期款的能力，特别约定按揭不足补足的范围，并约定因政策或银行原因按揭不能的，买方可以解除合同。

    四、因实际买房人无法直接过户房屋，需假借他人名义购房而发生纠纷

实际购买房屋的一方因为种种原因，不具备购房资格而与房主签订房屋买卖合同，同时再通过签订其他书面协议，约定买房的一方可以要求买房一方将房屋产权过户到其指定人名下，房主同意并且会严格履行约定的事项。不过，届时实际购买房屋的一方未能找到符合购房条件的新买方，则会导致对房主构成违约。即使顺利过户到指定人名下，如果“用人失察”，后续该挂名的产权人将房屋进行处理，或者因为挂名产权人的其他债务问题房产被他人冻结、查封乃至拍卖处理，则会带来无尽的纷争。

预防策略：借名买房存在法律风险，应当尽快让自己符合购房资质，并将产权及时过户到自己名下。同时在选择借名方时，一定要对其足够了解，尤其是债权债务问题，避免因被借名方的其他纠纷导致房屋被司法机关介入处理，最为关键的是，实际购房人应当事先与被借名方签署《产权确认书》，明确产权和约定违约责任。

五、购房款支付方式产生的风险

在二手房买卖交易中，房主经常会要求将房款打入第三人账户之中。这些第三人往往和房主的关系并不密切，有些可能是房屋产权人的债主，也可能是亲朋好友之类。买房者支付房款之后，房主会因为房价上涨等各种原因，拒绝承认自己有指定接收房款的账户，从而认定买房一方逾期支付房款而构成违约，要求解除房屋买卖合同。

预防策略：如房主接收房款的账户并非其本人账户，不管是夫妻还是其他亲朋好友，均应当在协议中约定明确，买房一方要将款项什么时候，多少数量，打入一个具体明确的银行账户之中，届时卖方若以延迟支付，甚至未收到房款为由要求解除合同，则可以此进行反驳，要求继续履行合同。

六、买到“凶宅”而引起的购房纠纷

买房人基于风俗或者心理因素等，对于有意向购买的房屋内曾发生过非正常死亡的客观事实往往存在芥蒂。而买房者，包括中介方，为了避免因此事造成房屋交易价值降低，更多会选择加以隐瞒。一旦购房者最终发现自己买的是“凶宅”，多数人心理会感到恐惧、忌讳等，从而产生纠纷。

预防策略：购房之前详细了解房屋状况，通过居委会、派出所、周围邻居、社区论坛等了解房屋情况，以免误买“凶宅”。合同中也可以约定双方应当遵守诚实信用原则，如实披露房屋实际状况，包括是否存在非正常死亡的情况等。否则，因隐瞒相关事实，房主应承担相应的违约责任，可以约定解除合同、或者经济赔偿等。

七、因房屋存在长期出租而无法按期交房的纠纷

买卖不破租赁，即在二手房买卖交易中，房屋已经在签订买卖协议之前存在租赁事宜，则房屋所有权的变更不会导致原有租赁协议的无效，原来的承租人可以继续承租房屋。若是买房人目的在于买房后立即入住，或者有其他用处，则原来存在租赁的情况很可能会引发纠纷。尤其是已经签了长期的租赁协议，如十年二十年的长期租赁协议，那么对于买房者而言势必造成困扰。

预防策略：事先考察房屋状况，一定要实地考察，通过居委会、派出所、周围邻居、社区论坛等了解房屋情况。同时，在合同中约定买房者已经如实告知一切和房屋有关的信息，包括是否存在租赁等情况，否则卖方构成违约，买方可以就此保留解除合同并要求经济赔偿的权利等，以此给房主心理压力。

    八、中介居间服务不规范而产生的购房风险

为了促成交易，收取佣金，中介存在大包大揽胡乱承诺的情况，如购房时贷款利率、贷款成数、税费数额、房屋状况与实际情况等，多有描述不实。而这种中介服务，最终导致买房者购房成本大增，甚至带来后续产生诉讼纠纷的隐患。

预防策略：万事都要切记，“白纸黑字清清楚楚”，千万不要轻易相信中介的口头承诺，对于房源状况，包括售房一方的权属证明、代理人的身份信息和授权证明，房屋是否存在租赁、抵押或者其他第三人存在主张权利可能的事情，等等，这些有关的重要事宜必须要求中介制作备忘录或者业务登记资料，并由各方(包括中介和售房一方)签字确认，以免事后说不清，同时务必充分了解二手房交易流程及相关知识，确保信息属实。