今年以来，在供给侧改革和转型升级发展的大背景下，为了化解各地方的房地产库存压力，国家先后密集出台了一系列有利于房地产发展的利好政策，如降低个人住房贷款首付比例、降低房屋交易税费、降低银行存款准备金率等。上述政策实施半年以来，无论是一二线城市，还是三四线城市，房地产市场行情都出现了量价齐升的局面，房地产价格都出现了较大幅度的上涨，可以说是全线飘红。应该说基本上达到了促进经济发展、刺激拉动消费、化解房地产库存的政策预期效果。

与此同时，我们还要注意房地产的过快上涨可能会带来新一轮的库存和泡沫，继而可能又会导致新的周期性的房地产市场行情的萎靡不振和开发商资金链断裂的情形，如此恶性循环会使房地产市场交易的法律风险增大、法律纠纷增多。本文着重从房屋交易的法律风险及防范谈几点律师思考。

一、二手房交易的法律风险：

1、二手房交易签订合同时审查证件、手续不到位的法律风险：具体表现在查验房产证、结婚证、身份证及委托手续真伪的法律风险，签订合同的卖方有无委托授权手续，交易房屋是否为共有及共有人是否同意出售。

2、二手房交易房屋不能过户的法律风险：具体表现在：所交易的房屋是法律禁止或限制交易的房屋（如所购房为村证房、回迁房、保障房等），购买的房屋本身有贷款或其他债务纠纷的，存在过户障碍的（如所购房存在抵押、查封、冻结等情形）。

3、房主违约不卖的法律风险：具体表现在当前房地产市场价格上涨较快，在房主预期房价上涨，违约成本很低的且有买家很快以更高价格成交的情形下，很容易出现违约不卖或在履行合同上故意设置各种障碍，致使购房人买房成本无形中增加。

4、二手房交易流程不规范的法律风险：具体表现在定金、首付款、尾款的支付时间节点及对象上约定不是特别明确，办理银行抵押注销登记手续流程义务主体约定不明，买卖双方的合同权利和义务怠于行使和催促。

5、物业交接的法律风险：具体表现在户口是否能及时迁出，水电暖物业费有无历史拖欠及如何解决，小房及地下室的具体位置及权利状态买卖双方是否已认可。

二、二手房交易法律风险的防范建议：购房者应当严格查验、核实房产证、结婚证、身份证、委托书等相关证件的真伪及有无。进一步核实交易房屋的产权状况，查实有无查封、抵押、冻结或其他债务纠纷，必要时可另行签订保证书并约定违约责任条款。拟定完备的房屋交易合同和交易手续，规范房屋交易流程，严格按合同约定的节点行驶权利、履行义务。充分利用好房屋预告登记和公证委托手续等法律救济手段维护购房人利益，避免潜在的经济损失和法律风险。

三、商品房交易的法律风险：主要表现在：所购项目五证不全、停工烂尾、房屋质量出现问题、规划设计变更、逾期交房、贷款不能、办证不能等方面。在房地产市场行情低迷的情况下，还有可能出现开发商资金链断裂，跑路的情形。在房地产市场行情上涨较快的情况下，还有可能出现开发商捂盘惜售、单方违约不卖或任意抬价的情形。

四、商品房交易法律风险的防范建议：购房者要对开发商的资质、实力、过往开发项目有大致的了解，对所购买的房地产项目的相关证件及规划情况，向规划、建设、国土、房管等部门详细了解备案情况。购房者为避免上述法律风险还要签订相关的补充协以维护自己的合法权益。一旦出现纠纷，还要第一时间收集有利的证据。

五、房地产的健康发展应该是理性的，而不是疯狂的；应该是有序、有规则的，而不应该是无规则、无诚信的；应该是可持续的，而不应该是杀鸡取卵似的。让房地产回归居住的本质属性，远离投机的资产属性，才是正道，才能更好地服务于国民经济的长远发展。