陈承震
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陈承震律师亲办案例
解读商品房买卖合同 防止合同欺诈
来源：陈承震律师
发布时间：2016-08-22
浏览量:755
一、合同当事人的约定
1、出卖人：××开发商。注意出卖人××开发商公司的名称应与印章一致，应与营业执照上的名称一致，现实中开发商往往将楼盘委托房地产销售公司销售，如两者名称不一，可能会影响合同的效力。
2、买受人：王×× 。购买人的名称应与身份证上的名称一致，同时，注意开发商出据的发票或收据，其名称一定要与身份分证上的名称一致。
二、项目建设依据
1、注意土地使用年限，我国法规规定，住宅用房的土地使用权年限为70年，如开发商取得土地使用权较早，而购买人签订合同较晚，则对购房人的土地使用权有一定影响。
2、注意开发商的三证：《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，如合同中未记载此三证，购买人最好不要签约，因为开发商如未办理此三证，则开发商无法取得商品房预售许可证，签订的合同可能无效。
三、商品房预售许可证
特别注意开发商合同中记载的《商品房预售许可证》，现实中可能会出现以下几种情况。
1、开发商分期开发，已取的前期开发楼盘的商品房预售许可证，但未取的现售楼盘的许可证，此种情况，开发商如在签订合同时，未明确告之购买人，则可能构成欺诈。
2、开发商未取得的《商品房预售许可证》，为能顺利销售，在合同中填列虚假的《预售许可证》号，则构成欺诈。
3、开发商在合同中填列过期的《预售许可证》号，如签订合同时，开发商未明确履行告之义务，则可能构成欺诈。
四、商品房基本情况
1、购买人应明确约定所购房的具体楼号、楼层及房号，以避免房价上涨时，开发商一房二卖，而购房人却因约定不明，无法追究开发商的双倍赔偿责任。
2、明确约定楼盘的层高和主体结构、建筑面积、套内面积。
3、明确约定房型（几室几厅），现实中开发商往往不做房内隔断墙，如果合同对房型有约定，而在其他条款中，又对是否做好内隔断墙无明确约定的，则开发商应按房型的约定做好内隔断墙。
五、商品房所在项目基本情况
要明确约定合同中的各项目，如绿化率、物业管理用房、社区居委会等。
六、价款及计价方式
明确约定房屋的总价款及计价方式，对房价款外的费用，不要作约定。
七、付款方式及期限
1、此条是购房人最重要的合同业务，因此，购买人应根据自身的经济能力对付款方式和付款时间进行明确约定，特别注意，不要逾期付款，以免承担违约责任。
2、付款时应保存好相关的发票、收据。此为购房人最重要的证据之一，特别注意发票、收据上载明的时间是否书写正确。
3、按揭贷款方式付款的，一般都由开发商办理。因此购买人应及时与开发商联系。并取得相关的合同、贷款发票，以证明购买人及时履行了付款义务。
八 、买受人逾期付款的违约责任
本条是约定买受人逾期付款的违约责任。要注意以下几点：
1、约定的逾期时间尽量长些为好，以保证合同仍能继续履行。合同约定的违约金，尽量不要超过每日万分之三。
2、出卖人解除权的约定，约定的逾期时间尽量长些，违约金尽量低些。
九、面积确认及面积差异处理
1，面积差异较大，买受人享有解除权要求退房时，利息的约定应按银行同期贷款利率计算，通常开发商约定银行同期活期存款利率。
2、应约定套内建筑面积误差范围，实践中有些总建筑面积在约定范围内，但公摊面积过多，导致套内建筑面积大大缩水，直接侵害了购房人的利益。
十、交房期限及条件
1、应明确约定交房期限
2、明确约定交房条件，根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，证明商品房经验收合格的文件就是由市建委颁发的《建筑工程竣工验收备案表》，开发商在商品房交付时必须向购房人出示，否则，购房人有权拒绝接收房屋，开发商应承担逾期交付房屋的违约责任。
3、明确约定基础设施，公共配套建筑交付的具体日期。
4、对因不可抗力或合同约定原因需延期交付使用的，约定出卖人应在发生之日起10日内书面告之买受人。
十一、出卖人逾期交房的违约责任
1、约定逾期交房时间越短越好，最好不要超过1个月，约定出卖人逾期交房违约金不要低于每日万分之三，开发商常常是约定万分之二，他在利用购房人的钱赚钱，但利息比国家规定的存款利率还低。
2、购买人的解除权约定，开发商逾期的时间不要超过30日，解除合同的违约金尽量高些，不要低于10%，购买人不解除合同的，违约金的约定不应低于每日万分之三。
十二、交房方式
应约定开发商以书面通知方式交房，注意由于购买人原因，未能按期交付的，开发商是否在合同中约定对购买人不利的条款。
十三、规划、设计变更
开发商因规划、设计变更，导致购房人解除合同的，开发商约定的违约金不应低于银行同期贷款利率。（通常开发商约定的银行同期活期存款利率）
十四、装饰、设备标准
应明确约定装饰、设备的品种、规格型号。
十五、产权登记
因开发商的原因，无法办理产权登记，导致购买人解除合同的，约定的违约金尽量高些，最好在10%左右。（开发商常约定1%）
十六、商品房所在项目的约定
1、约定全体业主享有《物业管理条例》规定的各项权利
2、明确约定车库、停车场的所有权、使用权
十七、单方解除合同
出卖人或买受人单方解除合同的违约金约定，其违约金的比率应保持一致。
十八、争议解决方式
争议的解决方式，尽量不要约定仲裁条款，目前我国仲裁程序还不完善，救济途径不太畅通。
十九、合同印鉴、签字
注意开发商的印鉴名称、签订合同的具体时间，购房人签订合同时亦应注明具体签约时间。
二十、附件中的约定
1、关于宣传资料、广告法律效力的约定。开发商常约定宣传资料、广告等材料均不作为依据，不产生法律效力，此约定为重大陷阱，购房人签约后，许多权利将得不到保障。因为预售商品房购房人之所以购买，依据的就是宣传资料上的内容，如果签订合同时，开发商约定宣传资料不作为依据，开发商在宣传资料中的承诺均可能化为乌有。（最常见的就是绿化率达不到标准，相关配套设施没有建设，装饰、设备标准达不到宣传资料中的标准）
2、否定格式合同法律效力的约定
开发商与购买人签订的合同一般为格式合同，《合同法》对格式合同的效力及理解都作了有利于购买方的规定，开发商为回避法律的规定，常在合同附件中约定"双方理解一致，不产生格式合同的法律后果"等条款，如果合同中有以上条款，建议购买人不要签约。
3、与开发商签订合同时，应注意每份合同的约定都应填写一致，应要求开发商当面签章，以避免"阴阳合同"的产生。否则可能在购房人主张权利时，购房人提供的合同与开发商提供的合同不一致。
1、出卖人：××开发商。注意出卖人××开发商公司的名称应与印章一致，应与营业执照上的名称一致，现实中开发商往往将楼盘委托房地产销售公司销售，如两者名称不一，可能会影响合同的效力。
2、买受人：王×× 。购买人的名称应与身份证上的名称一致，同时，注意开发商出据的发票或收据，其名称一定要与身份分证上的名称一致。
二、项目建设依据
1、注意土地使用年限，我国法规规定，住宅用房的土地使用权年限为70年，如开发商取得土地使用权较早，而购买人签订合同较晚，则对购房人的土地使用权有一定影响。
2、注意开发商的三证：《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，如合同中未记载此三证，购买人最好不要签约，因为开发商如未办理此三证，则开发商无法取得商品房预售许可证，签订的合同可能无效。
三、商品房预售许可证
特别注意开发商合同中记载的《商品房预售许可证》，现实中可能会出现以下几种情况。
1、开发商分期开发，已取的前期开发楼盘的商品房预售许可证，但未取的现售楼盘的许可证，此种情况，开发商如在签订合同时，未明确告之购买人，则可能构成欺诈。
2、开发商未取得的《商品房预售许可证》，为能顺利销售，在合同中填列虚假的《预售许可证》号，则构成欺诈。
3、开发商在合同中填列过期的《预售许可证》号，如签订合同时，开发商未明确履行告之义务，则可能构成欺诈。
四、商品房基本情况
1、购买人应明确约定所购房的具体楼号、楼层及房号，以避免房价上涨时，开发商一房二卖，而购房人却因约定不明，无法追究开发商的双倍赔偿责任。
2、明确约定楼盘的层高和主体结构、建筑面积、套内面积。
3、明确约定房型（几室几厅），现实中开发商往往不做房内隔断墙，如果合同对房型有约定，而在其他条款中，又对是否做好内隔断墙无明确约定的，则开发商应按房型的约定做好内隔断墙。
五、商品房所在项目基本情况
要明确约定合同中的各项目，如绿化率、物业管理用房、社区居委会等。
六、价款及计价方式
明确约定房屋的总价款及计价方式，对房价款外的费用，不要作约定。
七、付款方式及期限
1、此条是购房人最重要的合同业务，因此，购买人应根据自身的经济能力对付款方式和付款时间进行明确约定，特别注意，不要逾期付款，以免承担违约责任。
2、付款时应保存好相关的发票、收据。此为购房人最重要的证据之一，特别注意发票、收据上载明的时间是否书写正确。
3、按揭贷款方式付款的，一般都由开发商办理。因此购买人应及时与开发商联系。并取得相关的合同、贷款发票，以证明购买人及时履行了付款义务。
八 、买受人逾期付款的违约责任
本条是约定买受人逾期付款的违约责任。要注意以下几点：
1、约定的逾期时间尽量长些为好，以保证合同仍能继续履行。合同约定的违约金，尽量不要超过每日万分之三。
2、出卖人解除权的约定，约定的逾期时间尽量长些，违约金尽量低些。
九、面积确认及面积差异处理
1，面积差异较大，买受人享有解除权要求退房时，利息的约定应按银行同期贷款利率计算，通常开发商约定银行同期活期存款利率。
2、应约定套内建筑面积误差范围，实践中有些总建筑面积在约定范围内，但公摊面积过多，导致套内建筑面积大大缩水，直接侵害了购房人的利益。
十、交房期限及条件
1、应明确约定交房期限
2、明确约定交房条件，根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，证明商品房经验收合格的文件就是由市建委颁发的《建筑工程竣工验收备案表》，开发商在商品房交付时必须向购房人出示，否则，购房人有权拒绝接收房屋，开发商应承担逾期交付房屋的违约责任。
3、明确约定基础设施，公共配套建筑交付的具体日期。
4、对因不可抗力或合同约定原因需延期交付使用的，约定出卖人应在发生之日起10日内书面告之买受人。
十一、出卖人逾期交房的违约责任
1、约定逾期交房时间越短越好，最好不要超过1个月，约定出卖人逾期交房违约金不要低于每日万分之三，开发商常常是约定万分之二，他在利用购房人的钱赚钱，但利息比国家规定的存款利率还低。
2、购买人的解除权约定，开发商逾期的时间不要超过30日，解除合同的违约金尽量高些，不要低于10%，购买人不解除合同的，违约金的约定不应低于每日万分之三。
十二、交房方式
应约定开发商以书面通知方式交房，注意由于购买人原因，未能按期交付的，开发商是否在合同中约定对购买人不利的条款。
十三、规划、设计变更
开发商因规划、设计变更，导致购房人解除合同的，开发商约定的违约金不应低于银行同期贷款利率。（通常开发商约定的银行同期活期存款利率）
十四、装饰、设备标准
应明确约定装饰、设备的品种、规格型号。
十五、产权登记
因开发商的原因，无法办理产权登记，导致购买人解除合同的，约定的违约金尽量高些，最好在10%左右。（开发商常约定1%）
十六、商品房所在项目的约定
1、约定全体业主享有《物业管理条例》规定的各项权利
2、明确约定车库、停车场的所有权、使用权
十七、单方解除合同
出卖人或买受人单方解除合同的违约金约定，其违约金的比率应保持一致。
十八、争议解决方式
争议的解决方式，尽量不要约定仲裁条款，目前我国仲裁程序还不完善，救济途径不太畅通。
十九、合同印鉴、签字
注意开发商的印鉴名称、签订合同的具体时间，购房人签订合同时亦应注明具体签约时间。
二十、附件中的约定
1、关于宣传资料、广告法律效力的约定。开发商常约定宣传资料、广告等材料均不作为依据，不产生法律效力，此约定为重大陷阱，购房人签约后，许多权利将得不到保障。因为预售商品房购房人之所以购买，依据的就是宣传资料上的内容，如果签订合同时，开发商约定宣传资料不作为依据，开发商在宣传资料中的承诺均可能化为乌有。（最常见的就是绿化率达不到标准，相关配套设施没有建设，装饰、设备标准达不到宣传资料中的标准）
2、否定格式合同法律效力的约定
开发商与购买人签订的合同一般为格式合同，《合同法》对格式合同的效力及理解都作了有利于购买方的规定，开发商为回避法律的规定，常在合同附件中约定"双方理解一致，不产生格式合同的法律后果"等条款，如果合同中有以上条款，建议购买人不要签约。
3、与开发商签订合同时，应注意每份合同的约定都应填写一致，应要求开发商当面签章，以避免"阴阳合同"的产生。否则可能在购房人主张权利时，购房人提供的合同与开发商提供的合同不一致。
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律师信息
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律师姓名：陈承震
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执业律所：广东群立弘律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：14406*********847
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