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浅谈不动产物权的变动
来源:王娜律师
发布时间:2016-08-16
浏览量:3609

浅谈不动产物权的变动

——以原告李某何某诉被告王某李某某析产纠纷案为视角

案情:

李某何某婚后育有一女一子:女儿名李某某儿子李*波,现均已成。女儿李某某与女婿王某居住于中山名都。现原告李某何某起诉女儿李某某与女婿王某要求对中山名都进行分析产。另查明,该涉诉房产已被法院另案查封。

原告李某何某起诉称,两原告系夫妻,被告王某系两原告的女婿,被告李某某系两原告的女儿。所有权证号为甬房权证江东字第某号的涉案房屋,系2003930日,由两原告与两被告共同出资并由被告李某某出面,向建设开发单位宁波某股份有限公司签订《商品房买卖合同》购买。房屋买价1 317 206元,其中当时首付的400 000元,有被告方向原告借款200 000元,两原告又出资200 000元,交房时该付的尾数7 206元由原告支付,按揭910 000元由原告方与被告李某某共同支付。两被告婚后于2005813日,根据涉案房屋购买款的支付情况和原被告庭的具体情况,两被告共同向两原告出具《保证书》承认和承诺,“涉案房屋系原被告“拼买”,李某某,现被告李某某胞弟李丹波长大需要结婚用房,两被告从写《保证书》起两年内必须买到宁波市新现房110平方米以上的房屋给李丹波。如李丹波用房时没有买到房屋,必将涉案房屋分为两份,房产权重办,等等”。《保证书》书写后,被告方并未为原告的儿子李丹波购买住房。数年来,虽经原告方按被告方在《保证书》的承认和承诺连年不断地催促被告方履行义务,但被告方至今未给李丹波买房,也未按《保证书》许诺,将涉案房屋通过房屋所有权登记,依法予以析产。现诉之本院,要求两被告承诺将宁波市江东区华泰街弄X幢X号XXX室房屋的其中50%份额的所有权依法变更登记到两原告名下,本案诉讼费由两被告承担。

被告王某辩称:首先涉案房屋首付款400 000元系被告王某将自己所有的房屋康桥经典增贷到550 000元,将其中的400 000元用于中山名都首付,此事是被告李某某一手操办的,当时是被告李某某提出换房,将康桥经典房屋出售。故首付款是被告王某支付的,2003922日被告王某向两原告借款过,但与购房首付款没有任何关系。其次,关于中山名都的银行按揭款都是被告王某在支付,且中山名都都是出租的,有租金可以支付按揭款。第三对于保证书没有异议,但是在原告逼迫下写的,已过诉讼时效。最后,20069月被告李某某借了原告李某的钱是用于某饭店装修,并不是用于房屋,故没有关联性。2003922日被告王某向原告李某借款是用于生意,并不是买房,故与本案没有关联性。

被告李某某辩称:两原告的诉请是事实,予以认可。

审判

宁波市江东区人民法院经审理认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告李某何某提供的证据只能证明当初原告和被告之间对宁波市江东区华泰街X弄X幢X号XXX室房屋的购买方式进行了约定。根据物权公示原则,不动产物权的设立变更转让和消灭,应当依照法律规定登记。现原告李某何某与被告王某李某某虽对宁波市江东区华泰街X弄X幢X号XX室房屋的产权进行变更约定,但没有及时办理变更登记手续,且现该房产已被法院另案查封,原告李某何某要求变更产权登记的请求目前无法支持,但原告可以债权的形式向被告要求该不动产上的权利。综上根据《中华人民共和国物权法》第六条第十四条第十五条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决驳回原告的诉讼请求。

一审判决后,原告不服,提出上诉,二审法院维持原判。

评析

本案是因庭矛盾引发的一起分析产纠纷,案件的争议主要涉及如下法律问题

(一)涉案房屋产权是否发生变动?

1不动产物权变动模式

不动产物权变动模式,指由法律行为引起的不动产物权的得失变更需要符合何种法定要件方能发生效力的法律规范模式。严格地说,不动产物权变动分为基于双方法律行为的物权变动和基于双方法律行为以外其它法律事实的物权变动两类,但由于社会经济生活中发生的不动产物权得丧变更绝大多数都属于前者,因此传统大陆法系立法与学说中所重点关注的物权变动往往只是基于双方法律行为的物权变动。各国立法上的不动产物权变动模式可分为债权意思主义物权形式主义和折衷主义三种。债权意思主义以法国民法为代表:物权因法律行为而变动时,仅须当事人的意思表示即发生物权变动的效力无须任何物质形式作为其成立或生效的要件。物权形式主义以德国民法为代表:物权因法律行为而变动时,除须另有物权变动的合意外,尚须践行登记或交付的法定形式,方能成立或者生效。折衷主义又称债权形式主义,以奥地利民法和瑞士民法为代表:物权因法律行为而变动时,除当事人的意思表示外,还须履行登记等法定形式,物权变动才能成立或生效。 我国的不动产物权变动模式就采取的是折衷主义

2不动产物权变动的构成要件

基于法律行为而引发不动产物权变动,须具备以下要件:(1须有不动产变动的意思表示。法律行为以意思表示为核心要素,发生不动产物权变动的法律行为。根据债权形式主义,发生债权的意思表示即为物权变动的意思表示,物权变动乃双方当事人债权意思表示一致的结果。当事人就不动产物权的设定变更移转意思表示一致,加上不动产物权登记,即生物权变动的效力。无意思表示或意思表示不真实,当事人之间关于不动产转让的债权合同难以成立,物权变动无由发生。(2)须有不动产物权登记。不动产物权变动的公示手段为不动产物权登记。所谓不动产物权登记,是指经权利人申请国专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。 登记使当事人之间的物上法律关系明确,具有权利表彰及宣示功能。在形式主义法制下,登记被采为不动产物权变动的生效要件,称为登记要件主义。如不登记,当事人纵订有契约,在法律上仍不发生物权变动的效力。登记不仅是不动产物权变动的生效要件,而且具有一定公信力,登记簿上记载的权利事项,在法律上有绝对效力。依照我国《城市房地产管理法》第60条第61条规定,房产权利的变动应当登记。《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条《物权法》第六条第九条之规定,可见,我国现行法律也将登记作为不动产物权变动的生效要件,并实行登记的强制主义。(3)须以书面形式。物权的变动,关系当事人利益较大,当事人各方都应谨慎从事不动产物权变动的交易。书面形式可以促使当事人缔约时审慎衡酌,避免轻率决定,并作为证据保存,同时也便于登记实务上的操作,提高登记的正确性,确保登记簿所公示的权利状态与事实上所应存在的实质及终局法律关系完全相符。

本案中,通过被告王某李某某为原告李某何某书写的《保证书》可知:双方当事人存在房屋产权变更的约定,意思表示真实,且通过书面形式表现。但是双方当事人并未及时办理变更登记手续,且该房产已被法院另案查封。因此,本案中,涉案房屋并未发生产权变动。

(二)本案中,原告的诉请被驳回,原告将如何维护自己的合法权益?

不动产物权的取得消灭和变更如果没有办理登记,虽然不能产生物权变动的效果,但是并不表示设定和移转物权本身的合同也是无效的。也就是说,因为物权变动不生法律效力并不等于引发物权变动的法律行为也没有法律效力在理论与司法实践中混淆了合同的效力与登记的效力,某种程度上甚至鼓励了那些不讲信用的行为。《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立变更转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力也就是说,除非法律有特别规定,合同一经成立,只要在内容上不违反法律的强行性规定和公序良俗,发生效力。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意,而没有办理登记,合同仍然有效。只不过当事人之间是一种债的关系,并没有形成物权关系,此时产生的只是债权,不能产生物权变动的效果。

本案中,原告李某何某与被告王某李某某虽对宁波市江东区华泰街X弄X幢X号XX室房屋的产权进行变更约定,但没有及时办理变更登记手续,且现该房产已被法院另案查封,原告李某何某要求变更产权登记的请求目前无法支持,但原告可以债权的形式向被告要求该不动产上的权利。

(三不动产物权公示制度,有利纠纷效率安全地解决。

1有利于明确产权关系维护交易安全在登记要件的模式下,通过强化公示方法的采用,产权的明晰使物权关系变得明晰透明公开,从而有助于使交易变得更为安全稳定占有人不再被推定为所有权人,而只是登记证册上或权利证书上记载的权利人才被推定为真正的所有权人。因此,采取登记要件主义可以有效防止一物数卖的纷争

2有利于法官及时正确地审理有关不动产的案件,减少调查取证的困难。在发生不动产权属纠纷时,法官确认权属的主要依据是登记,因为登记具有很强的公信力,除非当事人有确切的证据表明登记具有瑕疵并应当变更登记,否则法官可以直接依据登记进行裁判。如果采取登记对抗主义模式,不办理登记仍然享有物权,将会引发裁判的不确定性,法官很难掌握统一的司法尺度。

笔者认为,法官在审理案件中平衡法律规则与社情民意之间关系,在准确理解熟练适用法律的同时还要提高疏通协调能力,提高调解沟通释明能力,准确理解和把握当事人的诉求,充分考虑乡土实际,因事制宜因案制宜,使案件审理得到人民群众的认同。法官在关注法律效果的同时还应当重视司法化解社会矛盾的功能,平衡好法律效果和社会效果,充分保护当事人的合法权益。

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律师信息
  • 律师姓名:
    王娜
  • 执业律所:
    安徽皖宜律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    13408*********782
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