房屋涉及我们每个人的居住问题。而房屋价值较其他财产对比而言比较大。有的买房者甚至是倾其一生的积蓄购买房屋来改善居住条件。由于房屋买卖过程中，涉及到许多相对复杂的程序，需缴纳各项费用。很多人选择委托中介公司介入帮助办理各项手续。法律上称之为居间合同。基于各种原因，因房屋中介居间合同的问题导致纠纷诉至法院的案件数量日渐增多。笔者现结合实践中比较常见的情况，对注意事项进行简单汇总，供参考。

一、中介为促成房屋买卖合同签订，经常会隐瞒房屋实际的不利条件或带购房者看所谓的类似房源代替，房屋买主办理房屋过户或实际入住后才发现存在不符条件。这种情况下，购房者是否有权要求中介承担相应违约或者过错责任？

笔者曾遇到过类似情况的咨询案件，在经与购房者沟通并查看其签订的中介居间合同后，发现很难依据合同去追究中介的责任。原因在与其在中介居间合同中并没有明确其所要求房屋的具体条件，只是宽泛的表述为接受购买房屋的现状。这种合同条款的签订对购房者非常不利，直接显示对房屋所有条件都是接受的。没有证据证明购买房屋现状与实际要求不符。这种情况下很难依法维护自己的权利。所以建议对于自己想要购买的房屋条件，如可能尽量按照要求或中介承诺的条件在合同条款中予以明确。另外，购买房屋一定要看到实际购买房屋，不要接受中介提出的看类似房屋作为代替的建议。因为各个房屋的装修、使用情况及周边环境等都可能存在差异。购买房屋需要慎重，不要操之过急。否则会得不偿失，使自己陷入麻烦。

二、有些中介由于经验不足或故意想规避承担责任，对于交易合同的有些比较关键的问题没有尽到提示和告知义务，导致签订合同双方对履行条款产生歧义，导致纠纷。

房屋交易合同通常是由中介机构提供的格式文本，有些如价款、付款时间及方式及违约责任等事项需要房屋买卖双方协商确定。如购买房屋，建议对于必要条款按照自己可接受的范围内在中介协调下，尽量明确在房屋买卖合同条款中。如对于违约责任承担不清楚或觉得对已不利的情况，可将合同先拿给专业律师帮忙分析一下利弊及风险。事先风险预评、预防的费用代价，绝对比出现纠纷后经过法院诉讼或仲裁维权的成本低。

三、部分中介对诸如涉及到夫妻一方处分共有房屋情况下，房屋权属问题审查义务欠缺。

由于买受人亦欠缺相关法律知识。如中介机构并没有核实登记所有权人与出卖人是否一致，没有事先询问所有权人的婚姻状况，没有要求共有权人作出同意出售承诺等前提手续，很可能导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行。笔者曾遇到过一起买卖双方对房屋条件等都认可，已开始准备做房屋预付款的资金监管时，才发现房屋属夫妻共同财产，另一方不同意出售，导致无法继续履行。该情况下中介只能积极另行物色房屋，前期所有的努力及时间都白白浪费掉了。
四、个别如经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易都有特别限制性的规定。部分中介公司审查不严或明知不可为而为之，引发大量纠纷，最后导致合同后期履行产生纠纷。这种情况下，如中介居间合同中故意隐瞒或作出正常过户相关承诺，很可能承担赔偿部分损失的责任。

五、部分中介公司为了以较低的税金吸引买卖双方，以总价款较低的网签合同申报税款，而双方真实意思的合同用于实际履行且不进行备案，俗称阴阳合同。这种操作方式不仅导致国家税收减少，还可能由于房价波动原因，让买卖双方找到不按实际真实意思合同履行的借口。另外，现在税收政策改革，如购买房屋涉及到日后转让还是建议按实签订合同，以免日后交易承担高额税费。

六、少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明、工作证明，办理房屋贷款。这种情况如买方后期出现变故无法正常按照期限还款，银行催款过程中发现出具了虚假材料，还可能涉嫌贷款诈骗。建议买方正视现状，按照自己的实际情况购买。不要因为中介机构违反了法律规定的行为或所谓的“解决问题的建议”导致违法，最终可能导致房屋买卖合同效力，甚至承担刑事责任。

当然，还有很多涉及到中介居间导致的应承担退费或赔偿损失的情况，需要具体问题具体分析。