房产证写你名字，房子未必是你的？让公证员告诉你真相

最近，朋友圈疯转一篇“科普”小文，单看标题就很惹眼——“房产证上的名字，有木有你并没什么用！”

如果真的没有用，那爸妈用了大半生积蓄帮咱买的房，就算写着咱的名字，结了婚难不成就不是咱的了？先别慌，这么大的事儿，先听一听公证员的解释。

房产证上只有一人名字时
1.结婚前他全款买了套房，这房子是他的？
解答：必须的。
根据新《婚姻法》规定，婚前全款买的房属于婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产。所以，万一他结婚了，夫妻感情不和出现离婚，这套房子仍属于他一个人。
2.结婚前，他贷款买了套房。这房子还是他的？
解答：那可不一定。
实际生活中，这样的买房模式最常见：男方或其父母支付购房首付款，房子登记在男方名下，婚后，夫妻双方共同偿还贷款。
那么，一旦夫妻双方离婚了，房子怎么分便成了难题，男方主张房子登记在自己名下，房子当然归自己所有；女方主张婚后用夫妻共同财产偿还贷款，房子当然也有自己的份。
《婚姻法司法解释三》第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。
双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
由上述规定可知，该情况首先应当由夫妻双方协商处理房子，协商不成的，房子归男方所有，以后的贷款也由男方偿还，夫妻共同还贷期间房子增值部分由男方对女方予以补偿。
此种处理方式应当说既兼顾双方利益，同时又体现了不动产权属以登记为准的基本原则，不失为一种合法合规、合情合理的分配方式。
3.婚后他爸妈全款买了套房，登记在了他名下。这房子肯定是他的？
解答：是的。
根据《婚姻法司法解释三》第七条，婚后由一方父母出资为子女购买的房子，产权登记在出资人子女名下的，可按照《婚姻法》相关规定，视为只对自己子女一方的赠与。也就是说，这房子还是他的哦！离婚时，另一方无权要求分割，咋说，连墙角都分不到。
4.婚后夫妻双方把一方婚前取得的房产变卖后，又添加部分款项购买了房子，房子是婚前买房人的？
解答：不一定！
实践中，此种情形也比较常见：男方婚前购置房产，婚后女方以地角不好、面积偏小等理由要求换房，男方不得已卖掉婚前购置的房产，又添加部分款项购买了房子，但房产证上仍是其个人的名字，一旦离婚，该房子如何分割就面临很大的问题，男方认为，该房子是其婚前个人财产的转化，并且现在的房产证上仍旧是自己的名字，该房子理应属于其个人财产；女方则认为，该房产属于婚后取得，应当属于夫妻共同财产。
《婚姻法司法解释一》第十九条规定，婚姻法第十八条规定为夫妻一方的所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
根据上述规定，夫妻一方的婚前个人财产不因婚姻关系的存续而转换为夫妻共同财产，男方婚前购置房产，婚后售出后添加部分款项购置了新房子，房产证上仍旧是男方的名字，此种情形属于男方婚前财产形式的转化，而财产的性质未发生变化。
因此，婚后新购置的房产仍属于男方的婚前个人财产，另行添加的部分款项如无证据证明系男方的婚前个人财产，则应认定为夫妻共同财产，在离婚时由男方以其个人财产对女方予以补偿。
房产证上写着两人的名字
1.恋爱期间男方父母出资买房，登记在未婚夫妻名下，这房子归他俩？
解答：不一定！
实践中，这样的买房模式也很常见：男女双方处对象多年，但是暂未登记结婚，为了避免结婚以后添名的麻烦，房子直接登记在未婚夫妻双方名下，一旦感情出现裂缝，男方主张房子是自己父母出资购买，房产证上加上女方的名字系以结婚为目的，现结婚的目的未实现，房子应当属于自己单独所有；女方主张房产证上有自己的名字，应当视为男方对自己的赠与，自己当然是共有人，双方未约定份额，因此应当平均分配。
对上述问题，男女双方说的都有一定的道理，从国家层面尚未有统一的规定对此予以明确，但个别省市都出台相关规定，对其管辖范围内发生的此类案件规定了相对明确的标准。
比如，《上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见》第五条规定，从不动产登记的角度分析，房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合重大理由需要分割的情形。
共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的按协议处理；没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜。
全国范围处理此类问题的方式也都参照上海的做法，即确定房子属双方共有，但未出资方所占的份额较小。此方式属于“按登记确定所有权人”和“按实际出资确定所有权人”两种确定所有权方式的折中，是法律为了充分考虑双方当事人的利益而做出的妥协。
2.俩人一起贷款买的房子，是他俩的？
解答：是的。
如果这房子是他婚前贷款买的，婚后又加上了她的名字，那婚后这房子增值的部分和共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为共同财产。如果这房子是俩人结婚后凑了首付，一起贷款买的，那自然也是共同财产，归俩人了。
3.这房子是他父母出钱买的，但写了他俩的名字，这房子是他俩的？
解答：如果没有“借条”，这房子就是他俩的。如果这个情景是真的，那么这房子将被认定为他俩的共有财产。
如无“借条”等其他证据，父母的出资也将被认定为赠与夫妻两人的，归双方共有，即便是他俩闹离婚，父母也无权索回出资钱款。
4.男女双方恋爱期间共同出资买房，但未办理房产证。
生活中，恋爱中的男女已将结婚排上日程，与开发商签订预售合同购置了婚房，并共同出资支付了首付款，但房屋交付前由于各种原因而分手的事情比比皆是，这时购置的未交付的婚房如何处理呢？双方都觉得该房子不吉利，主张对方给予其一定的补偿，房子归对方所有。
此时，该未交付的房子应当认定为男女双方共有，由于未约定份额，通常视为按份共有，按照当初各方在支付的首付款中所占的份额，确定各方在该房子中的份额。份额确定后，会出现以下三种情况：
（1）如果一方主张单独取得该房子的所有权，由其按照目前的市场价格乘以对方所占的份额，减去对方已支付的首付款所得的差额，对对方予以补偿，剩余贷款由其继续偿还；
（2）如果双方均放弃房子的所有权，由法院主持对该房子进行拍卖，所得价款偿还贷款后，双方按份额分配；
（3）如果双方均主张房子的所有权，由双方竞价，出价高者按照第一种情况所述的方式对另一方进行补偿。
房产证上有第三人名字，怎么办？
解答：先析产再分割。
房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有子女的名字，或有父母的名字。
这样的情况，法院一般不会将其主动追加为第三人，而是会根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理， 由当事人另案起诉；或者根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。
各种过户成本哪种最合算？
当然房产证上都写父母的名字，那又会面临另外一个问题：未来过户的成本。这个问题几乎每个家庭或早或晚都会遇到。据了解，房产过户分赠与、买卖、继承几种方式，究竟哪种最便捷，哪种最省钱？
1.继承法
主要费用：继承权公证费。按照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取，最低不低于200元。
这种方法的优点是税费最低。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名即可。
但缺点也显而易见：手续繁多跑死人。继承房产需要满足三个条件：
第一：证明自己有继承房产的法律资格，或是法定继承人，或是遗嘱指定继承人。所谓法定继承即法律规定的遗产继承人;遗嘱继承必须是遗产人逝世前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。
第二：遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。
第三：因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字方可生效。
从上述规定可见，采用继承法过户房产，继承人需要办出各种证明，期间要花费大量的时间和精力。
2.赠与法
主要费用：个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税、免公证费；非直系亲属赠与视同买卖，需要支付个税，即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除），以及契税3%和公证费1%。
需要提醒的是，以继承法和赠与法过户房产，继承人或受赠人日后卖出此房时，如房产证年满5年且是唯一住房，可免征个税。否则，将计征20%个税。
3.买卖法
主要费用：营业税+个税+契税。在房产过户中，买卖是最常见的方式，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。