房地产公司诉李某案件分析

一、合同是否成立

1、合同成立：本协议虽为口头协议，但依据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，被告依照原被告口头协议履行了部分的主要义务支付了首付款196400元，原告为其开具收据视为接受。自此，双方意思表示一致的商品房买卖合同依法成立。

2、合同未成立：首付款尚不构成“主要义务”，故此合同未成立。未成立即未签订，交付款项应视为暂为保管，予以返还。原告损失房屋的期待利益，乙方损失首付款的利息，互不负债务。

3、首付款为定金：《 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”　《担保法》第八十九条 “当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”　第九十条　“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”　　第九十一条　“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。

本案中的定金问题是定性问题，而非定量问题。“首付款”196400元中房屋总价款的百分之二十内可认定为定金，以定金处理（被告方过错未签订合同，故定金不予退还），超出部分应予退还。

二、合同是否有效

1、合同有效：原告具备房地产开发相应资质，依法竞得2号楼所在地块的土地，在符合县城总体规划的基础上建成本栋房屋。鉴于本栋房屋主要为旧城改造中的政策性居民返迁房，其时间上具有紧迫性，故相关审批文件尚未完善，现正在办理中，近期有望办妥。由于被告李润倩是经其哥哥李润生（其当时为原告公司管理层）介绍购房，其对于以上事实，均已知晓。双方在意思表示一致的基础上达成协议，该协议真实有效。

2、合同无效：原告具备房地产开发相应资质，依法竞得2号楼所在地块的土地，在符合县城总体规划的基础上建成本栋房屋。鉴于本栋房屋主要为旧城改造中的政策性居民返迁房，其时间上具有紧迫性，故相关审批文件尚未完善。由于被告李润倩是经其哥哥李润生（其当时为原告公司管理层）介绍购房，在商谈购房时对于以上事实也均已知晓，原告不存在隐瞒事实或是欺诈行为。因此，双方在对导致合同无效的事实现状早已预见并签订合同，因此，双方均有缔约过失责任。

三、合同成立且有效后的问题

（一）原告主张

1、原告按约定履行了义务

原告所建小区已按照合同约定，于2013年10月1日左右完成了房屋的集中交付，绝大部分业主陆续入住已成既定事实。原告在该楼盘房屋的交付使用（即合同的履行）中依法履行了自身义务，不存在违约行为。然而，由于被告迟延履行合同约定的付款义务，其房屋至今未交付使用。在此期间，原告曾多次向被告催款，亦履行了自身的合理告知义务。综上，原告依法履行了自身义务。

2、被告七日内未给付尾款构成协议的约定解除

依照原被告双方签订的商品房买卖口头协议，被告应予交纳首付款后七日内日交清剩余购房款。但是，被告自2012年8月28日交纳首批购房款后至今未交纳剩余购房款。依据《合同法》第三十九条第二款之规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中应视为约定解除条件已经成立，原告有权单方解除合同。

3、被告违法抢房构成协议的法定解除

依据《合同法》第九十四条之规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”本案被告从2012年8月28日交纳首付款后，至今仍未补足剩余款项。经多次催告后，被告于2015年6、7月间，多次带领数人破门进入约定之房屋，打砸电表箱、防盗门等设施，并且私自发电意图强行装修入住。被告的上述行为已经致使原告不能实现合同目的，符合本条款规定的的法定解除事由。

（二）被告主张

1、196400元为全款

同时期同小区的价位在3300元/平米左右，有已签定的书面房屋买卖合同为证。若如被告所言，其房屋总价款为196400元，总面积132平，则其购房单价为1400余元，这显然不合理。因此，其价款应参照同时期的成交价格。

2、对门802室房价低廉

其一，请被告出示证据；其二，我方出示《优惠单》，优惠单是原告给予购房者购房优惠的凭证。若被告不能提供，则无权享受优惠。

3、答复办理房贷

其一，请被告举证；其二，由于当时手续不完善，无法办理房贷。

4、未约定“若7日不能支付尾款，甲方有权解除协议”。

其一，原告的售房合同是制式的，既包括了合同的价款信息，也包括了违约责任及解除条款。被告既然交纳了首付款的款项，那么从常理推知必然会约定剩余款项交付时间；其二，从一般的交易习惯上将，首付款与余款的支付时间应由房地产公司一方指定，由购房者一方指定交付尾款的现象是罕见的；其三，按照原告方一般的交易原则是七日内交清全款，再签订书面协议，若购房者未在七日内交清全款则甲方有权解除协议。（此推理若不被支持，则转向“法定解除”）

5、三个月解除权问题

《 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

其一，双方约定了七日不付尾款的解除权，其二，存在被告违法抢房的行为构成法定的解除事由。