面对火热的房产买卖市场，由于各类原因，经常会有“借名购房”的情况，也经常有当事人打电话来咨询，“借名购房”会存在什么风险，虽然借名买房一般都发生在熟人甚至亲人之间，但现实生活中由此引发的纠纷比比皆是，一般对于实际购房人来说会存在以下风险：
1、名义购房人反悔，不承认借名买房之事，要求实际购房人腾房；
2、房屋被名义购房人擅自处分，实际购房人无法对抗善意第三人；
3、因名义购房人对外债务，房屋被债权人申请法院强制执行；
4、名义购房人意外死亡，房屋因为继承关系被其他人继承；
5、将来办理转移登记时需要承担过户税费。
另外，对名义购房人来讲也同样需要承担一定风险，以自己名义购房或者按揭贷款，留下相关的购房记录和贷款记录。势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策，若出资人按揭还款不及时，损害诚信度，可能导致今后贷款受阻。


纠纷发生后，一般法院会从以下几个方面认定是否存在“借名买房”：
书面协议（合同），双方签署的书面协议中一般明确约定的借名买房的原因和事实，主张协议关系存在的一方应承担举证责任，一般应提供形式合法、内容合理的书面协议即可，对方认为协议效力有瑕疵的，应举证证明。口头协议具有很大的不确定性， 因此需要的证据也会更多，一般会从以下几个方面予以分析：


1、借名购房的原因是否符合常理。
借名人甘冒风险不签订书面合同而借名购房，除了基于双方之间的信任关系之外，必定有其客观原因：或是为规避国家房贷、税收、购房资格等相关法规政策；或是借用他人资格享受贷款、税收等政策性优惠；或是登记名义人享有保障房等特殊性质房屋的购买资格；或是转移财产以逃避债务等。因此，对于借名人主张的借名原因，应注重审查其是否符合客观事实以及是否具有合理性。一般来说，符合常理的借名动机，往往具有较强的证明效力。
2、房屋的实际出资情况。
借名人主张房屋的产权系基于其为房屋的实际出资人，因此查明借名人是否实际出资是认定借名关系存在与否的前提，如果无法认定借名人存在出资，很难想象其主张借名关系存在能够得到支持。借名人对其出资情况应承担举证责任，法官应当根据当事人提供的付款凭证、还款手续、购房票据的持有情况、双方的财务状况及还款能力、证人证言等证据综合认定实际出资人。特别是在实际出资人直接与出卖人接洽付款的，或者中介公司作为居间方参与付款过程的情况下，出卖方以及中介公司的证言尤其具有证明价值。
3、登记名义人对于他人实际出资原因的解释是否合理。
对于借名人出资的原因，借名人当然主张其系实际购房人而出资，登记名义人则一般主张双方之间存在借款、赠与、抵销等法律关系。虽然根据证据规则，即便登记名义人无法举证证明其主张的上述法律关系，法院亦不可仅凭此认定双方之间存在借名关系，但是登记名义人能否合理解释他人出资的性质，亦是认定借名关系是否存在的重要参考因素。如借名人经济状况一般，则登记名义人主张借名人的出资为赠与就欠缺合理性，因为房屋价值巨大，借名人赠与足以购房的出资与常理不符。
4、房屋的实际使用、收益和购房票据、产权证的持有情况。
占有、使用、收益系不动产所有权的重要权能，因此，房屋由谁实际占有使用，或者房屋在出租的情况下由谁收益，均是判断房屋实际权利人的重要因素。同时，购房合同、发票及房产证作为实际出资以及房屋产权的重要凭证，产权人一般会由自己亲自保管，故上述凭证由谁保管亦能在一定程度上反映出是否存在借名购房关系。
5、房屋购买过户、日常管理等手续、费用由谁办理及支付，房屋贷款由谁偿还。
通常情况下，房屋购买及管理的手续及费用，如房屋契税、房贷偿还、物业费、维修基金、装修保证金等费用应由购房人亲自办理并持有相应单据，但借名购房中，很多均由借名人代登记名义人去办理、缴费，登记名义人反而对此细节并不清楚。这在一定程度上可以证明双方的借名购房关系。