笔者近日代理了一起北京房屋确权纠纷案件，因牵涉到时下北京居高不下的房屋价值，以及热点的各类购房法律关系，故整理形成此文，结合法律和律师实际操作予以探讨。

基本案情： 这是一起因离婚引发的房屋所有权确认纠纷案件，本案的被告A和B是夫妻关系，但面临离婚，本案的原告是C和D,是被告B(男方)的父母，因A(女方)在另一法院起诉B要求法院判决离婚和分割夫妻共同财产(离婚判决因第一次起诉且对方不同意离婚而驳回)，CD现在主张登记在AB名下的一套房屋是其财产要求过户，称只是借用AB的名义办理的房屋登记和购买，由此引发诉争。本案原告CD二人主张，该房屋是他们所购买，首付款120万元系其出资，原本系原告签订购房合同并缴付了首付款，中介的服务费等，但因办理公积金贷款问题二人贷款额不足，因此借用儿子B和儿媳A名义改签购房合同，并由AB二人名义办理公积金贷款，将该房屋买下，目前由原告居住使用正准备装修。被告B认为该房屋确系父母CD出资购买，只是借用自己的名义办理购房，承认属于借名购买房屋，而被告A则认为该房屋属于CD父母对AB婚后购房出资的赠与，双方不存在借名购房的约定，CD无权主张该房屋所有权。而笔者代理接受的就是A即本案被告的女方委托，也是离婚案件中要求与B离婚的女方。

接受A的委托后，笔者仔细分析了本案可能存在的几种法律关系，主要是双方所提出的借名买卖法律关系、赠与法律关系以及可能会存在的借贷法律关系。

首先，从借名买卖法律关系看，借名买卖属于合同行为，应受合同法调整，出借人和借名人应有明确的借名意思表示，如不违反法律法规强制性规定，此种借名买卖合同是有效的，法院可以确认出资人为事实的所有权人。本案中，BCD三人是父母子女关系，三人虽互为原被告但都认可存在借名关系，而本案的另一被告即A并不认可存在该种法律关系，因该房屋现在登记在AB二人名下，AB均为共同共有人，因此，ABCD四人未形成一致意见，CD作为本案原告，如主张存在借名法律关系，应承担相应举证责任，需要证明借名买卖房屋合同关系已经确立并生效。否则就需要由法院来根据事实和证据情况确定该借名关系是否成立。

第二，从赠与合同法律关系来看，AB购房，首付款确实是由B的父母CD出资，该出资并非房屋全款，也并非只登记在子女一方名下，即只登记在B名下，而是登记在了AB二人名下，考虑到双方特殊的身份关系，即父母子女关系，且CD又是在AB双方婚姻存续期间所出资，则该赠与行为应受《婚姻法》相关法律规定约束和定性，如认定赠与行为存在，则原告CD所主张的借名购买房屋并要求确认其是所有权人的诉讼请求必然会被驳回。

第三、从借贷法律关系上看，双方均未主张存在借贷法律关系，也即是该出资行为双方并不认为是借贷，目的在于一方主张是实际的所有权人，而另一方主张是父母对子女购房的赠与出资，如要认为是借贷则会与上述两种说法矛盾，故借贷说只可能在法院认为双方对赠与或借名约定不清楚的情况下所可能作出的另一种调整，并非本案中必然存在的法律关系。如是认定借贷，也即相当于认定该房屋所有权人并非原告，而是被告共同所有，只是需要对父母的出资履行返还义务，承担债务人还款义务。

诉讼策略：结合以上分析，笔者作为A的代理律师，自然在主张赠与关系完全成立的基础上来论证对方所谓借名购房的法律关系并不存在，同时要结合AB离婚诉讼这一事实和各种合理性的说明以取得法院支持。由此撰写了答辩状如下：

答辩状

答辩人：A，女，汉族，19XX年XX月X日出生。XX办公室XX职员，现住北京市XX区XX号。

答辩人因原告C、D诉我与B所有权确认纠纷一案，不同意本诉原告诉状中所陈述的事实和理由，现发表答辩意见如下：

一、位于北京市XX区XX8号楼XX号房屋（以下简称：“涉案房屋”）是答辩人与被告B的夫妻共同财产，二原告没有所有权。

答辩人A与B于20XX年XX月XX日在北京市登记结婚，双方结婚时没有自己的住房，后孩子E出生，二原告作为被告B的父母，经协商决定出资为儿子儿媳孙女购买独立住房，并决定登记在答辩人和B夫妻二人名下，购房之前，被告B也向答辩人表态其父母即本案原告会给双方买房，以便夫妻双方和女儿一家三口有更好的生活居住和教育环境。二原告的出资行为属于对二被告的自愿赠与，答辩人从未与二原告签订过借名购房的协议，在本案诉讼前也从未被告知二原告会主张该房屋属于他们所有，在此前提下，答辩人才与B一起签订了相关房屋买卖协议，接受了男方父母即二原告的出资。

二、二原告对二被告购买的涉案房屋的出资行为属于对双方的赠与，该赠与已经合法生效，涉案房屋的所有权不因资金来源而产生变化。

根据《婚姻法司法解释二》第22条规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”，此外，又根据《婚姻法司法解释三》第7条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”

本案中，二原告作为被告B的父母，为二被告夫妻双方婚后出资购置房屋，这种天然的身份关系所作出的行为自然不同于普通民事主体之间的出资购房行为，在没有任何约定证明双方是在借名购房且也没有明确表示只赠与一方的基础上，所购置房屋登记在二被告名下，自然属于法律认可的父母对子女双方购房出资的赠与，如果原告不一开始不想让答辩人A获得该房屋产权，完全可以明确只用岳鹏的名义购买，显然，从本案事实来看，二原告的出资是对双方的赠与，如果此种赠与可以任意撤销和反悔，不仅违背了诚实信用原则，而且显然会破坏婚姻家庭的稳定性，这与婚姻家庭法律保障婚姻关系和谐稳定的初衷是相悖的。

结合上述法律规定和本案事实，原告主张以实际出资人来认定所有权的说法没有事实和法律依据。

三、原、被告之间没有约定借名购买涉案房屋，双方不属于借名购房法律关系。

现实生活中确实存在很多借名购房的案例，其中大多是为了规避购房当时的一些法律和政策规定才作出的安排。本案中，原、被告之间是父母子女关系，在房价居高不下的北京，年轻男女双方结婚后由于资金能力有限，很多家庭都出现由父母为子女出资购房的现象，本案也只是很普通的一个范本，原告作为父母出资为儿子儿媳购买婚房，再以儿子儿媳名义办理贷款减少一次性出资的压力，这样的情况已成为常态，如果真的仅仅因为公积金贷款而借名购买，那也完全可以在各方明确自愿的前提下签订书面的借名协议，或只用被告B一人的名义办理即可，有何必要由二被告双方名义，再由双方去签订房屋买卖协议和共有协议，房屋是不动产，在婚姻家庭财产中属于大宗财产，对夫妻双方都有重要意义。因此，原告所谓的借名购房约定实际就不存在，这只是为了在二被告双方婚姻出现问题时寻找的一个借口而已。

四、原告起诉的真实原因是答辩人已经在法院起诉被告岳鹏要求离婚，二原告与被告岳鹏为了达到在离婚时不分割涉案房屋的目的，试图以所有权确认的方式来争夺财产。

首先从起诉时间上看，答辩人A在2015年X月X日将被告B起诉到北京市海淀区人民法院要求离婚，而本案的起诉就是在2016年X月XX日，即在答辩人离婚起诉后，其目的就是为了让答辩人无法在离婚案中分割涉案的夫妻共同财产，原告在诉状中所述2015年X月曾要求二被告将房屋过户回二原告的说法根本不存在；

其次从离婚案的审理过程看，答辩人起诉B离婚后，被告B在一审法院审理中不同意离婚并试图提交离婚诉讼中止审理的申请书，后经法院释明撤回了该离婚案的中止审理申请。其不同意离婚又没有在此之后试图改善双方感情的态度只能说明对本案的诉讼报有期望，目的是为了拖延离婚案审理所将涉及到的本案涉案房屋的财产分割。

五、根据《住房公积金管理条例》规定，只有实际购房人才有权利申请公积金贷款。

根据2002年国务院令262号发布的《住房公积金管理条例》第26条规定：“缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。”同时第27条规定：“申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。”本案中，答辩人和被告B是正常缴存住房公积金的在岗职工，只有在双方购买涉案房屋时才能使用个人名义向公积金管理中心申请公积金贷款，如果真像二原告所述是借名购房，那么这样的作法显然是规避和违背了国家强制性的行政法规，而已经设立了公积金抵押担保的涉案房屋如果其所有权人不是答辩人，将会导致担保无效，从而会给国家财产带来巨大损失或风险。答辩人显然也不会同意用自己的公积金去违法替他人购房，从而使自身丧失购房的条件和可能。因此可以反推，本案答辩人和被告B使用自己的公积金申请贷款，实际是因为二人是房屋的实际购买人和所有权人。

综上，二原告试图推翻对二被告婚后买房出资赠与的行为没有法律和事实依据，二原告并非涉案房屋的所有权人，现恳请法院依法查明事实，正确适用法律法规，驳回原告诉讼请求。谢谢！

答辩人：                           2016年  月  日

庭审情况：一审开庭时，法院在了解原告方诉求和事实与理由后，对原告的案由请求予以释明，表示本案实际为原告主张的借名买卖合同纠纷而非所有权确认纠纷，原告同意改变案由，同时，因案件涉及抵押权人北京市住房公积金担保中心，故法院表态需要原告主动申请追加或法院依职权追加第三人才能开庭。而这些问题是原告在起诉时均没有预料到的，显然原告主张所有权确认明显是应对AB离婚的仓促之举，在庭审中十分被动。

该案虽尚未审结，但笔者认为，基于AB的夫妻关系所购买的名下房产，CD虽为出资人但如没有确切证据证明是借名关系，则法院应当依法推定为赠与关系，婚姻法司法解释二第22条即是对这种合理推定的一个法律总结。因此，在现实生活中，如涉及到父母为子女出资购买房屋的情况时，为规避约定不明的法律风险，显然应签订明确的赠与或借名借贷书面协议，只有如此，才能避免争议，明确保障一方合法权益。当然，如果碍于面子不愿出具书面协议，也应充分理解目前法律的基本规定，做到心中有数，诚实守信避免反悔懊恼的情况出现。

北京婚姻家庭律师 范林刚律师/文