【导读】近来，上海房价持续上涨，频繁出现卖家“跳价”或毁约以及房东在租赁合同到期前上涨房租的现象。房产买卖，对于跳价几万元的，买家一般都无奈接受；而跳价几十万元的，也不在少数，这时候当买家咨询律师后得知：卖家无理由擅自“跳价”或毁约，如果诉至法院，不但法院会判决继续履行合同，而且还要承担违约责任的时候，就会有此疑问：房东“跳价”或单方毁约，底气从何而来？本文拟从以下几个方面讨论这个问题。当然实务中，并不都是卖家违约，也存在买家违约的情况，道理想通，不再赘述。

一、卖家可能对法律不了解，误以为只要承担违约金就可以任意毁约或者根本就是漠视法律，利用自己的优势逼迫买家让步

根据法律规定，合同依法成立后，合同当事人必须遵守，除非出现法定或者约定的事由以及双方另行达成一致意见的情况。如果没有出现解除合同的事由，只要买家不同意解除合同，而向法院提起诉讼的，一般情况下法院就应该判决继续履行该合同。举例说明：甲将房子租给乙，租期6年，目前合同刚履行3年，房东发现市场上房租增长较快，便打算解除租赁合同，被承租方乙方拒绝。于是，甲方咨询他是否可以解除合同。我们首先问甲，合同是否约定甲方解除合同的条件以及是否具备这个条件时，甲近乎愤怒地说：夫妻尚可离婚，我的房子租给别人，我提前一个月告知对方，为何不可以解除合同呢？这是什么道理?!这完全不是法律思维，离婚跟解除合同，基本没有相关性。婚姻关系具有人身性质，也根本不受合同法的调整，离婚跟合同解除到条件也完全不一样。而对于甲而言，如果没有合法的解除事由，该合同则必须继续履行下去，一直到合同期满为止。同样地，房屋买卖合同，只要没有合法的解除事由，卖家无论如何，也不能解除合同，房子必须按照约定卖给买家。当然，在双方产生争议时，需要通过法院或仲裁机构确认合同是否应该继续履行。

二、买家怕麻烦或对法律不信任的心态导致维权不积极，进而变相鼓励违约现象发生

对于房东的“任性”，一些买家对法律规定也是有所了解的。但是，由于中国传统上就存在“厌讼”的心理，一考虑到通过诉讼需要几个月的时间，还要支付一笔不小的诉讼费和律师费，就最大限度地容忍卖家的违约行为。因此，买家的纵容，也给卖家带来了不良示范，使其产生错觉：合同其实是可以随意不履行的。当大家维权不积极的时候，违约及毁约者的成本必然相应地变低并变相鼓励了违约行为的发生。当然维权成本确实也是一个需要考虑的因素。根据目前的司法实践，如果没有在合同中明确约定律师费由违约方承担，法院通常都是不支持败诉方承担律师费的（诉讼费没问题）。因此，双方可以提前在合同中约定违约方承担律师费的条款，以便降低维权成本。当然，我们也可以算一笔账，虽然维权需要一定的成本，但是如果放弃维权，失去的显然会更多。

三、缺少诚信和契约精神是违约现象发生的重要原因

对于违约者而言，可能并不觉得违约是一件羞耻的事，其考虑的只是能否获得更大的利益。诚实守信原则是民事活动的帝王原则，每个人均应该遵守。遗憾的是，现实生活中，不诚信的现象频繁发生。而契约精神与诚信是相辅相成的，我们先来看一个美国的故事，以便我们更好地理解契约精神：在美国纽约哈德逊河畔，离美国第18届总统格兰特陵墓不到100米处，有一座孩子的坟墓。坟墓旁边的一块木牌上，记载着这样一个故事：1797年7月15日，一个年仅5岁的孩子不幸坠崖身亡，孩子的父母悲痛欲绝，便在落崖处给孩子修建了一座坟墓。后因家道衰落，这位父亲不得不转让这片土地，他对新主人提出了一个特殊要求：把孩子坟墓作为土地的一部分永远保留，如果再次转让，该条件也不得删除。新主人同意了这个条件，并把它写进了契约。100年过去后，这片土地辗转卖了许多家，但孩子的坟墓仍然留在那里。

1897年，这块土地被选为总统格兰特的陵园，而孩子的坟墓依然被完整的保留了下来，成了格兰特陵墓的邻居。

又一个100年过去了，1997年7月，格兰特陵墓建成100周年时，当时的纽约市长来到这里，在缅怀格兰特将军的同时，重新修整了孩子的坟墓，并亲自撰写了孩子墓地的故事，让它世世代代流传下去。那份延续了200年的契约揭示了一个简单的道理：承诺了，就一定要做到。

正是这种契约精神，孕育了西方人的“诚信”观念。它认为，人与人之间与生俱来的天分和财富是不平等的，但是可以用道德和法律上的平等来取而代之，从而，让在最初状态不平等的个人，在社会规范和法律权利上拥有完全的平等。如此看来，伟人墓旁的孩子墓地看似小事，它不但包含着对死者的尊重以及伟人和平民百姓之间的真正平等关系，而且还显示着这样一种精神，即凭着卖地契约中的一纸承诺，虽历经百年沧桑和几度易手，孩子墓仍得以保存完好的那种诚信精神，这些都是值得人们深加反思的。 注：故事来源参考《人民日报海外版》 (2002年05月15日第六版)

【结语】“法律不保护权力上的睡眠者”，自己的权利受到了侵犯，积极维权是应有之义。而法律不是万能的，如果要从根本上形成诚信的观念和契约精神，除了法律的惩罚和教育功能以外，更需要社会各界共同努力，并需要每个人都积极地从自身做起！

文/上海杜继业律师（未经许可，不得转载）