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房屋买卖合同中关于中介费的问题集成

作者:李娇 来源:找法网 日期:2015-12-27 00:11

对于房屋中介机构而言,最闹心的事就是,买主通过中介认识了卖主后,再把中介晾在一边,私下与卖主达成协议。近期,启东市人民法院针对这种买主违反诚信的行为,判决买主承担中介费4050元,违约金800元。    2011年6月7日,被告蔡某到原告中介处,要求原告提供购房信息等房屋中介服务。经协商,双方订立看房确认书。协议约定,原告为被告提供房屋信息中介服务,带被告视察并如实介绍物业,促使被告与房主达成房屋买卖合同;被告成功购买原告介绍的房屋,应向原告支付成交价的0.6%中介费。协议还约定,在原告提供上述服务的一年内,被告保证不会通过第三方与原告介绍的卖主进行房屋交易,或直接与房主私下交易,或由被告的亲属与卖主进行交易,如违反,被告须向原告支付成交价1.2%的咨询及代理费,并支付该代理费25%的违约金。  

2011年7月1日,原告为被告联系看房,共介绍被告看了三套房屋,其中一套是黄某、薛某所有的的房屋。被告蔡某以出价690000元过高为由致交易未成。同年7月8日,被告蔡某及李某作为买受人与黄、薛二人签订680000元的房屋买卖合同。    法院审理后认为,原、被告间就房屋中介达成的看房确认合同,未违反法律规定,合法有效。原告按约定向被告提供了相关的房屋买卖信息并组织被告看房后,被告以房东出价过高为由未与房东签订买卖合同,数日后违反合同约定,私下与房东达成买卖协议,被告的行为有违诚实信用原则,依法应当承担违约责任。故依法作出上述判决。

绕开中介买家私下购房法官:恶意跳单属违约  

黄某经房产中介居间介绍决定购买李某的一套二手房,并于2010年11月8日签订了一份《房地产买卖居间协议》,约定产权过户前黄某应支付完中介费和按揭服务费共19200元。签约当日黄某便支付了5000元中介费,中介公司随即按约履行相应的义务。孰料后来黄某绕开中介,私下与李某办理了房屋过户手续,并以此为由拒绝支付剩余的中介费和按揭服务费14200元。房产中介经多次催讨无果,一纸诉状将黄某告上法庭。    近日,重庆市江北区人民法院调解审结此案,黄某同意支付中介费及按揭服务费共9500元。  

■法官说法    买房人恶意跳单属违约  

法官表示,黄某与房产中介签订的《房地产买卖居间协议》合法有效,双方均应恪守。黄某撇开中介私下过户,意图少缴中介佣金,违反了“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬”之规定,属恶意“跳单”行为,理应承担违约责任。法官提醒,诚实信用原则既是民法最基本的原则,也是立人之本,不可违背,否则会承担不利的法律后果。  

买房“中介费”纠纷面面观  

近日,北京市第一中级人民法院法官调研发现,在买房“中介费”纠纷案中,买房人“跳单”后居间费应如何收取成为这类案件的矛盾焦点。    确认书中有居间委托协议条款——    买方“跳单”应付居间费    某中介公司带王某看完北京市海淀区某处房屋后,王某在中介公司提供的看房确认书上签字。看房确认书中约定中介公司就该处房屋提供带看与居间服务;协议签署之日起12个月内王某、王某的利害关系人如购买、实际使用中介公司提供信息的房屋,视为中介公司完成了居间服务,王某同意按照买卖合同约定的出售价格1%标准支付报酬。之后,王某与产权人自行成交,签署合同并办理过户。中介公司诉至法院请求王某支付居间费。  

法官视点:本案中,王某虽然主张看房确认书系在中介工作人员称仅作为其业绩证明的情况下签订的,中介公司存在欺诈情形,但是由于王某提供的证据无法证明中介公司存在欺诈,且看房确认书中明确约定了委托协议条款,双方均应当严格遵守履行,故王某应向中介公司支付居间报酬。在此,法官提示购房人,在看房过程中,应对中介公司提供的文件内容仔细阅读后再行签字,避免自身权益受到损害。  

卖方与中介签订独家委托协议——    “逃单”后应支付违约金  

某中介公司与李某签订房屋出售独家委托协议,李某委托该中介公司出售其所有的位于北京市大兴区的某处房屋。协议约定:委托期限自协议签署之日起至委托服务事项办理完毕时止,该中介公司为出售人的独家委托服务提供者。在上述委托期限内,如出售人委托他人居间、代理出售该房屋的,出售人应按房屋出售价格的百分之二点五向中介公司支付违约金。协议签订后,中介公司介绍王某购买李某的房屋,但未达成交易。之后,李某另行委托其他中介公司完成了该房屋的买卖。中介公司诉至法院请求李某支付违约金。    法官视点:本案中,李某在与中介公司签订独家委托协议的情况下,另行委托其他中介公司完成房屋买卖的行为,违反双方协议约定,构成违约,应支付相应的违约金。在此,法官提示,由于独家委托协议系对卖房人处分权的限制,因此在签订此类协议时,卖房人有权要求中介公司支付相应的报酬,否则卖房人应拒绝签署。  

签订买卖合同后未实际履行——    仍应付居间费  

张某与钱某在某中介公司的居间服务下就北京市昌平区某处房屋签订了房屋买卖合同。同时,三方还签订了居间服务合同,约定由购房人张某向中介公司支付居间代理费。上述合同签订后,张某由于购房资金问题,无法购买该房屋。中介公司诉至法院请求张某支付居间费。  

法官视点:根据合同法的规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。本案中,中介公司已完成其居间义务,由于购房人张某的原因导致买卖合同未能实际履行,故张某仍应按合同约定支付居间费。在此,法官提示,如因卖房人原因导致房屋买卖合同未履行的情况下,购房人在支付居间费后,有权要求卖房人赔偿其相应损失。  

中介故意隐瞒事实或提供虚假情况——    可拒付居间费  

赵某、李某与某中介公司签订房屋买卖合同及居间合同,约定李某将其所有的北京市房山区某处房屋出售给赵某,中介公司作为居间人。同时,三方约定赵某全部购房款通过单位转账支票方式支付,如果李某无法收取支票,中介公司可以代收支票再转给李某,中介公司收取相应的手续费。合同签订后,李某、中介公司均表示无法收取赵某的支票,导致赵某无法履行买卖合同。中介公司起诉要求赵某支付居间费。  

法官视点:本案中,中介公司在促成赵某与李某的房产买卖交易中提供了虚假的承诺及保证,损害了委托人利益,其不得要求支付居间报酬。在此,法官提示买卖双方在与中介公司签订居间合同时,应将中介公司的相关承诺明确地写入合同中,维护自身的合法权益。  

购房人未签房屋买卖合同——    有权要求中介退还“意向金”    钱某在某中介公司人员的带领下,看了王某拥有的北京市海淀区某处房屋,钱某对房屋表示满意,约定第二天上午签合同,并交纳了1万元意向金。后钱某因房屋价款、贷款手续等原因,不同意签订房屋买卖合同,并要求中介公司退还已收取的“意向金”。  

法官视点:本案中,“意向金”的性质法律上并无明确规定,其不能认定为具有首付款、定金性质。同时,根据其文字解释,其应仅为买卖双方之间对于购买房屋的意向,并不具有相应的法律后果,故在双方未签订房屋买卖合同时,购房人可要求中介退还“意向金”。在此,法官提示在房屋买卖合同的签订过程中,买卖双方及中介方应按法律规定对所收取的款项性质进行明确约定,避免类似纠纷的产生。  

购房者贷不到房款买不到房子谁为中介费买单?  

买方通过房产中介前脚签订买房合同,后脚却发现无法从银行获得贷款(或获得足额贷款),中介费应由谁买单呢?近日,三水法院判处一起类似案例,当事人被判处支付一半中介费用,理由是当事人在签订合同之时应对合同风险以及自身的义务有充分的认识、预见。  

案情:    贷不到足额房款    谁为中介费买单    2010年11月,经房产中介介绍,李某看中了三水汇丰花园的一套房产。在中介的积极联络下,李某与房主达成了购房意向,并支付了2万元定金。12月6日,买卖双方及中介一起签订了《二手房屋买卖合同》,约定李某以40万元的价格购买房屋,并承诺于2011年4月1日前办完银行按揭手续。买卖双方共同委托中介办理房产交易手续,中介按照房屋成交价2%的标准收取服务费8000元,由李某在办理土地使用权过户手续当天支付。  

合同签订后,中介协助李某向银行申请购房款的七成贷款。但因银行从今年初开始收紧住房贷款业务,而李某又年过五旬,没有稳定的收入来源,多家银行拒绝向李某提供贷款,即使有一两家愿意贷款也不可能提供高达七成的贷款。因无法从银行贷到足额款项,李某只能损失2万元定金与房主解除了买卖合同。但此举却让为促成这笔交易忙前忙后的中介傻了眼,谁来为中介费买单呢?  

判决:    合同风险能够预见    李某付五成中介费  

法院认为,中介为李某提供房源信息,带领李某看房,提供选购意见、解答买卖手续的咨询、协助办理银行按揭手续等等,并促使李某与房主达成了房屋买卖协议,李某理应支付中介费。    法院认为,李某作为理性的成年人,在签订合同之时应对合同风险以及自身的义务有充分的认识和预见,银行信贷政策变动带来的不利后果应由其自行承担。按照合同的约定,中介应为买卖双方办理房产过户手续,现因房屋买卖协议已经解除,客观上造成中介协助办理房产过户手续等居间义务无须履行,故依据民法的公平原则和等价有偿原则,法院酌情确定李某应支付4000元中介费。  

法官提醒:    付款义务人在购房前应对房屋买卖的相关政策有一定了解,以便对合同订立后可能出现的履行障碍作出相应的准备。(记者杨波通讯员洪宗健陈美华)    贷款未批买房落空预付的中介费还能要回来吗?    购房过程中,购房者花了中介费最终与房主签订了购房合同,然而却因为银行贷款未能审批成功,结果买房计划落空……这种情况下购房者能不能以没有成交为由要回中介费呢?日前济南市中法院就审结了这样一起案子,法院的判决告诉了我们一个肯定的答案——不能。    庭审中,詹先生讲述了自己的购房经历。去年年底,詹先生看好了市中区某小区的一套房屋后,与中介公司达成共识,委托中介公司购买房屋,中介收取了詹先生房屋中介费6700元,另外代收房屋测绘费200元,后因银行贷款没能成功审批下来,该房屋买卖没有成功。詹先生要求中介退还所收费用,但中介同意返还一半,詹先生不同意,几经交涉仍未达成共识,至今未退还分文。无奈,詹先生向法院起诉,请求法院判令中介退还詹先生购房信息服务费人民币6700元及测绘费人民币200元。    然而,对此中介则辩称,当时与詹先生签订房屋买卖合同后,中介公司按照成交价的1.5%收取了詹先生6700元的信息服务费,合同中约定最迟两个月后开始办理此房产过户的有关手续。谁知,过了两天詹先生到中介处提出不想要此房了,说家里意见不统一。中介当时就告诉詹先生,按照合同规定谁提出退房谁就违约,6700元不予退还。詹先生当时没有提出异议,表示认可。詹先生提出退房时,过户程序所需的测绘图纸手续已经办理完毕。根据该买卖合同约定:“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同或发生违约,责任均由违约方向另一方支付房屋成交价格的10%作为违约金,约定的信息服务费一律不予退还。”据此中介认为:在买卖双方任何一方违约的情况下,中介收取的信息服务费不予退还。  

日前,此案经法院审理认为,原告、中介及房主签订的《房屋买卖协议》是三方当事人的真实意思表示,不违反法律禁止性规定,应为有效合同。  

根据现有证据和法庭调查的情况来看,原告詹先生、中介和房主订立的房屋买卖合同中已经明确中介只是作为为詹先生和房主提供订立合同的媒介服务,只要詹先生与房东签订了合同,中介的合同义务即告完成,同时詹先生需履行向中介支付信息服务费6700元的合同义务。詹先生与房主是否履行合同与履行合同是否存有不符合约定之处,与中介无关,且詹先生未能举证证实中介在从事居间服务过程中存在误导其签订合同及作出判断的过错,存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害詹先生方利益的情况。    且在合同中三方当事人也明确约定,即使詹先生与房主解除合同,中介也无须退还收取的信息服务费,故詹先生起诉要求中介退还所收取的信息服务费人民币6700元的诉讼请求,不符合合同约定和相关法律规定,法院不予支持。对于中介代收的测绘费200元,因中介未能提供该费用实际发生的证据,且中介当庭表示同意退还上述费用,故对詹先生要求中介退还代收测绘费200元的诉讼请求,法院予以支持。    居间服务未完成中介费用不该收(图)    现如今,通过房屋中介找房源已经是购房者买二手房的主要方式,这样不仅能够获得更多信息,而且方便省事。然而,由于中介公司的良莠不齐及利益冲突,购房者与中介公司之间也难免出现纠纷。那么,这些纠纷该如何处理呢?    未达目的可以要求中介退费    【案例】2011年9月18日,武婷与一家中介公司签订了一份《房屋买卖居间委托协议》,约定武婷应向公司交纳佣金13000元、贷款服务费3000元、过户服务费4000元。后在公司的斡旋下,武婷与房屋出卖人李某订立了《房屋买卖合同》并交付了一半房款,武婷也向公司付清了全部服务费用。可仅仅过了3天,李某便反悔并拒绝办理过户手续。武婷遂要求公司退回所有中介费用,但被公司拒绝,理由是其已促成武婷与李某签订合同,完成了居间事务,而李某反悔与其无关。    【点评】居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。《合同法》第426条规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”故在公司已经促成武婷与李某签订《房屋买卖合同》并交付了一半房款的情况下,武婷自然无权要求公司退回佣金,而只能以李某违约为由,要求李某赔偿该损失。    但是,由于公司尚未为武婷提供过户及贷款服务,自然不应“无功受禄”,否则构成不当得利,即应予退还。    购房被骗中介应担连带责任    【案例】2011年9月9日,苏蓉与一家房屋中介公司约定,由公司在指定地段为苏蓉寻找三室两厅一厨一卫的房屋一套,并负责陪同办理过户手续,见证双方的交易过程。    10天后,经中介公司主持工作,苏蓉与史某签订了一份《房屋转让协议书》,苏蓉依约付给公司12000元中介费。后苏蓉得知,史某只是该房的三个共有人之一,而另外二人根本不同意出卖,故无法办理过户手续。    鉴于史某在收取房款后已经去向不明,苏蓉遂要求中介公司退回中介费并负责返还已付的20万元房款。    【点评】《物权法》第97条规定,处分共有的不动产,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。史某未经另外两个共有人同意,其卖房行为因而无效。    公司作为专业中介,本应查清史某的所有权限,却因未履行该基本义务而构成重大过错,不仅应视为未完成中介任务,且与史某的行为共同结合导致了苏蓉损失,故不但应返还中介费,还应按《侵权责任法》第8条之规定担责:“二人以上共同实施侵权行为,造成他人损害的,应当承担连带责任。”    虽已看房中介未必能获报酬    【案例】2011年9月19日,祁莲与一家中介公司达成了一份中介协议,约定由公司按祁莲要求向其推荐房屋,事成之后由祁莲一次性给付公司12000元中介费用。一周后,公司安排了祁莲实地看房并已进行相关介绍,祁莲对房屋表示满意,但觉得公司所谈价格太高。    过了三天,祁莲通过好友找到房主本人,经洽谈,彼此以低于公司所谈价格的50000元成交。鉴于祁莲拒绝支付中介费用,公司遂以其已经进行中介服务为由提起了诉讼,但法院最终判决驳回了公司的诉讼请求。    【点评】法院的判决是正确的。一方面,中介活动的核心是促成合同签订、完成交易,而不仅是进行居间行为。公司安排祁莲看房,只能说进行了中介活动,并不等于已促成合同签订、完成交易。如果只要已看房,只要祁莲与房主完成交易,而不管公司最终作用都必须付费,无疑系加重祁莲责任、排除祁莲主要权利、免除公司的核心义务,当属霸王条款。另一方面,公司无权因祁莲已看房,而剥夺其选择他人服务的权利。且交易的完成,起决定性作用的恰恰是他人,而非公司。

以上内容由李娇律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电李娇律师。

李娇

执业机构:海南瑞来律师事务所

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