案例分析

【标题】借名买房售后利益的归属

【关键词】债权

【作者介绍】

刘明顺律师

【案情简介】（为保护当事人隐私，文中姓名均为化名）

原告：王某，孙某

被告：王某某，李某

原告：王某、孙某系夫妻关系，被告王某某、李某系夫妻关系，原告王某、孙某系被告王某某的父母，系被告李某的公婆。

2006年3月  日，原告购买了朝阳区望京“康都佳园”( )号楼的商品房一套，建筑面积70㎡。

2008年，原告为了改善居住条件，方便工作，考虑将望京“康都佳园”的房屋出售，在通州区再购买房屋一套。但是考虑到原告不能办理长期贷款的实际情况，原告考虑以子女（被告夫妻）的名义签订房屋买卖合同、办理贷款手续，原告自己支付购房款并偿还银行贷款。经与被告夫妻口头商议，被告表示同意。

2008年6月，原告将望京“康都佳园”房屋出售，获得售房款90万元，在偿还银行贷款后，剩余房款61万元。

同时，原告以被告李某的名义与康某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，购买了康某名下位于通州区翠景南里（）号楼的一套房屋（建筑面积90㎡），合同价款76万余元。

2008年7月  日，原告向康某支付首付款31万元，并以李某的名义向深圳发展银行北京东直门支行贷款45万元，贷款期限30年。

由于贷款利率政策调整，2009年6月  日，原告以李某的名义在招商银行东直门支行办理了同名转按揭手续，贷款24.5万元，并将深圳发展银行的贷款全部还清。

2010年3月  日，被告李某委托原告将上述通州区翠景南里（）号楼的房屋出售，获得售房款（  ）万元。除了给原告（  ）万元，偿还招商银行贷款近25万元外，其余售房款一直由被告持有，没有交给原告。

原告在多次催要售房款未果后，于2011年7月，以不当得利为由将被告夫妻起诉至北京市昌平区人民法院，要求被告返还售房款（    ）万元。

2011年11月，被告李某提出管辖权异议，称其经常居住地在东城区，并提供“居住证明一份”。原告为此向法院提交了被告夫妻名下位于昌平区回龙观镇龙泽苑住所的“房屋登记受理通知书”及“居住证明各一份”，2012年6月  日，北京市昌平人民法院驳回了被告李某提出的管辖权异议。

之后，李某经昌平区人民法院依法传唤，拒不到庭应诉，法院缺席审理此案。经过两次庭审，北京市昌平区人民法院于2013年2月  日作出一审判决，判令被告夫妻返还原告售房款（   ）万元，并于判决生效后7日内履行。

在上诉期内，审理期间拒不到庭应诉的李某却，提出上诉，现在本案尚在进一步审理中。

【律师解读及评析】

本案是借名买房引发的纠纷，也是近两年来比较突出的纠纷类型，随着限购政策的施行，纠纷数量正在不断上升。

本案中的原告为了改善居住条件，要新购住房，但是又遇到了年纪大，贷款年限短的困扰，为了节约资金，减轻月供压力，原告考虑借子女名义购房并贷款。子女只是名义上的购房人，所有购房的出资及贷款的偿还均由原告来完成，因此在新购房屋被出售后，所得收益应当归原告所有。被告没有法定或者约定的依据，无权持有该售房款，故本案诉争的售房款应当归还原告。

结合本案的办案过程，有以下几个问题需要分析：

一、管辖权异议问题。

由于本案争议的不是房屋的权属，不涉及房屋的所有权或用益物权，故本案不是物权纠纷，而是基于售房款所产生的债权纠纷。因此本案在管辖问题上不适用“专属管辖”的规定，而是适用“一般地域管辖”的规定。

   我国《民事诉讼法》第二十一条第一款规定“对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖；被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。”

本案中，两位被告的户籍地不在北京市昌平区，但是由于其2009年在北京市昌平区龙泽苑购置了住房，并已在此居住至今，故被告夫妻的经常居住地应为北京市昌平区龙泽苑，本案应由北京市昌平区人民法院管辖。

对于被告李某提出的管辖权异议，其也是在依法行使诉讼权利，并提交了相关依据——“居住证明一份”。原告对此提交了在北京市昌平区建委查询的“房屋登记受理通知书”和“居住证明”。

从原、被告提供的证据来看，被告在昌平区拥有自己的住房，且处于自行使用状态，“居住证明”，而被告李某提交的“居住证明”并不是某个居委会出具的，真实性不确定。因此被告李某提出的管辖权异议不能成立。

最终，法院依法驳回了被告李婷提出的管辖权异议。

二、缺席判决问题。

本案一审法院在被告李某提出管辖权异议时，曾让其代理人填写了“送达地址确认书”，后在向李某送达开庭传票时，李某拒绝收取，开庭时也未到庭，故法院只能缺席审理本案。

由于本案涉及的诉讼标的金额较大，法院也十分慎重，在第一次开庭后，仍旧以各种方式联系、通知被告李某到庭，但李某始终拒不到庭应诉。

我国《民事诉讼法》第一百四十四条规定“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”

由于被告李某经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，法院在第二次开庭后，做出一审判决。

从程序上而言，被告李某在提出管辖权异议被法院驳回后，李某及其代理人就再不参加本案诉讼，本身就存在过错，等于自己放弃了答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利的行使；法院依据其填写的“送达地址确认书”中的地址送达被拒收后，又尽可能地寻求其他方式联系、通知李某应诉，并在第一次开庭缺席审理后，再安排第二次开庭，已经充分考虑、保护了李某的诉讼权利，因此在李某无正当理由拒不到庭的情况下，法院做出缺席判决，程序合法。

三、原告证据分析。

由于被告李某缺席，因此法院在审理本案的过程中，对原告证据的审查就更加慎重、严格。

原告的证据从购买、出售望京“康都佳园”房屋的证据材料到购买、出售通州翠景南里房屋的证据材料连贯、完整、充分，形成了有效的证据链，因此法院依据事实，做出判决。

从原告的证据来看，有以下几份证据是关键证据，具有举足轻重的作用：

1、新购房屋的首付款证明和资金来源证明。

从新购房屋（通州区翠景南里（）号楼）的房屋买卖合同和贷款合同来看，买受人位置签的都是李某的名字，原告既然主张是借名买房，自己实际出资，那么就需要证明出资的事实，“首付款证明”就是证明出资的直接证据。

本案的“首付款证明”上记载了房屋坐落、首付款金额、出卖人身份证号等内容，并有付款人孙某、收款人康某的签字，直接证明了该房屋的首付款付款人是原告。而且，原告还向法院提交了支付首付款当日的两张银行取款凭条，证明了首付款的资金来源。

上述两份证据，充分证明了新购房屋是原告实际购买并付款的。

2、贷款合同、还款存折及提前还款手续。

本案中，原告在支付了首付款31万元后，其余房款是通过贷款方式支付的。先是向深圳发展银行申请的贷款（利率是央行基准利率上浮10%），后来由于利率政策调整，招商银行可以提供7折利率（即央行基准利率下浮30%），为了节省利息支出，减轻月供压力，便以同名转按揭的方式向招商银行贷款，将深圳发展银行的贷款还清。

原告持有两家银行的贷款合同和还款存折，并按月到银行偿还本息，提前还清贷款的手续也在原告手中，这进一步说明新购房屋是原告实际购买并付款的。

3、新购房屋的售房合同及补充协议。

既然原告主张返还售房款，那么就需要先行确定新购房屋的实际出售价格，对此事实，售房合同及补充协议是最直接的证据。

由于被告李某在出售新购房屋后，没有将售房合同及补充协议交给原告，原告只得通过房屋的新买受人获得售房合同及补充协议。

获得售房合同及补充协议后，就能够证明房屋的实际出售价格，这个价格扣除已经支付给原告的部分和偿还银行贷款的部分以外，就是被告应当返还给原告的金额。

除了上述证据以外，原告还提交了其他一些证据与上述证据相印证，以证明自己主张的事实，由于证据之间保持了连贯性和完整性，每一个环节都有相关证据存在，这就为一审法院认定事实提供了充足的依据。

四、法院审判意见。

我国《民法通则》第九十二条规定“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”

本案一审法院认为：本案中，二原告系借用被告李某的名义购买了位于通州区翠景南里（）楼的房屋，该房屋的实际所有权人为二原告，则因该房屋取得的权益应当归二原告所有。但被告李某将上述房屋的出售款占用己有，侵犯了二原告的合法权益，其应当将上述款项返还给二原告。被告王强在庭审中表示愿意返还上述款项，对此本院不持异议。

由此可见，一审法院的审判意见完全符合我国法律的规定，原告基于实际出资和借名购买行为，是新购房屋的实际权利人，其也当然享有房屋出售后的全部收益，故被告无合法依据不能占有该售房款，应当予以返还。

因此，本案一审法院的判决结果合理合法，保护了原告的合法权益，同时，原告作为老年人，这一判决结果也保护了老年人的合法权益。

【理论探讨】

一，案由：（物权归属）

一、“借名”是否属于投资。

借名买房行为一般发生在亲属和要好、可信赖的朋友之间，当然少数情况下也可能存在于一般朋友和合作投资人之间。

因此，可将借名买房行为分为亲属型、信赖朋友型、一般朋友型和合作投资型。

亲属型的借名买房行为，由于亲情的存在很少订立合同，在订立合同时也一般不会涉及到投资的内容。

信赖朋友型的借名买房行为，可能会订立合同，记载房款支付、房屋使用、收益、权属归属、过户等内容，但由于友情的存在一般也不会涉及到投资的内容。

一般朋友型的借名买房行为，会订立合同，但涉及投资的也不多，大部分会在合同中涉及经济补偿的内容，即借名人给予被借名人一定金额的借名补偿。

合作投资型的借名买房行为，往往会以合同的形式约定投资的内容，对于投资比例、出资方式、利润分配、亏损承担、出售合意等内容做出明确的约定。

因此，投资型的借名买房行为是以签订书面合同为要件的，没有合同很难说清楚，是否存在约定以及约定了哪些内容，在发生争议各执一词时，法院也很难保护缺乏证据的合伙投资人。

由此可见，不能将所有的借名买房行为，都视为被借名人进行了投资。没有投资协议或者投资相关条款的存在，则无法认定投资行为的存在，除非双方均认可存在口头约定，并对口头约定的内容没有争议（恶意串通的除外）。

本案的借名买房行为发生在父母和子女之间，没有合同存在，因此当然不能认为子女借名属于投资。

二、借名人的出资是否属于对被借名人的“借贷”。

从近来出现的借名买房案件来看，部分被借名人不再认可借名买房的事实，反而声称其是“借贷买房”，即将借名人的买房出资说成是对被借名人的借款，从而达到被借名人侵占房屋及其收益的目的。

实际上，“借名买房”和“借贷买房”是两个截然不同的民事行为。

“借名买房”是由借名人实际全额出资，利用被借名人的资格、名义，来购买房屋，并由借名人实际享有房屋权益，待条件具备时再完成过户的行为。

“借贷买房”是贷款人向借款人出借部分资金，借款人利用自己的资格、名义，来购买房屋，并由借款人实际享有房屋权益，房屋产权直接登记在借款人名下的行为。

区分二者的关键是：是否存在借款合同。

如果存在合法有效的借款合同，那么“借贷买房”的事实基本上不会再有争议；如果没有借款合同，那么对于“借贷买房”的主张就是无源之水、无本之木，无法让人相信，也无法得到支持。

本案中，原告和被告之间没有借款合同存在，结合原告证据“首付款证明”中原告和出卖人分别以付款人、收款人的身份签字的事实，原告自行偿还银行贷款的事实，以及当时原告的原有住房已经出售，有新购住房的客观需要的事实来看，本案是借名买房的事实应该能够确定。

因此，在借名买房的相关纠纷中，“借贷买房”的主张更多地只是被借名人的一种抗辩理由，在缺乏证据的情况下，该理由是无法成立的。

三、被借名人擅自将房屋出售，借名人能否主张售房合同无效。

由于房屋价格的不断上涨，被借名人受经济利益的驱动，以产权人的身份将房屋出售的情况时有发生。

对此，有的借名人知情，有的借名人不知情。对于不知情的借名人，能否提起确认售房合同无效的诉讼呢？

从诉权上来讲，借名人可以提起这样的诉讼，但是却无法取得胜诉的结果。在此情况下，可以通过以下几种方式来保护借名人的利益：

如果新的买受人是善意的，支付了符合市场价格的对价，并办理了过户手续，那么其属于“善意取得” ，该买卖合同有效。在此情况下，借名人可以要求被借名人按照房屋出售价格赔偿损失。

如果新的买受人不符合上述善意取得的条件，那么该买卖合同同样有效。在此情况下，借名人可以要求被借名人按照房屋的市场价值赔偿损失或者在借名人具备了购房资格的情况下，可以请求法院判令被借名人将房屋过户给自己。

如果新的买受人不符合上述善意取得的条件，而借名人已经办理完过户手续，那么该买卖合同仍旧有效。但是，此时被借名人的售房行为并不会对借名人的财产造成任何损失。

因此，一旦被借名人擅自将房屋出售，借名人无法主张合同无效，但是可以通过其他方式来保护自己的利益不受侵害。

四、借名买房行为的合法性分析。

在限购政策出台之前，借名买房行为多见于购买经济适用房等保障性住房、价格便宜的单位内部集资房等；在限购政策出台后，更多的商品房买卖中也出现了借名买房的现象，而且引发的纠纷正在不断增加。因此，有必要对借名买房行为的合法性进行分析。

从借名买房行为的成因来看，不外乎借名人不具备购买资格、价格便宜但需以本单位职工身份购买、借名人年龄偏大贷款年限受限、隐匿个人财产的需要等原因。本案就属于借名人年龄偏大贷款年限受限的情况。

什么样的借名买房行为才是合法的呢？需要具备以下几个因素：

1、借名人和被借名人应为完全民事行为能力人；

2、借名人和被借名人意思表示真实，没有欺诈、胁迫、乘人之危的情况；

3、不违反法律或者社会公共利益；

4、没有恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益；

5、没有以合法形式掩盖非法目的。

因此，借名买房行为并不是一律合法的，部分情况下可能得不到法律的保护。

【经验总结】

由于借名买房行为多数是为了规避限购政策的规定，那么其势必存在一定的风险，具体而言，大致有以下六种风险：

1、无书面合同，借名人可能否认借名买房的事实；

2、借名购买经济适用房等保障性住房，协议可能会被法院认定无效，从而导致借名人无法获得房屋产权；

3、房屋满足过户条件时，被借名人可能拒绝配合过户；

4、房屋登记在被借名人名下，一旦被借名人主观上产生恶意，借名人可能被起诉腾退房屋；

5、一旦被借名人因为其他纠纷涉及诉讼，借名所购置的房屋可能会被查封、拍卖；

6、基于经济利益的驱动，被借名人可能擅自将房屋出售。

而且，在北京市高级人民法院民一庭《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》中，第九条也明确规定“因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。”

因此，借名买房的风险很大，借名人为了保护自身的利益不受损失，应当采取一定的方法预防上述风险。

首先，尽量不要采取“借名买房”的方式购置房屋；

其次，非要借名不可的，也要保证行为的合法性；     

再次，在具体环节上，要与被借名人签订书面合同，写明房款支付、房屋使用、收益、权属归属、过户等内容，并从借名人自己的账户向出卖人支付购房款，保存好收条、银行业务凭条等付款凭证；

最后，将买卖合同、贷款合同、房产证等原件保存在自己手中，并实际居住、使用该房屋。

对于被借名人而言，借名买房行为对其也存在一定的风险，主要体现在：

（以北京为例）

1、如果被借名人为北京户籍或持有《北京市工作居住证》，其名下原有一套住房，那么依北京现行限购政策，在借名买房之后，房屋过户到借名人名下之前，被借名人就不能再在北京为自己购置住房了（每个家庭最多两套住房）；

2、如果被借名人为持有效《暂住证》的非北京户籍居民，具备购房条件，那么依北京现行限购政策，在借名买房之后，房屋过户到借名人名下之前，被借名人将不能再在北京购房。

综上所述：“借名买房”对于借名人和被借名人而言，都具有一定的风险，且涉嫌规避政策，不应得到提倡。