所谓特殊房屋买卖合同，是指非正常的有一定问题的房屋买卖合同，这类合同需要委托律师，主要有以下几种情况：

一、有房产证，但土地使用权有问题；

二、房屋存在居住权，而出卖人单独有所有权；

三、房屋存在共有关系；

四、房屋存在抵押；

五、房屋存在质量缺陷，但可以居住；

六、房屋存在产权纠纷，尚未解决，但出卖人急于出售；

七、已经取得建设用地使用权及规划许可证、建筑工程施工许可证但尚未开工的房屋，开发商急于用钱，向熟人先行预售房屋的；

八、农村宅基地房屋；

九、工业用房及工业用地；

十、乡镇及者村委级主体认可、批准的工业小产权房；

十一、小产权房；