深圳市各区法院房地产审判庭长关于二手房买卖合同纠纷的会议纪要

为及时应对“3.30政策”后我市而首付昂交易市场出现的新情况，统一两级法院的裁判标准，深圳市中级人民法院房地产审判庭于6月25日组织召开了全市各区法院房地产审判庭庭长会议，会议形成如下纪要：

一、当前在审理二手房买卖合同纠纷案件是应注意依法保护守约方权益及维护交易安全。

二、关于买受人（守约方）请求解除合同并由出卖人（违约方）承担违约责任的问题：

1、出卖人拒绝按约向买受人出售房屋，买受人主张解除合同，并请求出卖人按约定双倍返还定金的，可予支持。

2、买受人主张解除合同，并选择请求出卖人按合同约定的违约金条款（目前我市二手房买卖合同一般约定违约金数额为总购房款的20%）支付违约金的，应按照《中华人民共和国合同法》第114条第二款，最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第28条、第29条的规定进行处理：

（1）出卖人主张违约金过高的，应视个案情况而定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量；

（2）买受人主张违约金不足以弥补其损失，并请求增加违约金的，应对其因违约所遭受的实际损失承担举证证明责任。增加后的违约金数额以不超过出卖人签约时可预见的损失范围为限。

三、关于买受人（守约方）请求继续履行合同的问题

买受人请求继续履行合同的，应根据《中华人民共和国合同法》第107条、110条的规定对合同能否继续履行进行认定处理：

1、买受人请求继续履行合同的，应根据广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的规定，要求其向法院提供房屋所在地房地产登记机构出具的《购房资格证明》；

2、买受人具备购房资格的，应分别根据如下情形，判断能否支持其继续履行合同的请求：

（1）房屋原设定抵押权的，在当事人已注销抵押登记且买受人已按约定付清购房款的情况下，可以支持买受人继续履行合同的诉讼请求，判令出卖人协助买受人办理房屋过户登记手续。

（2）房屋原设定抵押权的，在当事人已注销抵押登记但买受人未付清购房款的情况下，如果买受人在诉讼前或诉讼中同意在合理期限内一次性付清全部购房款，可以支持买受人继续履行合同的请求。

（3）房屋原设定抵押权的，在当事人未注销抵押登记且买受人未付清购房款的情况下，应当追加房屋抵押权人作为第三人参加诉讼。如果买受人同意代为清偿出卖人的债务以注销抵押登记，并且同意在合理期限内一次性付清购房款，可以支持买受人继续履行合同的请求。

(4)在前述（2）、（3）项情形下，买受人虽不同意在合理期限内一次性付清购房款，但当事人已取得银行贷款承诺函且该贷款银行已经作为第三人参加诉讼的，如果贷款承诺函在一审判决作出时扔有效，或者贷款承诺函虽已失效，但出具该承诺函的银行在诉讼中明确表示同意按原承诺函所载金额向当事人发放贷款的，可以支持买受人继续履行合同的请求。

（5）除上述情形外，买受人请求继续履行合同的，一般应认为存在《中华人民共和国合同法》第110条所规定的有关继续履行之法律或事实上的障碍，对于买受人继续履行合同的请求不予支持。

2015年7月8日

附：

1、中华人民共和国合同法》第114条第二款
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

2、最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第28条、第29条

第二十八条 当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

3、《中华人民共和国合同法》第107条、110条

第一百零七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十条 【非金钱债务的违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。

4、广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见

二、人民法院在实施导致》限购区域内的住房发生所有权转移的执行行为前（执行依据要求办理住房所有权转移登记的除外），应当告知拟取得该住房所有权的自然人在指定期限内提交《购房资格证明》。该自然人不能提交的，人民法院不得实施相应的执行行为。