《物权法》

第一百八十二条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

第二百条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

第二百置零一条依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。

【解析】

上开条文规定了抵押时的“地随房走、房随地走”规则。应作如下理解：

(1)房地一并抵押

①以建筑物抵押的，应当将该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

所谓“建筑物占用范围内的建设用地使用权”，是指依据规划，建筑物所占用的土地之上的建设用地使用权。具体而言：(a)如果以整栋房屋抵押，就是指该房屋“实际”占地上的建设用地使用权;(b)如果以区分所有的建筑物抵押，则是指该建筑物所占的相应比例的建设用地使用权。

②以建设用地使用权抵押的，应当将土地上已有的建筑物、构筑物一并抵押。

注意：以建设用地使用权抵押是，土地上的“在建工程”也应一并抵押。

③抵押人未依照前述规定一并抵押的，未抵押的财产“视为”一并抵押。

质言之，即使当事人没有按照法律规定一并抵押，法律也“推定”当事人已经将房地一并设立了抵押。此种推定属于“不可推翻的推定”，当事人不能以协议加以排除，也不能事后否定此种一并抵押的效力。更有甚者，即使当事人在办理抵押登记时，只办理了建筑物的抵押登记，而没有办理建设用地使用权的抵押登记，或者只登记了建设用地使用权抵押，而未登记建筑物抵押，就视为已经“一并”就建设用地使用权和建筑物办理了抵押登记。可见，《物权法》第182条属于《物权法》第9、187条规定的例外。

④抵押人将房、地分别抵押给不同的债权人的，则构成重复抵押。

举例说明之：甲于 5月1日将其建设用地使用权抵押给乙，办理了建设用地使用权抵押登记，但没有将该土地上的房屋一并抵押。6月1日，甲又将该房屋抵押给丙，办理了房屋抵押登记，而没有将房屋占用范围内的建设用地使用权一并抵押。此时，应当认定为就该房屋以及房屋占用范围内的建设用地使用权构成“重复抵押”，但乙的抵押权属于第一顺序的抵押权，丙的抵押权属于第二顺序的抵押权。

(2)土地上的新增建筑物“不属于”一并抵押的范围，但属于“一并处分”的范围

根据《物权法》第200条的规定：

①建设用地使用权“抵押后”，土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

②该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权“一并处分”，但新赠建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

(3)乡村企业建筑物抵押时“地随房走”，但“房不随地走”

根据《物权法》第183、201条的规定：

①乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。

②以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

③以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。

4、.“视为一并抵押”的效果在于：往往形成重复抵押(见【例1】)。

【例1】甲仅有一栋楼房，为了融资，甲于4月1日将自己的房屋抵押给乙，仅办理了房屋抵押登记。4月20日，甲又将建造该楼房的建设用地抵押给丙，仅办理了建设用地使用权抵押。①4月1日，乙(因视为一并抵押而)同时取得房屋占有范围内建设用地使用权之抵押权(第一顺位)。②4月20日，丙(因视为一并抵押而)同时取得房屋的抵押权(第二顺位)。③两个“视为一并抵押”就导致房屋和房屋占用范围内的建设用地均构成重复抵押，乙第一顺位，丙第二顺位。④仅房屋占用范围之外的建设用地由丙单独享有抵押权。

(二)土地上新增的房屋不属于一并抵押的范围，但属于“一并处分”的范围　　根据《物权法》第200条的规定：①建设用地使用权“抵押后”，土地上新增的建筑物不属于抵押财产。②实现该建设用地使用权上的抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权“一并处分”，但新赠建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿(见【例2】)。

【例2】为了融资，甲将自己的建设用地使用权抵押给乙，向甲借了1000万元(无利息)，并办理了抵押登记。此后，甲在该建设用地上建造房屋。现甲不履行还款义务。①乙对土地上的房屋不享有抵押权，但乙行使自己的抵押权时，可以将房屋与土地一并拍卖。②在技术上，应分别计算土地拍卖的金额与房屋拍卖的金额，乙对房屋拍卖的金额不享有优先受偿权。③土地与房屋共拍卖了1500万元(估计土地700万元，房屋800万元)，乙仅对700万元享有优先受偿权，对房屋变卖的800万元乙不享有优先受偿权(因房屋不是抵押权的客体)。

(三)乡村企业建筑物抵押时“地随房走”，但“房不随地走”

根据《物权法》第183条、第201条的规定：①乡镇、村企业的集体建设用地使用权不得单独抵押。②以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的集体建设用地使用权一并抵押。实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。