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浅析“阴阳合同”的法律风险及效力

作者:申维丰 来源:找法网 日期:2015-07-25 20:58

“阴阳合同”概念主要明确于《招标投标法》颁布后,但随着社会的发展,“阴阳合同”已从建设施工领域蔓延至二手房交易合同,房屋租赁合同,甚至一些 劳动合同和劳务合同中。“阴阳合同”,又称“黑白合同”,是指买卖双方为逃避国家税收,就同一事项订立两份内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中只 有对内的一份才是双方真实意思表示,书面或者口头协商均可。实践中,“阴阳合同”大量出现在建筑施工、房产交易等领域,其中以二手房屋交易领域最为常见。
在 二手房屋买卖中,“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格,用于付款结算;而“阳合同”是大大低于真实成交价格的虚假协议,此合同上的成交价格作为办理过户 时申报纳税的计税依据,我国实行的是税收法定原则,即只有在符合税收构成要件情况下,国家才可以征税。税收构成要件一般有五种: 税收主体、课税客体、归属、税基以及税率。在二手房屋买卖中,营业税、个人所得税、契税等税费都与税基有关,签订“阴阳合同”偷逃税费的手段就是通过提供 虚假纳税申报材料降低税基从而减少应纳税额。
二手房买卖中的“阴阳合同”是指房屋买卖双方为了实现经济利益的最大化、规避国家管理就同一交易签订 的两份或者三份内容不同的合同。其中“阴合同”由买卖双方根据真实的意思表示私下签订,约定的交易价格也符合市场行情;“阳合同”根据买方需要可分为两 类:一种是做高房价以向银行申请更多贷款或进行抵押,另一种是做低房价,以便在房地产交易中心过户时减少税费,后一种情况在现实中更为常见。
签订 “阴阳合同”确实可以给当事人带来非正当利益,但这是一种违法行为,这种掩盖非法目的的做法,暗藏着很大的法律风险。其面对的法律风险主要有一下这几点: 第一,涉嫌逃税,可能面临税务机关的行政处罚,情节严重的可能会被追究逃税的刑事责任;第二,当买房人再次转让房产时,将面临卖出和买入价之间差额较大, 相应税费被拉高的问题,将要承担更多的税赋;第三,如果买者用该房屋抵押,就得不到这个房屋真实价格的抵押,银行只会按你在房产局备案的那个合同来确定; 第四,当买卖双方因交易发生争讼时,一旦进入法律程序,由于签订阴阳合同属于当事人恶意串通损害国家利益的行为,阳合同极有可能会被宣布无效,因而基于这 份合同所进行的过户行为也面临被撤销的风险。这样,买方就面临着支付了房款而无法取得房产的风险;第五,双方因支付价款发生纠纷时,如买方主张按照备案合 同中的房价购买,不再购买“作价”的各类配套设施设备,即便法院最终确认按照实际的成交价格来交易,由于双方在交易环节中涉嫌避税,也会被追究相应的法律 责任。
阴阳合同主要涉及到合同效力问题,主要存在以下几种观点,认为阴阳合同皆无效,认为阳合同无效而阴合同有效,还有的认为阴合同有效而阳合同 部分有效。《合同法》第五十二条第 2 款明确规定“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”为合同无效的情形,根据《合同法》第五十六条的规定“合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部 分仍然有效”。北京申辉律师事务所 申维丰律师认为将阴合同和阳合同认定为一个整体,认为阴合同和阳合同都是部分有效的较为适宜,综合考虑当事人的意思表示和相关法律规定来确定合同的效力。例如阴合同中的价格条款有效,而阳合同中价格条款无效,可以认定其他条款有效。
“阴 阳合同”盛行,很大一部分原因是中介为促成交易去迎合买卖双方,故建立健全有关房地产中介管理法律、法规,加大监督力度,对抑制“阴阳合同”具有举足轻重 作用。但由于我国房地产中介服务行业兴起时间不长,立法滞后,助长了中介机构钻法律空子的陋习。例如,司法实践中即便有证据证明中介参与“阴阳合同”,因 现有民事、刑事法律对于中介这一行为并无明确规定,仅有行业规范和行政性处罚规范,故法院一般不会直接判决中介因协助避税而承担责任,所以从立法上明文规 定中介应负担的“阴阳合同”责任,是杜绝中介人员协助买卖双方签订“阴阳合同”的应有之策。

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