浅析商品房买卖合同中的“霸王条款”

      黄涛律师

商品房买卖合同因其标的物特殊、交易程序复杂、履行期限较长而不同于一般的商品买卖合同。合同本身的特殊性、合同当事人双方占有资源与信息的严重不对等，极易导致商品房买卖中出现大量的“霸王条款”。“霸王条款”的出现，纵容了不良开发商的投机与冒险心理，损害了广大购房人的合法权益，干扰房地产市场的健康发展，甚至因此而引发社会问题。本文拟就商品房买卖中“霸王条款”的产生背景、表现形式与防范措施浅谈一点看法，求教于各位同仁。

一、“霸王条款”及其特征

所谓“霸王条款”，指的是在商品交易中，提供格式合同的一方利用其具有垄断地位、交易优势，或在经济上的明显强势，在制定格式条款时违反公平原则，以单方声明或其他方式规避自己应承担的法律责任，加重交易对方的责任或限制、排除对方的合法权利。

“霸王条款”一般具有如下三个特征：

第一，该类合同的表现形式多为制式合同，即含有格式条款的合同，也有人称之为格式合同。

第二，提供制式合同的一方具有明显的交易优势，即具有垄断地位、优越条件或经济强势。如金融领域、通信领域、能源领域内的各类消费服务合同均为格式合同，提供格式条款的一方均具有垄断经营地位。

第三，合同中的格式条款违反公平原则，内容多为减轻或免除己方责任、加重对方责任、或限制排除对方权利。格式条款可以节约合同双方谈判成本，实现交易规则与交易条件的统一，提高交易效率。但无疑也给提供格式条款的一方利用自身优势，强迫对方接受不平等交易条件，损害相对方利益，提供可乘之机。

二、商品房买卖中“霸王条款”产生的背景

商品房交易中大量出现“霸王条款”，具有复杂的社会因素与背景，主要表现在如下三个方面：

（一）主管部门行业保护且监管不力。

第一，合同文本的制订不能排除行业保护的因素。

第二，缺乏对商品房买卖合同签订工作的监督管理。

第三，对开发商违法违规开发的行为处罚不力。

（二）开发商具有明显的资源与信息优势。

第一，开发商具有物资资源优势和人力资源优势。

第二，开发商具有强大的社会关系资源优势和信息优势。

上述资源与信息优势，使得商品房交易中双方的地位严重失衡，开发商为着某种目的具有充分的条件与手段，制造“霸王条款”和“霸王条款”，利用购房人的劣势地位达到目的。

（三）合同标的物本身的特殊性。

商品房买卖合同是一种非即期买卖合同，即在合同成立一定时期后方转移标的物所有权的买卖合同。除房屋所有权非即时转移外，房屋也是约定在签订合同之后的某一个时间交付。现实中大量的商品房买卖都是期房买卖，这种买卖属于特殊的不动产买卖，约定买卖的标的物在合同签订之时可能并不存在。而买受人却只能靠一纸合同来约束开发商。掌握着签订与履行合同主动权的开发商，当然有条件通过在商品房买卖合同中设置“霸王条款”以减轻或免除己方责任，实现风险最小化，利益最大化了。

（四）购房人的消费心理不成熟和相关知识的馈乏。

商品房交易已完全市场化，实现了充分竞争，与金融、电信等服务市场有所不同，购房者争取与开发商拥有平等的交易地位有着充分的法律与现实保障。除了房屋作为特定物的唯一性使得购房人难以割舍自认为理想的选择外，购房者消费心理的不成熟从另一方面纵容了“霸王条款”的泛滥。同时，购房知识欠缺与法律知识的局限也是导致“霸王条款”大量存在的原因之一。购房人面对开发商提供的厚厚的合同文本往往是一头雾水，不知从何看起，甚至连合同中的专业术语和条款内容都弄不明白，更谈不上对合同文本的认真审查。在销售人员的敷衍与催促之下，但草草签字了事。这也是使得“霸王条款”得以存在的主要原因之一。

三、商品房买卖中“霸王条款”的表现形式

建设部制作并推广适用的《商品房买卖合同》本为示范文本，使得本应由双方协商签订的《商品房买卖合同》成为被开发商利用的典型的霸王条款。主要表现形式如下：

第一，签订正式商品房买卖合同之前，开发商要求购房人必须与其签订认购书或预订协议。

第二，开发商单方提前填写或直接确定本应由双方协商的合同条款，并声明不得更改。

第三，就有关特定事项直接单方面拟定补充协议，要求购房人必须签订。

第四，拒绝买受人要求对合同中或合同条款以外的涉及买受人权益的有关事项作具体、补充约定。

在上述情况下，开发商提供的商品房买卖合同文本的有关内容不仅事先不与买受人协商，且在买受人提出异议时还不容修改，销售人员要么随意口头解释并许诺，要么以需要请示领导借口拖延，要么以公司规定不得更改拒绝。买受人在已交定金担心不退和急于买房的情况下，只得委曲求全。

四、商品房买卖中遭遇“霸王条款”如何救济

由于房地产业特殊的运作背景，给商品房买卖中的“霸王条款”提供了生存的土壤，决定着“霸王条款”仍将存在很长一段时间。面对这种现状，购房人应当掌握一些自我救济手段，在发生纠纷后主动寻求司法救济，这是目前对付“霸王条款”比较现实和有效的选择。

（一）自我救济，抵制“霸王条款”

第一，要培养成熟的购房消费心态。成熟的购房心态可以增强抵制“霸王条款”的免疫力。购房人在选购房屋时，应当明白并非只有某一套房屋最适合自己，下一个或许更理想。要树立起平等观念，增强权利意识和风险意识。面对可能存在的风险，不盲目从众，不抱侥幸心理，不轻信开发商售楼人员的口头承诺。

第二，要掌握对付“霸王条款”的技能。对于开发商提供的格式合同，购房人应当认真审查，反复研究。仔细阅读开发商事前在合同文本的空白处填写的内容，要求开发商就有关内容予以解释，过于简略的约定要具体化，可能存在歧义的内容要明确，可能损害购房人利益的内容要删除。掌握了识别与对付“霸王条款”的技能，就会有针对性、有重点、有理有据地同开发商进行合同谈判。

第三，必要时要聘请专业人士提供帮助。商品房买卖具有一定的专业性，尤其是购房人，需要掌握一定的市场信息、房地产专业知识与法律知识等。普通购房人往往很难同时具备这些知识和能力，临时抱佛脚也不现实，向专业人士求助是一条安全的捷径，尤其房地产专业律师。通过求助于专业律师，能最大程度地帮助购房人通过合同约定防范购房风险，保护购房人的合法权益。

（二）司法救济，否定“霸王条款”

购房人即使不幸遭遇了霸王条款，也不必过分担心，法律赋予了购房人一定的救济手段。购房人可以利用《合同法》、最高人民法院的司法解释等法律及有关规定，保护自己的合法权益。

第一，可以利用《合同法》的有关规定排除“霸王条款”的效力。既可以在发生纠纷后，向人民法院主张撤销合同中的有关欺诈性的“霸王条款”，也可以直接主张有关“霸王条款”无效。

第二，在开发商填写或拟定的“霸王条款”，在理解上发生争议时，根据《合同法》第41条规定，“应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，当开发商意图以含混隐晦的条款逃避责任时，这一条规定对购房人而言也提供了一种保护。

第三，最高人民法院2003年出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，给作为弱势群体的购房人对付“霸王条款”提供了又一把保护伞。

实践中，绝大多数开发商都会拒绝将其在售房宣传资料中的有关承诺写进合同，发生争议时，开发商往往以宣传广告对其不具有约束力为由进行抗辩。该司法解释第三条规定：“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”无疑给开发商上了一道紧箍咒！

此外，有关购房人预交定金能否退还问题，开发商迟延交房和迟延办理房屋所有权证购房人能否主张解除合同问题，在该司法解释中均有明确规定。如果开发商在售房过程中恶意违约或进行欺诈销售，还可能承担购房人所付房款一倍以下的赔偿责任。这些规定，对于商品房买卖中“霸王条款”的泛滥起到了一定程度的扼制作用。

以上观点，如有不当之处，还望各位读者提出宝贵意见。

黄涛 律师

2012年10月7日