小区业主委员会的法律性质及其法律制度的修订问题

李大伟

（中国政法大学 ）

摘要：近年来，小区物业管理纠纷案件呈上升趋势，局部地区甚至引发暴力冲突。究其原因，无外乎业主

业主委员会和物业管理公司之间权利义务关系没有理顺，各自法律地位错乱，尤其是有关业主委员会的定性及

其法律制度，在学界还没有形成主流认识。笔者结合国内外业主委员会的立法和司法实践，对业主委员会的法

律性质及其法律制度的建设做了进一步的探讨。

关键词：业主委员会  HOA  物业管理 非营利性法人

作者简介： 李大伟（1982.－），男， 广州市人， 中国政法大学 12 级法学院在职研究生 ，广东合邦律师事

务所律师，主要从事涉外民商法律、公司法和刑事法律等方面的理论研究和法务实践。

小区业主委员会的概念，最早来源于上个世纪中期的美国，被称为：The Home Owner Association(简

称 HOA)。第二次世界大战后，世界经济进入了恢复和高速发展时期，在此背景下，美国房地产业蓬勃发展，

花园酒店式的住宅小区如雨后春笋般出现在美国各主要城市，小区内高尔夫球场、游泳池、网球场等其他的附

属设施的修缮、管理和运营工作，变成了急需问题，HOA 应运而生。有关 HOA 立法和司法案例也逐渐地完善

和发展起来。笔者结合国内外有关的立法和司法案例，对我国小区业主委员会的法律性质及其法律制度作简要

评析。

一、美国有关小区业主委员会的立法探索和司法案例

二十世纪六十年代，HOA 在美国兴盛起来，首先是因为小区建筑业区分所有权和公共使用权（The "time-

sharing" Arrangement）的发展；其次是因为政府为了减少道路管理方面的财政开支，对小区内公共道路和花

园不认可其具有社会公共属性；而开发商也不愿承担公共道路和花园的养护费用,HOA 便承担起相应职能

HOA 的法律地位是通过纽约法院的司法案例确定的，在案例“In The Famous Neponsite Case”中，纽约法院认

定，业主向 HOA 缴纳物业管理费是其法定义务，不因 HOA 的管理瑕疵和业主主动放弃小区公共设施使用权而

免除，更不能约定排除。同时，HOA 法人主体资格也得到了法院的确定，享有独立的诉讼地位。在美国一项

《非盈利组织法案》中，The Not-for-Profit Corporation Law，明确规定了 HOA 的法律权利和义务，以及组织和

运作等相关法律程序。尽管，目前在美国，就 HOA 相关立法和司法案例在学界还存在着很多探讨和争议，诸

如，在 HOA 运行下，小区正在建设和未建设的房屋管理费用如何核算和收取；出租房业主是否有权保留小区

公共设施（比如高尔夫、网球场）的使用权；业主房屋闲置拒绝缴纳物业管理费情形怎么处置等等。但 HOA

是非营利性法人，这一点是得到广泛认可。在二世纪末，《非盈利组织法案》（The Not-For-Profit Corporation

Law）的修改中，更是明确规定了ＨＯＡ的诉讼权利和地位。

二、中国有关小区业主委员会的立法探索和司法案例

目前，法学界还没有一个关于业主委员会的权威概念，在 2001 年建设部《关于开展物业管理行业一次性

调查的通知》(建住房函[2001]188 号)中，关于“指标解释及填写说明”中有一个说明：业主委员会指经业主大

会选举产生并经房地产行政主管部门登记备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。”

《上海市居住物业管理条例》规定“在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。”我国２００

３年 9 月 1 日实施的《物业管理条例》，也没有明确给出小区业主委员会的概念。结合上述规定，有学者把业

主委员会定义为“业主委员会是指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记备案，代表全体业主利益

对物业实施合法管理的群众性自治组织。上述关于小区业主委员会的定义，都没有揭示小区业主委员会的本质

特征。

笔者认为：小区业主委员会，是指经业主大会选举产生并经工商登记注册，在物业管理和运行的过程中代

表和维护全体业主合法权益的非营利性法人组织。小区业主委员会应当具有如下本质特征：

１、业主委员会是群众自治性组织，具有基层群众自治的性质，属于《行政法》上的概念。小区业主委

员会是经业主大会选举产生，代表和维护全体业主的合法权益。业主委员会的设立需要在地方政府房地产行政

部门备案，其经营管理活动也得到了居民委员会指导，但相互之间不具有隶属关系，有利于发挥业主委员会服

务全体业主的社区功能。

２、业主委员会是法人组织。根据我国《民法通则》第 37 条规定，法人应具备的基本条件为：（1）

依法成立。依据我国《物业管理法》，业主委员会由业主大会选举产生，依法履行职责，自其成立 30 日内，

向物业所在区的县级人民政府房地产管理部门备案。（2）有必要的财产和经费。业主委员会的财产来源于业

主所缴纳的物业费和物业设施经营收入。业主委员会可以用自己的财产和经费，以自己名义选聘物业管理公司

充分发挥物业管理公司专业管理能力，不断提升物业服务水平并对物业公司有所监督和管控。以此，便能更好

地理顺业主委员会和物业管理公司的关系，避免二者之间的矛盾甚至冲突。3）有自己的名称、组织机构和场

所；业主委员会的设立成功与否，应当由工商行政管理部门做最终评审，核发营业执照。现行的法律制度并没

有这样的设计，只要求业主委员会成立后向行政部门备案。笔者认为这无法满足业主委员会职能的需要，应当

引起在立法层面上的重视。业主委员会的组织机构，《物业管理法》也有所表述：业主委员会的主任和副主任

在业主委员会中选举产生，其实质规定了业主委员会的执行机关。业主委员会的工作场所，在成熟的小区，房

地产项目开发伊始便有所保留，实践中，我们称呼其为物业用房。笔者要强调的是，有的小区规模比较小，成

立业主委员会的条件尚未成就，就没有必要提供注册许可，否则会加重业主的负担。

３、业主委员会是非营利性的社会团体法人。业主委员会可以委托物业公司管理和运作小区内所有业主的

公共财产，亦可以向小区以外顾客提供小区内娱乐设施的使用权；甚至可以出租小区内闲置的物业用房、车位

会所、高尔夫球场等奢华的设施设备，提高了设备设施的利用率。但业主委员会是由业主以保证小区公共服务

为目的而组成的社团。

（ Downtown Palo Alto, California）有一个由律师组成的 Straley & Otto, P.A.,的公司，专门指导业主们怎么组

建和运作 HOA。在我国，物业管理公司和业主委员会的关系应法律制度化，并加强行政机关的监督和指导。

3、物业管理法律制度建设，既要顾及当下需要，又要具有前瞻性。在美国 HOA 成立之前，开发商会与房屋

买受者签订一份投资协议，协议的主要内容是有关小区内公共设施设备经营投资的权利义务关系，明确房屋买

受者不但是买受房屋，而且买受者同时也是小区公共设施设备营业的受益人，营业收入由所有房屋买受人公平

分配。在 HOA 成立后，由 HOA 承继开发商与业主的权利义务关系，这种做法具有很强的借鉴意义。

综上所述，业主委员会应当具有非营利性法人性质，完善相应的法律制度，对和谐社区的发展具参考文献：

Berger,   Curtis   J.   and   Rohan,   Patrick   J.   (1974)   《 Condominium   Versus   Home   Owner   Association

Arrangements--An Overview》

St.John's Law Review: Vol. 48: Iss. 4, Article 4.Produced by The Berkeley Electronic Press, 1974 .

2 、 Rohan, Patrick J. and Healy, John P. (1999) 《 Home Owner Association Assessment Litigation in New

York--An Overview 》 St. John's Law Review: Vol. 73: Iss. 1, Article 9.Produced by The Berkeley Electronic

1、确立业主委员会的非营利性社会团体法人地位。在制度的设计上，应当完善规定业主委员会的设立条件

职能职责、组织机构、运作机制及其对外承担责任和享有权利的规制。

2、加强业主委员会的物业管理费征收权的立法及司法保护。美国的物业管理方面的司法裁判案例支持 ，

HOA 对不缴纳物业费的业主的物业有优先权（lien）权，在其房屋出租出售时优先实现，否则房屋不得做任何

形式的市场流转。我国可以系统地借鉴。

应理顺物业管理公司和业主委员会的内部关系。美国 HOA 成立和运作，需要聘请一个律师。在加利福尼亚州