本案契税该如何承担？

问题提出：夷陵区某房地产开发企业与商品房购房者签订《商品房预售合同》双方合同约定商品房建筑面积为133平方米，若将来办理产权证面积超过3%以内部分据实结算，超过3%以上若商品房购买者选择不退房的，超过3%以上部分房价由开发企业承担。双方同时约定按国家规定缴纳税费。现实际测绘面积达142平方米，双方发生争议后购房者选择不退房，对房屋面积误差问题也达成一致即138平方米以外由开发企业承担，以内由购房者补差价，但双方就购房契税务局税缴纳发生争议。购房者认为若在140平方米以内，其可以按2%缴纳契税，现在超过140平方米必须按4%缴纳，两者之间存在差距是因为开发企业造成的，所以另外2%的契税应由开发企业承担或者由开发企业作其他补偿。

笔者认为，要弄清这个问题，首先应明白契税的纳税义务人及征收税率等。我国契税暂行条件第一条规定在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。湖北省实施办法第二条规定在本省境内发生的转移土地、房屋权属行为，为契税征收范围。土地、房屋权属的承受单位和个人，为契税纳税人。第七条规定房屋所有权转让，是指房屋买卖、赠与、交换等行为；房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，取得一定货币、实物或者其他经济利益的行为。因此无论是4%还是2%契税纳税义务人均为购房者。其次契税税率根椐契税暂行条例第三条规定契税税率为3-5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。湖北省实施办法第九条规定契税税率为4％。因此在没有减征或免征情况下应由购房者按4%税率缴纳契税。但是《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》以及财税[1999]210号文件规定个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。

二零零五年五月，国务院办公厅转发了建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》明确享受优惠政策普通住房标准是住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。并允许各省、自治区、直辖市根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的标准，可以对单套建筑面积和价格标准进行适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。在宜昌市夷陵区目前执行的是普通住房应不超过140平方米，从而产生前面问题。

作为商品房预售合同中，在开发企业违反合同约定情况下，均特别约定购房者有选择退房或不退房权利，当选择不退房情形下，还约定由开发企业按合同约定或者法律规定承担相应违约责任；当购房者选择不退房同时要求开发企业承担违约责任时实就意味着购房者认可并接受商品房。笔者认为，在认可并接受商品房情况下就应承担该房现实条件下应承担的税费。根椐前面所作分析，契税纳税义务人为购房者，征收税率为4%；国家宏观调控房地产市场对普通住房实行优惠税率即减半征收即2%。在购房者选择不退“非普通住房”（超过140平方米）时，实际上同时也选择按4%缴纳契税的法律义务。购房者在享有居住超过140平方米非普通住房时，就应承担缴纳“非普通住房”所应缴纳的税费的义务。其次，由于双方在合同中对契税缴纳问题没有明确约定，因此依法应由购房者（纳税义务人）按国家规定税率即4%承担契税。第三，本案中开发企业对契税缴纳既无法律规定也无合同约定义务，因此开发企业不应承担契税；同时在本案中开发企业已经因其违约行为承担约4平方米购房款的违约责任，从公平合理原则来讲，购房者不应就契税问题再起纷争。