房屋出租人能收取押金吗？

谢先生看上了一套出租房，房租每月３６００元。在高额房租外，还有一笔费用，就是租房押金，以两个月的房租为限。

房屋出租人说，押金是为了防止违约。对守规矩的租房人，这钱原封不动的还是他的。要是不守规矩，这钱就得为不守规矩“买单”了。谢先生与房东签订了为期一年的《房屋租赁合同》，合同中特意约定：“承租方向出租方支付相当于两个月租金的保证金７２００元，作为承租方忠实履行合同各项条款约定的保证金。”在提前解约的条款中双方还约定：“双方除本合同规定的不可抗力免责条款之理由外，不得提前解约。如承租方在租赁期内提前终止租约，保证金不予退还，则本合同自动终止。”

谢先生刚刚住进一个月，就住不下去了。原来房屋虽然很好，但周围环境太差，噪音、空气污染包围着这片小区。于是谢先生提出终止合同，房东没有反对，但７２００元的押金没有退还的意思。谢先生只好将房东告上了法庭，要求返还全部押金。

上了法庭，房东理直气壮地说，《房屋租赁合同》是最有力的证据，双方当初对合同的每一项条款都没有争议，都签了字，必须履行自己的承诺，不能出尔反尔。他要提前终止合同就要按约定办，因此不能同意退还押金的要求。

窦律师在介入此案后认为，房东坚持按照《房屋租赁合同》办事无可指责，但有一个重要的法律问题不能忽视，就是如果《房屋租赁合同》完全符合法律、法规的规定，房东就没有错；反之如果《房屋租赁合同》有违法律、法规的相关规定，这份合同的违法内容就不能得到法律的承认了。

对此窦律师指出，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，但房东向谢先生收取两个月押金的行为，违反了相关的法律、法规的强制性规定，因此谢先生要房东退还押金的诉讼请求于法有据，不管房东愿意还是不愿意，他都应该返还谢先生的租房押金７２００元。律师分析道，本案涉及合同的法律效力问题，根据法律规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《合同法》第５２条规定，违反法律、法规的强制性规定的，合同无效。本案中房东向谢先生收取租房押金的行为，违反了《城市私有房屋管理条例　》中关于“出租人除收取租金外，不得收取押金或其他额外费用“的强制性规定。由于这个规定是国务院制定的，属于行政法规，所以这一条规定属于行政法规的强制性规定，当事人在签订合同时不得违反。因此本案中双方约定的收取租金以外的保证金及押金不退等条款，属于无效的约定，房东应退还收取谢先生的７２００元押金。

法院审理后认为，合同必须服从法律 、法规，根据我国的法律规定，房屋出租人不能收取押金。最后法院判决：房东返还谢先生押金7200元。

窦律师提醒：房屋租赁应严格遵守有关法律和行政法规，房屋出租人除收取租金外，不得收取押金或其他额外费用。而合同的签订必须服从法律法规，违反法律法规的强制性规定，合同就是无效的。