作者：陈桂平律师 上海市建纬（深圳）律师事务所

【摘要】随着全球经济的一体化，商务差旅人士的消费市场也是各大酒店服务业企业争夺的领域，包括衣食住行领域，而高端商务人士的住和行消费水平更高、要求也非常高，为迎合市场的需求，就国内来说，五星级以上的酒店的数量逐年增加，而酒店管理公司，不管是境内还是境外的，都以自身的品牌资源竞夺这一市场。但是，境外和境内的酒店管理公司（主要指四星级以上的酒店管理公司）各自拥有的品牌资源、经验、团队、效率的不同，使得酒店管理公司与酒店所有权人即业主之间的合同地位略有不同，虽然在双方法律关系上体现较多的都是全权委托管理合同关系，但是合同条款上区别较大，强弱地位不同，本文就境内外星级酒店全权委托管理合同条款的不同进行简要分析。

一、酒店全权委托管理的法律定性

酒店全权委托管理就是酒店的所有权人即业主将其酒店物业委托专业的酒店管理公司进行前期建设设计咨询服务以及运营进行管理，其核心在于借助酒店管理公司的酒店管理系统、品牌、管理经验以及关联企业等综合性资源而进行的一系列有偿委托经营活动。就其法律关系来说，业主与酒店管理公司之间是委托法律关系，适用合同法、民法通则及相关司法解释有关委托法律关系的规定。而酒店全权委托管理跟商业特许经营有交叉之处，但两者有本质上的区别。商业特许经营管理按照《商业特许经营管理条例》的规定是指拥有注册商标、企业标志、专利、专有技术等经营资源的企业（以下称特许人），以合同形式将其拥有的经营资源许可其他经营者（以下称被特许人即口语中的加盟商）使用，被特许人按照合同约定在统一的经营模式下开展经营，并向特许人支付特许经营费用的经营活动。商业特许经营简单来说就是以书面合同为法定的表现形式，以特许人授予被特许人经营资源的有偿法律关系。之所以需要区分两者的法律关系，是为了便于在相应合同拟定、审查以及发生纠纷时适用法律规定等方面加以区分识别。个人理解，两者的交叉之处在于：1、都是以有偿的方式获取一定的资源，比如酒店管理公司或者特许人的注册商标、企业标志、统一的经营模式；2、基本都是以书面合同形式为主，因为涉及的内容事项较多，金额较大，并非口头约定或者实际行为能够区分合同双方之间的权利义务；3、都是受到经营资源拥有方的限制；4、酒店管理公司作为酒店物业的投资人或者控股方时与特许人的直营店较为类似；5、业主与酒店管理公司不存在隶属关系（但酒店管理公司作为酒店物业的投资人或者控股方除外，本文对此种关联关系下的全权委托管理关系不进行分析，该类情况参照本人另一篇文章即《酒店各经营业态浅析》），而特许人与被特许人也是如此。但是，从本质上，酒店全权委托与商业特许经营两者的区别非常明显，主要在于：1、商业特许经营的被特许人也就是加盟商与特许人之间完全独立的合作关系，加盟商仅是以有偿的方式换取特许人的经营资源。而酒店业主与管理公司之间是委托关系，从性质上来说，酒店业主是委托人，管理公司被委托人；2、特许人根据法律规定富有较重的告知义务，且被特许人享有犹豫期内的任意解除权（这点跟商业保险比较类似，源于信息的不对等而导致法律加以干涉使法律关系主体权利义务趋于平衡）；而酒店管理公司对业主按照委托代理的相关规定更多的是做好受委托的事务。3、适用法律规定不尽相同。商业特许经营有特别法规定，即商业特许经营管理条例，而酒店委托关系更多的是适用合同法。

二、酒店全权委托管理的合同内容

这点境内外酒店管理公司区别比较大。酒店全权委托实际上是针对酒店开业前、开业期间及结业整个过程的约定，对此，境外酒店的全权委托管理合同会从酒店开发阶段的服务、融资要求、尽职调查阶段、酒店试业阶段、酒店的运营阶段、利润核算、成本统计、财务审批、业主监督权、酒店保险、酒店人员选聘、酒店顾问类别、酒店收购、转售、酒店附带的经营场所、酒店品牌的变化、争议处理途径、风险处理、管辖约定、法律适用、合同关键词的定义、通知送达等诸多方面进行详细的约定，比如万豪酒店管理公司、假日酒店管理公司、喜来登酒店管理公司、凯悦酒店管理公司、洲际酒店管理公司等。而境内的酒店管理公司毕竟发展历史、成熟度及品牌不如境外酒店品牌，所以在合同条款方面，并不像境外酒店全权委托管理合同详尽和全面，也不如境外酒店品牌显得强势，比如锦江酒店管理公司。由于品牌资源的不同，境外内酒店管理公司在合同的内容上差别较大，体现着：1、业主享有的权利限制程度不同，境外酒店基本要求享有不受干扰的自主管理权，业主虽然是投资方和所有权人，但是在酒店的开发阶段、融资、酒店运营、设置抵押、出售等方面受到很大程度的限制，基本上就是投资、收益等方面享有一定的保障；2、业主享有的监督权、审批权不同，境内酒店管理公司虽然强调一定的自主管理权，但是在酒店高层选聘、费用核销上基本还是比较偏向于业主审批、认可较多；而境外酒店管理公司，基本是完全要求业主充分的尊重其酒店的管理，不管是酒店高层人员、中层人员以及日常经营所需的工作人员都必须由酒店管理公司审批，且在业主与酒店管理公司意见不一致时，以酒店管理公司意见为准；日常的财务监督上，境外酒店管理公司对业主行使监督权也加以较大的限制，其原因在于其是要求业主不加以干涉酒店的经营，这种不干涉要求程度是充分的；3、合同的内容本土化程度不同，境外酒店管理公司基本上已经形成了国际化的酒店管理合同范本，所以在我国境内作为业主的酒店管理公司，会优先的以境外的统一的合同范本中文译文进行适用，由此带来了理解习惯的不同，中文的表达习惯也非常不同，条款表达较境内酒店管理公司的合同更加晦涩；4、酒店基本管理费和效益管理费结算不同，境内酒店管理公司基本以人民币结算，而境外酒店管理公司一般要求以美元结算，仅是结算日按照人民币兑换美元的汇率折算而已，且基于此，境外酒店管理公司的合同一般会要求在不违反国内法律规定的情况下还得遵守其注册国的有关法律规定，较为常见的就是关于税费以及反垄断等规定。5、发生争议时的处理方式不同。境外酒店管理公司要求业主与酒店管理发生争议时，优先选择国际性专家顾问进行裁决，其次再选择国际性的仲裁机构，且对于专家的评判意见加以限制，对专家的选任条件也是限制的较为严格，这方面容易导致业主维权成本的增加，而境内酒店管理公司对这方面既有约定国内仲裁机构，也有约定国内的法院，但较为少见先采用行业的专家意见后采用仲裁或者法院处理的约定。6、酒店管理成本不同。由于境内外酒店管理团队及顾问团选择的不同，同时也基于酒店品牌和酒店客户的费用不同，因此，境外酒店管理公司对于酒店的开发、运营过程中涉及的人员配置、设备设置、商业投保、客户私密保护、安全保护上要求标准更高，由此带来的是业主投资和对酒店管理成本的不同。

三、全权委托管理合同的关注点

由于酒店品牌的选择是基于业主投资收益的考虑，所以，选择境外酒店管理公司还是选择境内酒店管理公司这点上并没有多少可以讨论的地方，但是基于酒店全权委托管理合同的性质及境内外酒店管理公司合同条款的不一样，个人认为讨论的重点在于合同条款的拟定上和关注点上，对此，根据酒店开发、运营及结业三大阶段，个人认为应该关注合同的要点是：

（一）酒店开发阶段

该阶段主要涉及的是酒店的选址、融资、设计、施工、家具配置、设备配置、装修、装潢、人员选聘管理、经营证照办理等。酒店管理公司一般针对此阶段的服务提供开发服务，为避免酒店的整体标准不符合酒店品牌和经营要求，该阶段对于酒店的选址可以聘请专业的商业调查机构对酒店的地址进行商业分析也可以借助酒店管理公司的开发服务。酒店的融资方面，一般是业主自行负责处理的事项，但是境外酒店管理公司会对此加以限制，包括融资来源、酒店抵押质押限制、融资额度等。酒店开业的其他方面，主要是按照酒店管理公司的统一标准和规格进行，在这方面，业主经验的不足必须借助酒店管理公司的充分参与，要求酒店管理公司详列各种成本预算、材质需求、设备设施的品牌筛选等。酒店房间通常是业主以样板房的标准供酒店管理公司进行评判是否符合酒店品牌，但是对此，需要谨慎注意样的是板房不合格的情况下如何处理，成本如何控制，是否会因为酒店管理公司的要求而过大的增加前期成本和拖延开业准备，发生争议时如何处理以及最终意见如何确定等。此阶段，除了关注酒店管理委托合同的条款约定外，还涉及诸多其他合同，比如酒店工程招标代理合同、造价咨询合同、监理合同、装修总包合同、装修分包合同、样板房施工合同、机电供货及安装合同、弱电供货及施工合同、后勤区域装修合同、灯光设计合同、酒店绿化设计及施工合同、安全保密设施设备合同、酒店配套服务经营品牌的招商合同等，前述多种合同也涉及了酒店管理方的开发服务，这方面必须融合酒店全权委托管理合同的约定和相应酒店管理公司在前述合同中的义务进行处理。

（二）、酒店运营阶段

酒店运营阶段是指酒店正式对公众开放之日到酒店全权委托管理终止之日。该运营阶段，其实业主的权利主要集中在审批和监督权上，业主之所以委托专业的酒店管理公司是基于自身在酒店管理经验、品牌及资源等方面的不足，但是由于全权委托本质上是委托法律关系，而酒店管理公司除了收取开发阶段的服务费外，此阶段还主要收取基本管理费和效益管理费，基本管理费是相对固定的，但效益管理费更多是体现业主与酒店管理公司的利益平衡上，酒店管理公司一般会就经营业绩做出一定的预估，但是也对此进行了保留，但是日常的运营管理、人员选聘、酒店设备设置折旧及更新上，基本都是酒店管理方负责。业主的监督权更多的是体现在事后的监督，这点在境外酒店管理公司的合同设置上更加明显。酒店的运营关键是管理层，尤其是总经理一般都是酒店管理公司进行派驻或者选聘，而在境外酒店管理公司方面，总经理的派驻或者选聘业主很多时候享有知情权而非决定权，除总经理外，业主的监督权仅是体现在财务负责人的选择上，因此，财务负责人是非常关键的角色。在此阶段的合同条款约定，必须是相对公平但又不过于干涉酒店的经营。此阶段还涉及酒店管理公司与关联公司的交易控制问题，避免酒店管理公司与关联公司的关联交易侵犯业主的权益，因为关联交易的不透明将导致酒店收益的减少从而有害于业主的投资收益。基于业主的所有权人地位，业主也必须享有较为充分的资产处置权，而基于借助酒店管理公司的品牌考虑，应该相对限制酒店管理公司的品牌置换或者商誉下降处理约定。该阶段的约定涉及内容基本是整份全权委托管理合同的核心，权利义务的主要体现部分，因此，是酒店全权委托管理合同的相对重点审查、拟定部分。其次，该阶段相对应的争议处理途径、违约责任约定以及法律适用约定也非常重要，境外酒店管理公司的合同基本对此部分结合酒店开发阶段服务和结业服务进行整体的融合设计，条款是穿插且逻辑上非常严密，对此，对合同的整体审查是以此这阶段的合同约定为出发点进行分析。此外，还涉及酒店引进外部经营资源比如奢侈品经营特许店等。

（三）、酒店结业阶段

该阶段涉及酒店品牌资源的处理，即涉及业主与酒店管理公司的费用结算、酒店品牌标志、标识及许可使用等一系列的问题的处理，避免在酒店全权管理合同终止后发生侵权事件而引发酒店管理公司的索赔。

由于每个酒店品牌管理公司都会以自身的合同样本供酒店业主进行讨论确定，因此，酒店业主必须借助专业人士对合同的内容进行风险评估，并充分与酒店管理公司进行协商修订有关不利的条款，这方面对于酒店的投资和避免日后风险成本是非常必要的。

由于文章篇幅的考虑以及实际处理酒店委托管理合同的差异，因此，无法详尽的罗列具体的合同条款存在的风险程度，对于此方面，必须就具体的合同内容进行评定，而作为律师，则就此方面给客户提供法律分析评估报告，由客户进行最终的选择，也可以基于客户的委托进行专项法律服务。