产权登记机关办理产权转移登记时程序问题之思考

根椐《城市房屋权属登记管理办法》（1997年10月27日建设部第57号令发布，2001年8月15日修正）第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拔、转让、分割、合并、裁决等原因致其权利发生转移，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。

申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书及相关的合同、协议、证明等文件。

而在现实生活中，权利人（即依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人）在离婚等财产分割中不愿向登记机关申请转移登记，在作为被执行人更不愿向登记机关申请转移登记等等诸多情形，如何维护法律执行同时保护双方当事人合法权益，是产权登记管理机关所面临两难选择。而前述管理办法仅是部门规章，又无权对违反该规章设定任何处罚，使得部分规定形同虚设。

一、对于转移登记过程中是否需要原权利人（产权人）和新权利人（如执行申请人，持经民政机关证明离婚协议书或经公证机关公证房屋买卖、交换、赠与、继承、转让、分割等合同协议的受让人）共同到房屋权属登记机关共同申请转移登记。

  笔者认为，管理办法之所以要求当事人自事实发生之日起90日内申请转移登记，主要考虑我国人民文化素质普遍较低，避免某些口头约定对登记机关所造成的不便，更避免以后双方发生纠纷，从最大限度避免纠纷发生而设计这一程序。这一程序最终目的是为保护双方当事人的利益，特别是即将失去房屋一方当事人利益而设计。当然这也是从一定程序上制约登记机关要严格依法办事，而不得不审查新权利人一方所提供证据的真实性、合法性和有效性，让权利人有机会得以让不真实、不合法的合同、协议和证明等无处藏身，特别是在现在造假达到以假乱真的情形下更有利于维护双方当事人的合法权利和登记机关谨慎从事。

笔者认为，管理办法要求权利人与新权利人共同到登记机关登记不外前面几种考虑，也就是进一步证实权利真实意思表示（如离婚和公证过程中），是否真如他（她）在离婚协议中、在公证文书所表示的一样，如果得到证实就可以办理转移登记，如果证明前述协议和公证文书是虚假的，则应依法不予办理。

这种设计从形式上看是一种重复，但在实际生活中有利。根椐法律规定，权利人意思表示是真实的就没有必要作第二次意思表示（而且还不允许反悔），而且在实际办理权属登记过程中往往权利人已经以书面形式进行意思表示，没有必要在登记机关再作一次愿意转移的意思表示；但是如离婚协议双方可以多次离婚多次复婚，假如一方持对其有利的经民政机关证明的离婚协议书原件来办理权属登记，工作人员如不谨慎从事就有可能让其得逞，同样公证文书也是可以撤销的，如果持已经被撤销的公证文书办理权属转移登记也是不应得到支持的。

针对前面所提到矛盾，笔者建议对于已经作出明确意思表示的权利人没有必要再到房屋权属登记机关再作相同意思表示，但是产权登记机关应对权利人真实意思表示进行核查，如对经民政机关证明离婚协议中的财产分割内容进行进一步核查，通过与民政机关建立信息联网等机制来予以规范，在现阶段可以在新权利人提交前述协议时同时要求提交该协议真实、合法、目前依然生效的证明，然后与民政机关经办人取得联系以证实其公章真实性等。然后将其作为办理产权转移登记的依据。公证文书应提同时要求新权利人提交公证机关没有撤销该公证文书的证明，然后与经办人取得联系以证实其公章真实性等等。

当然，这并不是对管理办法的变通，而是坚持执行管理办法要求，因为当事人的申请可以是事前的申请。虽然在办理产权时权利人没有到场，但其真实意思表示已经非常明确，同时作为一个具有完全民事行为能力人，其在签订相关协议合同时已经知道房屋必将办理权属登记转移，申请办理房屋权属登记转移系签订协议合同时应有之意。签订相关协议合同应视为其事前对转移登记之申请。

如果个别权利人以此作为对房屋登记机关不利的理由，认为应该行提交申请书才符合规章规定，这一点应该不予考虑。从签订合同时，按合同法理论讲，权利人应配合办理相关产权转移登记系其附随义务，对于权利人来讲是义务其违反义务应承担更多的法律责任。但在管理办法来看，似乎是赋予权利人一项权利（权利人也是这样想的），而权利是可以放弃的，如果你明确放弃权利登记机关当然无过错。

二、生效的裁定书应该如何执行问题。根椐最高人民法院、国土资源部、建设部于2004年2月10日联合颁发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发2004第5号）文第二十七条规定，人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更转移登记。国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。第二十八条、人民法院进行财产保全和先予执行时适用本通知。该通知应该是对登记机关如何协助执行人民法院生效民事裁定书的具体操作规范，并没有要求权利人提出申请（事实上权利上也不可能提出申请），这是国家意志强制力的表现，不依权利人的意愿而有所变化，不可能也没有必要征得其同意，所以不必其提交申请。

                              刘道炎

                       二零零七年一月十五日